Энциклопедия судебной практики. Основания прекращения аренды земельного участка (Ст. 46 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Основания прекращения аренды земельного участка
(Ст. 46 ЗК)


1. Общие положения прекращения аренды земельного участка


1.1. Положения ст. 46 ЗК РФ имеют приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 июля 2015 г. N Ф02-2945/15 по делу N А10-3481/2014

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 ноября 2015 г. N Ф10-3880/15 по делу N А54-5930/2014

Поскольку предметом спорного договора аренды является земельный участок, предоставленный истцу для целей строительства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о необходимости применения к настоящему спору норм земельного законодательства, имеющих приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.


1.2. Законодательство не содержит специальных правил прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 ноября 2014 г. N Ф02-4630/14 по делу N А19-1179/2014

Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок или на срок менее пяти лет, действующее законодательство не устанавливает.


1.3. Включение администрацией муниципального образования в договор аренды земельного участка положения о возможности расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке незаконно


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 мая 2013 г. N Ф09-3401/13 по делу N А76-23480/2012

Условия примерного договора, как верно установлено судом первой инстанции, в частности оспариваемое предпринимателем положение о возможности расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке, могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, поскольку арендодатель, руководствуясь оспариваемым положением, обладает возможностью принятия решения о расторжении договора вне зависимости от наличия объективных факторов, препятствующих использованию земельных участков, тем самым устраняя отдельных хозяйствующих субъектов с соответствующего рынка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что оспариваемое положение примерного договора затрагивает интересы предпринимателя в экономической деятельности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый пункт примерного договора, являющегося приложением N 2 к Порядку оформления документов для предоставления земельных участков для размещения (установки) и эксплуатации временных нестационарных объектов на территории города, утвержденному решением городской Думы, не соответствует Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации, Закону N 135-ФЗ.


1.4. Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка не противоречит действующему законодательству


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 июля 2014 г. N Ф04-6534/14 по делу N А03-16422/2013

В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

Положения данной нормы не исключают право сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, предусмотреть в нем возможность одностороннего отказа одной из сторон от договора аренды.


1.5. Раздел земельного участка не является основанием для прекращения его аренды


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2015 г. N Ф10-788/15 по делу N А64-3968/2014

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.


1.6. Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ не исключает применение правил гражданского законодательства об основаниях и порядке прекращения аренды земельного участка


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 февраля 2014 г. N ВАС-1008/14

Наличие в части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации дополнительных оснований для прекращения договора аренды земельного участка не исключает применение правил гражданского законодательства об основаниях и порядке прекращения аренды земельного участка.


1.7. Предварительное согласование места расположения объекта не освобождает арендодателя от соблюдения предусмотренного законом порядка прекращения арендных отношений


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 сентября 2011 г. N Ф08-4812/11 по делу N А32-676/2010

Предварительное согласование места расположения объекта и утверждение акта выбора земельного участка не освобождает собственника (арендодателя) от соблюдения предусмотренных законом процедур прекращения арендных отношений, изъятия земельного участка и обеспечения законных интересов землепользователей.


1.8. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения договора его аренды


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 мая 2015 г. N Ф03-1100/15 по делу N А04-6861/2013

Согласно положениям договора аренды и гражданского законодательства смена собственника арендуемого имущества не является основанием для прекращения арендных отношений.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2015 г. N Ф08-2548/15 по делу N А63-5598/2014

Регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает арендные отношения. Статья 46 Земельного кодекса также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2015 г. N Ф10-788/15 по делу N А64-3968/2014

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.


1.9. Изменение состава участников общей долевой собственности земельного участка не является основанием прекращения или изменения договора его аренды


Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 января 2014 г. по делу N 33-72

По смыслу п. 4 ст. 46 ЗК Российской Федерации собственник земельной доли (земельных долей), не согласный с заключением или изменением договора аренды и голосовавший на собрании "против" такого заключения (изменения), обязан заблаговременно известить арендатора о намерении выделить участок в счет своей земельной доли (земельных долей), а сам выдел производить с таким расчетом, чтобы не препятствовать арендатору земельного участка завершить все сельскохозяйственные работы на выделяемой части. Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен, и в течение срока договора аренды произошло изменение состава участников общей долевой собственности (в том числе если некоторые из них выбыли или некоторые продали, а другие приобрели часть земельных долей), это не является основанием для изменения или расторжения такого договора как полностью, так и в части.


1.10. При переходе права собственности на строение арендные отношения прекращаются по основаниям, установленным в ст. 46 ЗК РФ и главах 29, 34 ГК РФ


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 декабря 2005 г. N А29-2834/2005-2э

Вывод суда апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации об утрате истцом (прекращении) прав арендатора спорного земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к ООО является ошибочным, так как в названных нормах права говорится о переходе к покупателю недвижимости права пользования земельным участком на тех же условиях, которые были у продавца объекта. Право аренды возникает у субъекта гражданских правоотношений в силу обязательства - договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, и прекращается по основаниям, установленным в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации и главах 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.


1.11. При переходе права собственности на строение арендные отношения должны прекращаться путем подписания двустороннего соглашения и передачи имущества по акту приема-передачи


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2007 г. N А43-33530/2006-21-667

Со стороны арендатора прослеживается длительная пассивность в проявлении волеизъявления на прекращение договорных обязательств. Направленное в адрес собственника земельного участка уведомление о продаже недвижимого имущества не является достаточным основанием для расторжения договора. В данном случае для прекращения обязательств требовалось дополнительное урегулирование отношений путем подписания двустороннего соглашения и передачи имущества по акту приема-передачи.


1.12. При отсутствии соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка при переходе права собственности на строение возможно принудительное прекращение права аренды по п.п. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в ред. от 18.12.06. N 232-ФЗ)


Обзор практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренных судами за 2007 год и первое полугодие 2008 года, судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда

Переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды.

Вместе с тем очевидно, что иски о расторжении договоров аренды земельного участка, заключенных с прежним собственником здания, не подлежат удовлетворению, поскольку при переходе права собственности на объекты недвижимости пункт 1 ст. 35 ЗК РФ устанавливает другие последствия в отношении аренды участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке.

Представляется, что при отсутствии надлежащим образом оформленного соглашения о замене стороны в договоре аренды возможно принудительное прекращение права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному п.п. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ), поскольку право продавца здания на пользование земельным участком по договору аренды прекращено в силу прямого указания закона.


1.13. Включение в договор аренды земельного участка условия о том, что арендатор выражает согласие на совершение арендодателем действий, влекущих за собой прекращение существования участка, противоречит ст. 46 ЗК РФ


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 июля 2014 г. N Ф07-4207/14 по делу N А56-53257/2013

Включение в договор условия, в соответствии с которым арендатор выражает согласие на совершение арендодателем действий, влекущих за собой прекращение существование участка, в том числе вследствие его раздела, объединения, перераспределения, противоречит положению пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом суды указали на то, что спорное условие нарушает права общества, поскольку прекращение существования предоставленного ему земельного участка повлечет досрочное прекращение договора аренды по основаниям, не предусмотренным договором для его досрочного расторжения.


1.14. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для его заключения


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 сентября 2004 г. N КГ-А40/8417-04

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

С учетом названной нормы закона суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о неправильном, противоречащем принципам равенства участников гражданского оборота и свободы договора толкованиям судом первой инстанции п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, как исключающего возможность расторжения договора аренды земли по какому-либо иному основанию, кроме существенного нарушения его условий.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что, включая спорный пункт [в котором стороны предусмотрели, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке, в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора] в договор, ответчик действовал в соответствии с действующим законодательством, и без включения в договор спорного пункта договор не был бы заключен.


1.15. Отмена, признание утратившим силу распоряжения, на основании которого был заключен договор аренды, не может служить основанием для досрочного расторжения договора


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2014 г. N Ф08-5270/14 по делу N А77-1113/2013

При наличии между администрацией и предпринимателем договора аренды земельного участка орган местного самоуправления в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса не вправе во внесудебном порядке признавать утратившими силу постановления, послужившие одним из оснований для заключения договора аренды.

Объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий по распоряжению земельными участками не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. В соответствии с главой IX Земельного кодекса признание прав на земельный участок и защита прав на него осуществляются только в судебном порядке. Признание утратившим силу ненормативного акта, являющегося основанием для заключения договора аренды, до истечения срока его действия нарушает права и законные интересы предпринимателя.


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 апреля 2014 г. N Ф04-3413/14 по делу N А46-9106/2013

Из содержания норм о регулировании арендных отношений (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 46 ЗК РФ) также не следует, что отмена распоряжения государственного органа о предоставлении земельного участка в аренду может послужить основанием для прекращения фактических арендных отношений.


1.16. Расторжение договора аренды земельного участка путем принятия ненормативного акта противоречит законодательству


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 ноября 2006 г. N Ф09-9112/06-С6

Судами сделан правомерный вывод о том, что постановление администрации муниципального образования "О расторжении договоров аренды на земельные участки с ООО" противоречит требованиям действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы ООО как землепользователей.


1.17. Заключив договор аренды земельного участка, орган местного самоуправления не вправе во внесудебном порядке изменить постановление, явившееся основанием для заключения названного договора


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2006 г. N Ф08-5575/06

При наличии между главой муниципального образования и обществом договора аренды на спорный земельный участок глава муниципального образования в силу статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и 46 Земельного кодекса Российской Федерации не вправе во внесудебном порядке изменить постановление, явившееся основанием для заключения названного договора.


1.18. Признание судом недействительным постановления о предоставлении земельного участка в аренду влечет недействительность (ничтожность) заключенного на его основе договора аренды


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 октября 2007 г. N Ф09-8579/07-С6

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что договор аренды земельного участка, основанный на признанном судом недействительным постановлении главы города, является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод арендатора о том, что признание недействительным постановления о предоставлении земельного участка не является основанием для прекращения договора аренды, судом кассационной инстанции отклоняется, так как основан на неправильном толковании норм материального права.

Нарушений судом апелляционной инстанции положений ст. ст. 65, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 167, гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.


1.19. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2015 г. N Ф05-15974/15 по делу N А41-12748/2015

Доводы ответчика о необходимости рассмотрения требования истца в рамках дела о банкротстве кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 августа 2015 г. N Ф08-5627/15 по делу N А32-39602/2014

Включение права аренды арендуемого земельного участка в конкурсную массу арендатора не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с невнесением арендных платежей.


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 апреля 2014 г. N Ф08-1849/14 по делу N А61-241/2013

Суд отклонил как несостоятельный довод ответчика о том, что расторжение договора аренды земельного участка в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, указав, что включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 сентября 2014 г. N Ф08-6848/14 по делу N А32-29355/2013

Доводы кассационной жалобы о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не принимаются.

Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2014 г. N Ф08-5576/14 по делу N А32-31472/2013

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ссылается на введение в отношении общества процедуры конкурсного производства, что, по его мнению, препятствует расторжению договора аренды земельного участка.

Указанный довод заявителя кассационным судом отклоняется. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества (в данном случае - муниципальное образование) права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса.


1.20. Статья 46 ЗК РФ не предусматривает такое основание для прекращения договора аренды земельного участка, как ненадлежащее исполнение условий договора


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 октября 2003 г. N А57-5046/03-26

Ссылка ответчика в постановлении на статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованна, так как этой нормой основание прекращения аренды земельного участка - как ненадлежащее исполнение условий договора - не предусмотрено.


1.21. Законодательством РФ не предусмотрено такое основание для прекращения договора аренды земельного участка, как принятие органом государственного кадастрового учета решения об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, носящих временный характер


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 февраля 2013 г. N Ф01-6858/12 по делу N А17-1849/2012

Действие договора аренды земельного участка может быть прекращено лишь при наличии определенных оснований, предусмотренных Гражданским кодексом российской Федерации (главы 29 и 43), а также статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако в числе данных оснований отсутствует такое основание, как принятие органом государственного кадастрового учета односторонне властного решения об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, носящих временный характер.

При таких обстоятельствах исходя из того, что решение об аннулировании и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений относительно спорного участка привело к аннулированию объекта аренды при действующем договоре аренды и к прекращению существования этого участка как объекта земельных отношений; суды сделали правильный вывод о том, что данное решение является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как лишило последнего возможности выкупа этого участка, в связи с чем обоснованно удовлетворили заявленное требование.


1.22. Законодательством РФ не предусмотрено такое основание для прекращения договора аренды земельного участка, как отсутствие сведений о местонахождении арендатора


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июля 2010 г. по делу N А21-13048/2009

Администрация МО постановила считать прекращенным договор аренды земельного участка, заключенный между муниципальным образованием и продавцом доли в праве собственности на жилой дом.

Основанием для принятия постановления послужили, как в нем указано, переход доли в праве собственности на жилой дом, расположенный на арендуемом земельном участке, от продавца к покупателю и невозможность расторжения договора аренды ввиду отсутствия сведений о местонахождении продавца.

Управление [Управление Федеральной регистрационной службы] посчитало, что закон не предусматривает такого основания для прекращения договора аренды, как "отсутствие сведений о местонахождении стороны договора", поэтому отказало в государственной регистрации погашения регистрационной записи.

Суды пришли к выводу о законности отказа Управления, поскольку действующим законодательством не предусмотрено такое основание для прекращения договора аренды, как отсутствие сведений о местонахождении арендатора.


1.23. Законодательством РФ не предусмотрено такое основание для безусловного прекращения договора аренды земельного участка, как разрушение объектов недвижимости, расположенных на этом участке


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 мая 2007 г. N Ф08-2775/07

Гражданское (главы 26, 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) и земельное (статьи 22, 39, 46 Земельного кодекса Российской Федерации) законодательство не предусматривают такого основания для безусловного (без соответствующей инициативы арендодателя) прекращения арендных отношений, хотя бы и возникших в силу закона, как разрушение объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке.


1.24. Неуплата взносов в установленные сроки не относится к нарушениям, за которые арендатор может быть лишен прав аренды земельного участка


Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 июля 2014 г. по делу N 33-3673/2014

Судебная коллегия также находит убедительными доводы жалобы относительно незаконности решения собрания уполномоченных в части передачи земельного участка, используемого ответчиком в пользование ДНТ [дачное некоммерческое товарищество], то есть фактически об изъятии земельного участка.

В этой связи судебная коллегия отмечает, что в соответствии с п. 2 ст. 47 Федерального закона N 66-ФЗ садовод, огородник или дачник может быть лишен прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования либо аренды земельного участка за умышленные или систематические нарушения, предусмотренные земельным законодательством, к числу которых исходя из смысла положений ст. ст. 45, 46 Земельного Кодекса Российской Федерации неуплата взносов в установленные сроки не относится. В то же время общее собрание членов ДНТ (собрание уполномоченных) в любом случае не наделено полномочиями по изъятию земельных участков.


1.25. Неуплата более двух раз подряд арендной платы может являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке только по требованию арендодателя


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2015 г. N Ф05-6324/15 по делу N А41-41190/2014

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2014 г. N Ф08-3314/14 по делу N А53-21410/2013

Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 декабря 2015 г. N Ф06-3480/15 по делу N А06-11565/2014

В силу пункта статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требования арендодателя является невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.


1.26. При вводе в эксплуатацию объектов (либо при окончании строительных работ) на земельном участке его аренда не прекращается


Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 февраля 2013 г. по делу N 33-1223/2013

Доводы ответчика о том, что земельный участок предоставлялся для строительства одноквартирного жилого дома, строительство которого завершено и право собственности на жилой дом зарегистрировано, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды, судебной коллегией отклоняются, поскольку не основаны на законе.

Окончание строительства объекта недвижимости может явиться основанием для требования о предоставлении земельного участка в собственность, при этом до разрешения указанного вопроса по существу договор аренды продолжает действовать как правовое основание пользования земельным участком.


1.27. При вводе в эксплуатацию жилого дома аренда земельного участка под ним прекращается с момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2012 г. N Ф06-1844/12 по делу N А57-4026/2011

Правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.


1.28. При прекращении договора аренды земельного участка собственник расположенной на участке недвижимости не теряет имеющееся у него в силу закона право пользования соответствующим участком


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 декабря 2003 г. N А42-5930/02-18

Прекращение конкретного договора аренды не означает утрату собственником расположенной на участке недвижимости имеющегося у него в силу закона права пользования соответствующим земельным участком.


2. Особенности применения судами ч. 2 ст. 46 ЗК РФ


2.1. Перечисленные в п. 2 ст. 46 ЗК РФ основания прекращения аренды по инициативе арендодателя расширенному толкованию не подлежат


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 августа 2002 г. N Ф08-3040/02

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Основания прекращения аренды по инициативе арендодателя предусмотрены в пункте 2 указанной статьи и расширенному толкованию не подлежат.


2.2. Переход прав арендатора от одного лица к другому не имеет юридического значения для применения п. 2 ст. 46 ЗК РФ


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 мая 2014 г. N Ф01-1546/14 по делу N А29-3898/2013

Факт перехода прав арендатора от одного лица к другому не имеет юридического значения для применения пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.


2.3. При прекращении действия договора аренды земельного участка в силу прямого указания закона отсутствует необходимость подписания сторонами договора соглашения о его расторжении


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2011 г. N Ф09-5311/11 по делу N А60-43323/2010

В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством либо земельным законодательством.

В соответствии с абз. 7 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Поскольку кооперативом разрешение на строительство не было получено в установленный срок, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды является прекратившим свое действие в силу прямого указания закона, что исключает необходимость подписания сторонами договора соглашения о его расторжении.

С учетом изложенного судами обоснованно признан неправомерным отказ управления в государственной регистрации прекращения договора аренды по указанным в сообщении об отказе в регистрации основаниям и удовлетворены заявленные администрацией требования.


2.4. При наличии публичной обязанности предоставления земельных участков арендодатель не должен продолжать арендные отношения с лицом, не использующим по целевому назначению арендованные земельные участки


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 октября 2014 г. N Ф09-7472/14 по делу N А60-49560/2013

В силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, однако это не означает право арендодателя продолжить арендные отношения с лицом, не использующим по целевому назначению арендные отношения, при наличии к тому оснований и при наличии публичной обязанности предоставления земельных участков в соответствии с требованиями законодательства.


2.5. Прекращение права на пользование недрами является основанием прекращения договора аренды


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 августа 2014 г. N Ф10-2686/14 по делу N А09-7675/2013

Право пользования недрами прекращается по истечении установленного в лицензии срока ее действия (п. 1 ч. 1 ст. 20 Закона РФ "О недрах").

Прекращение права на пользование недрами влечет за собой и прекращение права пользования земельным участком, предоставленным для недропользования, в связи с чем истечение лицензии у ответчика является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению.

Указанное обстоятельство согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ является основанием прекращения договора аренды.


2.6. При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд оформление соглашения о расторжении договора аренды в виде отдельного документа не требуется


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 марта 2013 г. N Ф03-1000/13 по делу N А51-15969/2012

На основании принятого уполномоченным органом решения об изъятии арендованного земельного участка договор аренды земельного участка прекращается в силу положений подпункта 5 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ. При этом системный анализ положений Земельного кодекса РФ и Закона N 93-ФЗ [Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"] позволяет прийти к выводу, что оформление соглашения о расторжении договора аренды в виде отдельного документа в такой ситуации не требуется, поскольку прекращение арендных отношений осуществляется в силу вышеназванных положений земельного законодательства.


2.7. Изъятый для государственных или муниципальных нужд земельный участок не может быть предметом договора аренды


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 февраля 2009 г. N А53-6475/2008

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения аренды земельного участка является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, изъятый земельный участок не может быть предметом договора аренды.


3. Неиспользование земельного участка как основание расторжения договора аренды


Примечание

Часть 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции до 06.09.2013 г. непосредственно перечисляла основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя


3.1. Неиспользование земельного участка - это бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, установленных законом или договором


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф06-22168/13 по делу N А12-20632/2014

Положениями пункта 1 и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.


3.2. Освоение земельного участка включает проведение инженерных изысканий, работ по проектированию, экспертиз, получение градостроительного плана и разрешения на строительство


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф06-22168/13 по делу N А12-20632/2014

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2015 г. N Ф08-9441/14 по делу N А32-35809/2013

Время, необходимое для освоения земельного участка, включает период проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 августа 2014 г. N Ф04-6067/14 по делу N А03-7098/2013

По мнению общества, часть 2 статьи 46 ЗК РФ содержит исключение, согласно которому в трехлетний срок не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. Время, затраченное на погашение задолженности, на принятие застройщиком мер для проведения инженерных изысканий, получение градостроительного плана, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, для получения разрешительной документации на строительство объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, должно быть исключено из указанного трехлетнего периода.


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2014 г. N Ф05-17454/13 по делу N А41-23284/2013

Исходя из норм гражданского и земельного законодательства в корреспонденции с законодательством о градостроительной деятельности (в частности, статьи 44, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и условиями договора аренды земельного участка в течение 5 лет ответчик (арендатор) обязан был как освоить земельный участок (физически устранить имеющиеся на земельном участке препятствия для строительства, получить необходимую документацию, включая ГПЗУ [градостроительный план земельного участка], получить разрешение на строительство), так и осуществить жилищное строительство (т.е. использовать земельный участок по целевому назначению) с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.


3.3. Освоение участка нетождественно полному завершению строительства


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июня 2005 г. N Ф04-3592/2005(12003-А03-17)

По смыслу действующих правовых норм, в частности статей 30.2, 38.2, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, выражение "освоение участка" не равнозначно полному завершению строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, а предполагает поэтапное проведение мероприятий (работ) по строительству в соответствии с согласованным проектом.


3.4. Наличие действующего разрешения на строительство является доказательством освоения земельного участка


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 декабря 2009 г. N Ф04-8040/2009 по делу N А75-2830/2009

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что разрешение на строительство не может быть принято как доказательство освоения земельного участка в связи с тем, что оно выдано без градостроительного плана земельного участка, отклоняется, поскольку данное разрешение не отменено и подтверждает право застройщика на осуществление строительства.


3.5. Прекращению аренды земельного участка по п. 2 ст. 46 ЗК РФ препятствуют обстоятельства, объективно существовавшие в реальности и безусловно исключавшие возможность его целевого использования


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф06-22168/13 по делу N А12-20632/2014

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 ЗК РФ, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.


3.6. К обстоятельствам, исключающим освоение и использование земельного участка, относится нахождение на этом участке объектов, принадлежащих другим лицам


Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 ноября 2012 г. N Ф02-4902/12 по делу N А33-2744/2012

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции и апелляционный суд признали недоказанными факты использования земельного участка ответчиком с существенным нарушением условий договора и не в соответствии с целевым назначением, а также установили наличие предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельств, исключающих освоение и использование обществом земельного участка в сроки, предусмотренные договором (спорный земельный участок при его передаче ответчику не был освобожден от находящихся на нем временных объектов, принадлежащих другим лицам; действия по размещению на земельном участке временного рынка осуществлены не ответчиком, в целях размещения временного рынка земельный участок также используется не ответчиком; к моменту рассмотрения искового заявления установленный законом трехгодичный срок и срок договора аренды не истекли).


3.7. Ведение на арендуемом земельном участке работ по перекладке теплосетей для нужд жителей является уважительной причиной длительного неиспользования арендатором данного участка


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2005 г. N КГ-А40/1276-05-П

Суд первой инстанции установил, что неиспользование арендуемого земельного участка вызвано ведением на участке работ по перекладке теплосетей для нужд жителей.

Оценив указанные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что длительное неиспользование ответчиком земельного участка вызвано уважительными причинами.

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований к расторжению договора аренды являются правильными, соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам.


3.8. К иным обстоятельствам, которые исключают освоение и использование земельного участка в необходимые сроки, относятся действия по согласованию исполнительно-разрешительной документации на строительство


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 мая 2007 г. N КГ-А40/1805-07

Решение мотивировано тем, что основанием расторжения договора истец указал существенное нарушение условий договора - неосвоение или неиспользование земельного участка в течение двух лет, что ответчик не бездействовал, а на всем протяжении времени после заключения договора аренды принимал меры по согласованию исполнительно-разрешительной документации на строительство, получению необходимых согласований для получения заключения Москомэкспертизы, которое является основанием выдачи разрешения на строительство, что в данном случае имелись иные обстоятельства, предусмотренные п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, которые исключали освоение и использование земельного участка в сроки, предусмотренные договором.


3.9. Наличие на земельном участке фундаментов строящихся зданий вне зависимости от степени их готовности свидетельствует о целевом использовании данного участка (строительство)


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2011 г. N Ф08-6408/2011 по делу N А63-56/2011

Доказательства неосвоения застройщиком земельного участка для целей, предусмотренных в кадастровом паспорте, комитетом в дело не предоставлено.

Наличие на участке фрагментов фундаментов строящихся зданий вне зависимости от степени их готовности свидетельствует о целевом использовании земельного участка и невозможности применения к ответчику норм подпункта 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.


3.10. Время, необходимое для освоения земельного участка, является обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф02-6503/15 по делу N А33-6074/2015

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период вынесения департаментом оспариваемых решений об отказе) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, в силу названной нормы Кодекса является время, необходимое для освоения земельного участка.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2014 г. N Ф08-5364/14 по делу N А32-35596/2013

В соответствии со статьями 45 и 46 Земельного кодекса обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.


3.11. Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2016 г. N Ф08-9806/15 по делу N А32-40709/2014

Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально.


3.12. Наличие в договоре срока его действия не подразумевает, что стороны определили более длительный по сравнению с закрепленным в ст. 46 ЗК РФ срок возможного неиспользования земельного участка


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 мая 2014 г. N Ф08-2982/14 по делу N А01-2084/2012

Согласование в договоре срока его действия 49 лет не свидетельствует о том, что стороны определили более длительный период возможного неиспользования земельного участка для строительства по сравнению со сроком, закрепленным в статье 46 Земельного кодекса.


3.13. Срок, в течение которого арендатору необходимо использовать земельный участок по целевому назначению, должен исчисляться с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 02 июля 2014 г. по делу N 33-3225/2014

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, поскольку договор аренды земельного участка вступил в силу с момента его государственной регистрации, именно с этой даты необходимо исчислять срок, в течение которого истица не использовала участок по назначению, и, поскольку он не превышает трех лет, у ответчика отсутствовали законные основания для отказа в продлении срока договора аренды.


3.14. Срок, в течение которого арендатору необходимо использовать земельный участок по целевому назначению, должен исчисляться с момента регистрации изменения целевого назначения данного участка


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 марта 2014 г. N ВАС-1347/14

Суд пришел к выводу, что в данном случае трёхлетний срок, в течение которого арендатору необходимо было использовать земельный участок по целевому назначению, должен исчисляться с момента государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении назначения земельного участка и вида разрешенного использования, так как именно с этого момента ответчик мог приступить к освоению и использованию земельного участка в целях строительства. Суд указал, что также при этом в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует учитывать время, необходимое для освоения земельного участка.


3.15. Трехлетний срок, предоставленный для освоения земельного участка, должен исчисляться с момента введения в действие нового ЗК РФ


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2004 г. N Ф08-4230/04

До введения в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации до октября 2001 года действовал Земельный кодекс РСФСР, который не предусматривал в качестве оснований прекращения аренды отсутствие проектной документации и неосвоение земельного участка. Таким образом, трехлетний срок, предоставленный для освоения земельного участка, не мог исчисляться ранее чем с октября 2001 года, и не истек к моменту принятия оспариваемого постановления.


3.16. Срок, в течение которого арендатору необходимо использовать земельный участок по целевому назначению, должен исчисляться с момента внесения изменений в договор о смене арендатора


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-757/2014

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что обстоятельства освоения земельного участка арендатором необходимо исследовать с момента предоставления земельного участка, несостоятельна, поскольку по соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка ответчик стал арендатором спорного земельного участка позже.


3.17. В случае неустановления сроков строительства в договоре аренды земельного участка неиспользование участка для целей строительства в течение какого-либо срока не может квалифицироваться как нарушение условий договора


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 июля 2012 г. N Ф04-2947/12 по делу N А45-20024/2011

Судом первой и апелляционной инстанций правомерно указано, что поскольку согласно условиям договора аренды сроки строительства комплекса торгово-дорожного сервиса не установлены, то неиспользование участка для целей строительства в течение какого-либо срока не может квалифицироваться как нарушение условий договора.


3.18. Смена арендатора не прерывает течение трехлетнего срока для использования земельного участка


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 апреля 2014 г. N Ф09-2072/14 по делу N А07-9762/2013

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что при перемене лиц в обязательстве трехлетний срок для использования земельного участка следует исчислять с момента перехода права аренды к истцу, не принимается судом кассационной инстанции.


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2014 г. N Ф05-17454/13 по делу N А41-23284/2013

Кроме того, исходя из положений параграфа 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход прав арендатора к другому лицу (уступка требования) не влечет изменения даты возникновения обязательства арендатора по целевому использованию земельного участка.


3.19. Условие договора аренды земли о возможности его досрочного расторжения в случае неиспользования участка в срок, менее установленного законом, противоречит ст. 46 ЗК РФ


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 декабря 2012 г. N Ф03-5669/12 по делу N А73-5727/2012

Судом установлено, что срок освоения участка договором аренды не определен, однако пункт договора предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении указанного договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае, если арендатор не использовал земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства в течение 6 месяцев, что установлено актом, составленным арендодателем.

Оценив данное условие договора на предмет его соответствия требованиям земельного и гражданского законодательства, суд апелляционной инстанции признал его противоречащим подпункту 4 пункта 1 статьи 46 ЗК РФ, предусматривающему прекращение аренды земельного участка при неиспользовании его по целевому назначению в течение не менее трех лет, и пришел к выводу о его ничтожности в силу статьей 168, 180 ГК РФ.


3.20. При неиспользовании в течение трех лет земельного участка аренда прекращается не автоматически, а по инициативе арендодателя


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 февраля 2013 г. N Ф03-5/13 по делу N А73-14834/2011

Истец полагает, что неиспользование в течение трех лет спорного земельного участка повлекло прекращение договора аренды со ссылкой на статью 46 ЗК РФ, которой предусмотрены особые последствия истечения срока действия договора аренды - прекращение арендных отношений.

В силу пунктов 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет; если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно указанной норме аренда прекращается не автоматически, как ошибочно полагает истец, а по инициативе арендодателя, который в данном случае инициатором расторжения договора, продленного на неопределённый срок, не выступал и с подобными требованиями не обращался.


4. Расторжение договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий договора


4.1. Не является основанием расторжения договора аренды земельного участка факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок


Определение Верховного Суда РФ от 18 января 2016 г. N 308-ЭС15-17636

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2016 г. N Ф05-17805/15 по делу N А40-153076/2014

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 февраля 2016 г. N Ф03-495/16 по делу N А37-1063/2015

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент рассмотрения дела причины, послужившие основанием для направления истцом требований об устранении выявленных нарушений по результатам названных выше проверок, отпали.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2016 г. N Ф08-9806/15 по делу N А32-40709/2014

Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 февраля 2016 г. N Ф10-4639/15 по делу N А14-2415/2015

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 января 2016 г. N Ф06-4064/15 по делу N А12-11771/2015

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 января 2016 г. N Ф04-28174/15 по делу N А03-6171/2015

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 августа 2015 г. N Ф09-5547/15 по делу N А50-13646/2011

Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, с учетом того, что договор аренды государственного имущества заключен сторонами спора на срок более пяти лет, судам при разрешении вопроса о наличии либо отсутствии оснований для его досрочного расторжения необходимо было исходить из того, что данный договор может быть расторгнут только по решению суда независимо от его условий и только при существенном нарушении условий договора.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2014 г. N Ф01-3599/14 по делу N А43-22267/2013

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 апреля 2014 г. N Ф07-2023/14 по делу N А21-4893/2013

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


4.2. Для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Законом о введении в действие ЗК РФ, достаточно самого факта нарушения срока строительства


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 сентября 2013 г. N ВАС-11664/13

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и кассационной инстанций исходили из установленного факта неисполнения обществом обязательств по осуществлению строительства объекта в предусмотренный дополнительным соглашением к договору долгосрочной аренды срок, что в силу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка и основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора посредством направления арендатору соответствующего уведомления.

Доводы о том, что обществом совершались действия, направленные на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в связи с чем нарушение срока строительства объекта не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение, не могут быть приняты во внимание поскольку они основаны на неверном толковании заявителем положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые квалифицируют сам факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды.


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2014 г. N Ф05-1185/14 по делу N А40-18674/2013

Установление факта наличия (отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.

В свою очередь подпункт 7 пункта 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

Доводы о том, что обществом совершались действия, направленные на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в связи с чем нарушение срока строительства не может являться существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании положений п. 22 ст. 3 Федерального закона от 22.10.2001 N 137-ФЗ" О введении в действие Земельного кодекса РФ", которые квалифицируют сам факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды.


4.3. Неполучение разрешения на строительство в течение шести месяцев является основанием для прекращения договора аренды земельного участка только в случае, если явилось результатом бездействия или умысла со стороны арендатора


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 декабря 2011 г. N Ф01-5302/11 по делу N А82-978/2011

Аргумент заявителя о том, что неполучение разрешения на строительство в течение шести месяцев является основанием для прекращения договора, отклоняется судом округа. Оценивая данные доводы истца, суды пришли к выводу о том, что арендатор на протяжении всего срока аренды предпринимал меры к согласованию изменений в исходно-разрешительную документацию, которая необходима для получения разрешения на строительства, а потому неполучение разрешения обусловлено объективными обстоятельствами, а не является результатом бездействия или умысла со стороны арендатора.


4.4. Возможность прекращения договора аренды земельного участка в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил разрешение на строительство, не освобождает арендодателя от соблюдения процедуры расторжения договора


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 декабря 2011 г. N Ф01-5301/11 по делу N А82-979/2011

Ссылка заявителя на пункт 15 статьи 3 Вводного закона [Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"] в рассматриваемом споре ошибочна, поскольку возможность прекращения договора аренды земельного участка в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство, не освобождает арендодателя от соблюдения процедуры расторжения договора, предусмотренной действующим законодательством.


5. Особенности применения судами ч. 3 ст. 46 ЗК РФ


5.1. К периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого не допускается прекращение аренды земельного участка, относится период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 января 2015 г. N Ф08-9448/14 по делу N А32-17492/2012

По смыслу положений подпункта 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса, предоставляющего гарантии арендатору, к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.


5.2. Прекращение договора аренды в период производства полевых работ является законным в случае неиспользования земельного участка в это время


Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 17 апреля 2013 г. по делу N 33-3096/13

Не принимает во внимание судебная коллегия и доводы жалобы о незаконном прекращении договора аренды в период производства полевых работ, поскольку в судебном заседании установлено, что ответчиком земельные участки в период полевых сельскохозяйственных работ сезона и после истечения срока договора не использовались.


5.3. Статья 46 ЗК РФ предусматривает случаи прекращения арендных отношений, установленных на законных основаниях, каковым не может быть признана ничтожная сделка


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июня 2011 г. N Ф08-3300/11 по делу N А63-8220/2010

По смыслу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом специфики регулируемых отношений и их объекта запрет на прекращение аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ установлен только для случая прекращения аренды из-за использования земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Названной статьей предусмотрены случаи прекращения отношений, установленных на законных основаниях, каковым не может быть признана ничтожная сделка.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Земельного кодекса РФ.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные Н. Абакумовой, Ю. Безверховой, М. Беликовой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, Ю. Гусаковой, Р. Давлетовым, Н. Даниловой, Е. Ефимовой, Н. Иночкиной, А. Исаковой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, М. Орловой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной.