Энциклопедия судебной практики. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом (Ст. 13 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
(Ст. 13 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Нормами Закона N 214-ФЗ не предусмотрены основания прекращения залога в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия

Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2015 N 34-ПЭК15 по делу N А41-23298/13

Исходя из положений Закона об участии в долевом строительстве, регулирующих основания возникновения и прекращения залога (статьи 12.1, 13 названного Закона), судебная коллегия указала, что нормами этого Закона не предусматриваются основания прекращения залога в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этой связи к спорным правоотношениям применимы положения подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, учитывая, что с прекращением аренды земельного участка перестал существовать предмет ипотеки, прекращено заложенное право.

2. При отсутствии регистрации договоров у участника долевого строительства не возникает специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в т.ч. права залога

Определение ВАС РФ от 29.10.2013 N ВАС-9810/12 по делу N А50-14741/2010

Отсутствие регистрации упомянутых договоров [долевого участия в инвестировании строительства] не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых также в части предупреждения о залоге направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

3. Наличие у участника строительства права участия в собрании участников строительства, предусмотренного ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не влечет изменение или ограничение залоговых прав, возникших в силу Закона N 214-ФЗ

Определение ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-13962/12 по делу N А32-942/2009

Вывод суда кассационной инстанции о прекращении права залога с момента применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не основан на нормах Закона о банкротстве, в том числе законоположений указанного параграфа. Наличие у участника строительства права участия в собрании участников строительства в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве (в том числе, пунктом 5 статьи 201.6, пунктами 1, 4, 5, 16 статьи 201.10, пунктом 1 статьи 201.11, пунктом 1 статьи 201.13) прямо предусмотрено 201.12 данного Закона. Такое право, специально предусмотренное законом для участников строительства, не влечет для данной категории кредиторов изменение или ограничение залоговых прав, возникших в силу Закона 214-ФЗ.

4. При государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2013 по делу N А79-7895/2010

Из анализа приведенных статей усматривается, что при государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом.

5. Предметом залога по ст. 13 Закона N 214-ФЗ является право аренды на земельный участок, а после государственной регистрации объекта незавершенного строительства - сам объект незавершенного строительства

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2014 по делу N А74-2875/2013

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, является право аренды на земельный участок, а после государственной регистрации объекта незавершенного строительства - сам объект незавершенного строительства.

6. Законодательством не предусмотрено возникновение в процессе строительства право залога участника долевого строительства либо залогового кредитора отдельно на конкретные квартиры

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2014 по делу N А74-2875/2013

Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрено возникновение в процессе строительства право залога участника долевого строительства либо залогового кредитора отдельно на конкретные квартиры (нежилые помещения), являющиеся частями многоквартирного жилого дома и доли в праве общей долевой собственности и в земельном участке.

7. Обременение залогом права аренды земельного участка возникает в силу прямого указания закона

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А78-6671/2009

Из содержания указанной нормы права [статьи 13 ФЗ N 214-ФЗ] следует, что обременение залогом права аренды земельного участка возникает в силу прямого указания закона.

8. Предметом залога, которым обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, являются права на земельный участок и строящийся жилой дом и (или) иной объект недвижимости

Определение Верховного Суда РФ от 16 сентября 2014 г. N 305-ЭС14-167

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся жилой дом и (или) иной объект недвижимости.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 декабря 2014 г. N Ф02-5535/14 по делу N А74-2875/2013

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, является право аренды на земельный участок, а после государственной регистрации объекта незавершенного строительства - сам объект незавершенного строительства.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2015 г. N Ф10-438/15 по делу N А62-4691/2014

Право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

9. Основные средства, имеющие обременение, не направляются на погашение кредиторской задолженности, и бухгалтерская стоимость обремененных средств не имеет правового значения для определения достаточности имущества должника

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19 января 2016 г. N Ф10-4679/15 по делу N А62-427/2015

Основные средства, имеющие обременение, не могут быть направлены на погашение кредиторской задолженности, и бухгалтерская стоимость обремененных основных средств не имеет правового значения для определения достаточности имущества должника.