Энциклопедия судебной практики. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения (Ст. 101 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
(Ст. 101 ЖК)

1. Основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения

1.1. Увольнение со службы лица, являющегося нанимателем служебного жилого помещения, не является основанием для расторжения договора специализированного найма

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 января 2014 г. по делу N 33-36/2014

Основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения установлены в статье 101 Жилищного кодекса РФ, и в их перечень не входит увольнение со службы лица, являющегося нанимателем служебного жилого помещения, в связи с чем судебная коллегия находит доводы представления в этой части заслуживающими внимания.

1.2. ст. 101 ЖК РФ не предусматривает такого основания расторжения договора найма, как приобретение нанимателем другого жилого помещения в собственность

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 августа 2009 г. N 71-В09-8

Ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 января 2016 г. по делу N 33-461/2016

Ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 24 ноября 2015 г. по делу N 33-2693/2015

Факт приобретения Н.И.В. в собственность иного жилого помещения сам по себе не может свидетельствовать ни о выбытии ее из ранее занимаемого жилого помещения, ни об ее отказе от прав на это жилое помещение, то есть приобретение другого жилого помещения в собственность нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения не имеет абсолютного значения и должно оцениваться судом с учетом других доказательств, свидетельствующих о намерении лица выехать в другое место жительства, поскольку ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса РФ, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 1 октября 2015 г. по делу N 33-4889/2015

Действующее жилищное законодательство не содержит такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

1.3. Основанием для расторжения договора найма является исключение жилого помещения из специализированного фонда

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 января 2013 г. по делу N 33-15336/12

В связи с исключением жилого помещения из специализированного фонда изменяется назначение такого помещения, а использование жилого помещения не по назначению является основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 101 ЖК РФ с выселением граждан без предоставления им других жилых помещений.

1.4. Приостановление деятельности общежития не влечет расторжения договора специализированного найма жилья

Определение Свердловского областного суда от 23 августа 2011 г. N 33-11004/2011

Основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения исчерпывающе предусмотрены ст. ст. 82, 101, 102 и 105 Жилищного кодекса РФ. Приостановление деятельности общежития, запрет его эксплуатации не предусмотрено Жилищным кодексом РФ как основание для расторжения договоров найма специализированного жилого помещения. Следовательно, само по себе постановление по делу об административном правонарушении не является основанием для выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений.

1.5. Истечение срока действия договора не влечет расторжения договора специализированного найма жилья

Определение Рязанского областного суда от 9 февраля 2011 г. N 33-207

Истечение срока действия договора не предусмотрено как основание для прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения в общежитии с истцом ни ст. ст. 101, 102, 83 ЖК РФ, ни договором. Включение в договор найма жилого помещения в общежитии условия о конкретной дате окончания срока действия договора не основано на законе, поэтому истечение срока, указанного в договоре о предоставлении жилья в общежитии, не может повлечь выселение истца.

1.6. ст. 101 ЖК РФ не предусматривает возможности расторжения договора найма по причине принятия подзаконных актов о новых санитарно-эпидемиологических требованиях к помещениям, используемым в качестве специализированного жилищного фонда

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 22 октября 2013 г. по делу N 33-3812

Жилищный кодекс РФ, в том числе и ст. ст. 83, 101, 102 ЖК РФ, не содержит положений, в соответствии с которыми действующие жилищные правоотношения могут быть прекращены, а лица выселены из занимаемых ими жилых помещений по причине принятия подзаконных актов, изменяющих или устанавливающих новые санитарно-эпидемиологические требования к определенным видам жилых помещений, используемых в качестве специализированного жилищного фонда.

1.7. Законодательство не предусматривает в качестве основания расторжения договора найма специализированного помещения данное нанимателем обязательство о его освобождении

Апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 10 ноября 2015 г. по делу N 33-1294/2015

Из анализа положений ЖК РФ следует, что юридически значимым может быть признано соглашение о расторжении договора найма служебного помещения, достигнутое между наймодателем, применительно к данному делу уполномоченным органом мэрии города, и нанимателем Б. Доказательств, свидетельствующих о достижении указанными лицами соглашения о расторжении договора найма специализированного жилого помещения, в материалах дела нет.

Данное ответчиками обязательство об освобождении жилого помещения носит односторонний характер и вопреки утверждению истца не может быть расценено как соглашение между нанимателем и наймодателем.

На наличие других предусмотренных ЖК РФ оснований для расторжения или прекращения заключенного с Б. договора найма служебного жилого помещения истец при рассмотрении спора не ссылался, судом не установлено.

Ссылка истца на данное ответчиками обязательство об освобождении спорного жилого помещения, как основание иска, обоснованно отвергнута судом первой инстанции, учитывая, что жилищное законодательство не предусматривает такое обязательство в качестве основания расторжения или прекращения договора найма служебного помещения.

1.8. Перечень оснований расторжения договора найма специализированного жилого помещения является исчерпывающим

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 апреля 2016 г. по делу N 33-1043/2016

Отказывая в удовлетворении иска администрации города о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии, суд правильно исходил из того, что основания для расторжения такого договора предусмотрены ст.ст. 101 и 83 ЖК РФ.

Исходя из указанных норм перечень оснований для расторжения договора найма специализированного жилого помещения является исчерпывающим. Такой договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по инициативе нанимателя; по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем обязательств по договору; в случае выезда нанимателя в другое место жительства; невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

2. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя

2.1. Наниматель имеет право на расторжение договора в любое время независимо от причин, а также воли наймодателя или членов семьи

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-465/2015

Выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, свидетельствует о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием. При этом законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения получение согласия членов семьи нанимателя.

2.2. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 ЖК РФ производится во внесудебном порядке

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 января 2014 г. по делу N 33-79/14

Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Кодекса производится во внесудебном порядке. Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма.

3. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения в связи с неисполнением прав и обязанностей нанимателя

3.1. Выезд нанимателя в другое место жительства и неисполнение обязанностей по договору найма может свидетельствовать о прекращении этого договора

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 мая 2016 г. по делу N 33-8468/2016

Выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, могут свидетельствовать о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-465/2015

Частью 2 статьи 101 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель специализированного жилого помещения, к которым в силу части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся жилые помещения в общежитиях, в любое время может расторгнуть договор найма. Указанные положения закона в их взаимосвязи позволяют сделать вывод о том, что выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, свидетельствуют о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием.

3.2. Непроживание нанимателя в специализированном жилом помещении в связи с ремонтом не свидетельствует о его добровольном отказе от прав и обязанностей по договору найма

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 17 марта 2015 г. по делу N 33-962/2015

В соответствии со ст. 101 Жилищного кодекса РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Исходя из толкования приведенных норм при рассмотрении спора истец обязан доказать не только факт непроживания ответчика в квартире, но и добровольный отказ от прав и обязанностей нанимателя по договору найма.

Таких доказательств представителем истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено.

Из материалов дела усматривается, что ответчик отсутствует в жилом помещении в связи с проведением ремонта в комнате.

3.3. О намерении гражданина отказаться от пользования специализированным жилым помещением по договору найма могут свидетельствовать отсутствие вещей нанимателя в квартире, неисполнение обязанности по ее содержанию и оплате коммунальных платежей

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 марта 2015 г. по делу N 33-1168/2015

Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина, как стороны в договоре найма жилого помещения.

Семья Б.В.В. добровольно отказалась от пользования спорной квартирой, в которой уже отсутствовали их вещи и в которой они уже перестали проживать, осуществлять ее содержание, оплачивать соответствующие коммунальные платежи.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что КЭЧ района с этими действиями семьи Б.В.В. не была согласна.

4. Последствия расторжения договора найма специализированного жилого помещения

4.1. В результате расторжения договора найма специализированного жилого помещения может быть утрачено право пользования таким помещением

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 августа 2009 г. N 71-В09-8

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 февраля 2016 г. по делу N 33-2118/2016

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 января 2016 г. по делу N 33-461/2016

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 24 ноября 2015 г. по делу N 33-2693/2015

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 мая 2015 г. по делу N 33-7594/2015

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.