Энциклопедия судебной практики. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору (Ст. 18 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
(Ст. 18 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, их использование

1.1. В рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.12.2014 N Ф03-5458/2014 по делу N А16-537/2012

Анализируя положения названных выше статей Налогового кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, и 18 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суды обоснованно исходили из того, что в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости. Налоговым законодательством, как правомерно отметили суды, не закреплены методы и формы раздельного учета, поэтому налогоплательщик вправе самостоятельно определить в учетной политике механизм обеспечения такого учета.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2014 N Ф09-7640/14 по делу N А50-1923/2014

В рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик для целей налогообложения прибыли организаций вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости.

1.2. Закон N 214-ФЗ не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии неисполненных встречных денежных требований

Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2013 N Ф09-529/13 по делу N А50-7177/2012

Довод Инспекции о неприменении судами ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку основан на неверном толковании нормы права. Закон о долевом строительстве в ст. 18 регламентирует только порядок использования денежных средств, уплачиваемых в счет цены договора участия в долевом строительстве, в целях, перечисленных в п. 1 названной статьи. При этом данный закон не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии неисполненных встречных денежных требований.

1.3. Внесение дольщиком денежных средств по договору после завершения строительства не означает, что он перечислены вне рамок правоотношений по долевому участию в строительстве жилья

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 декабря 2015 г. N Ф06-3677/15 по делу N А12-3349/2015

Судами установлено, что ИП до сдачи дома в эксплуатацию произвела оплату по договорам участия в долевом строительстве.

Перечисленные ИП денежные средства после завершения строительства жилого дома направлены ООО1 на погашение задолженности по договору займа с ООО2. Остаток задолженности ИП использован для погашения задолженности ООО1 перед ООО2, что подтверждается договором уступки, соглашением о зачете взаимных требований.

Таким образом, денежные средства, уплаченные ИП, были потрачены ООО1 на строительство указанных выше объектов.

Налоговым органом не представлено доказательств, что денежные средства, полученные от ИП, не были использованы для целей, не связанных с исполнением договора долевого участия в строительстве.

При указанных обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о том, что оплата участником долевого строительства денежных средств по договору после завершения строительства не означает перечисление денежных средств вне рамок правоотношений по долевому участию в строительстве жилья.

1.4. Поскольку подрядчик - не участник долевого строительства, то на его отношения с застройщиком не распространяются положения ст. 18 Закона N 214-ФЗ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 сентября 2014 г. N Ф07-6422/14 по делу N А21-7684/2013

Статьей 18 Закона N 214-ФЗ регламентированы отношения, связанные с использованием застройщиком привлеченных для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежных средств граждан и юридических лиц, а также предусмотрены последствия нецелевого использования таких средств в виде расторжения договоров долевого участия в строительстве.

Поскольку заявители не являются участниками долевого строительства, а выполняли подрядные работы на основании договоров подряда и субподряда, заключенных с ООО, то их отношения с застройщиком регламентируются не Законом N 214-ФЗ, а соответствующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому их ссылки в обоснование своих требований на Закон N 214-ФЗ неправомерны.

1.5. Привлечение третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не предусмотрено Законом N 214-ФЗ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2015 г. N Ф07-1069/15 по делу N А13-10812/2014

Нормы Закона N 214-ФЗ, наделяя полномочиями застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо третьих лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.

Соответственно, в силу буквального толкования Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что участие в правоотношении по долевому участию в строительстве жилья третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку третье лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.

1.6. Возможность увеличения цены договора на стоимость затрат, предусмотренных договором, не противоречит положениям ст. 18 Закона N 214-ФЗ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 29 июня 2015 г. по делу N 33-2621/2015

На момент заключения договора стоимость вышеуказанных затрат [не входящих в цену договора] определить не представлялось возможным, поэтому ответчик был вправе предусмотреть в договоре долевого участия возможность увеличения цены договора на стоимость затрат, предусмотренных в п. договора. Данный пункт договора нельзя признать противоречащим ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ.

2. Целевое назначение денежных средств, вносимых участниками долевого строительства

2.1. Денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 по делу N А79-7444/2007

В статье 18 Закона установлена обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру.

2.2. Привлеченные для строительства средства носят характер целевого финансирования

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2015 г. N Ф01-4675/15 по делу N А43-31004/2014

Договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер, а денежные средства, поступающие от участников долевого строительства, имеют целевой характер в силу закона.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2015 N Ф09-9519/14 по делу N А76-455/2014

Договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер, а денежные средства, поступающие от участников долевого строительства, имеют целевой характер в силу закона.

2.3. Статья 18 Закона N 214-ФЗ не предусматривает возможности направления средств, полученных от участников долевого строительства, в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2012 по делу N А02-771/2011

Как правомерно отмечено судом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием.

2.4. До завершения строительства и передачи объекта строительства инвесторам переданные дольщиками и неосвоенные застройщиком денежные средства не утрачивают свое инвестиционное значение

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.10.2012 по делу N А32-37236/2010

Суд исходил из того, что расходы дольщиков носят инвестиционный характер и имеют своим предназначением строительство многоквартирного дома и получение в собственность объекта долевого строительства, определенного договорами долевого участия в строительстве.

До завершения строительства и передачи объекта строительства инвесторам переданные дольщиками и неосвоенные застройщиком денежные средства не утрачивают свое инвестиционное значение.

2.5. Сумма займа не относится к средствам целевого финансирования

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 марта 2016 г. N Ф07-682/16 по делу N А26-9094/2014

Согласно объяснению Компании в года Общество получило разрешение на строительство 7-секционного жилого дома. Весной года намерения сторон изменились. В связи с отсутствием спроса на секционные (блокированные) дома Общество предложило Компании перезаключить договор инвестирования в строительство 12-квартирного жилого дома на том же земельном участке. От этого предложения Компания отказалась. Соглашением к договору инвестирования перечисленные по договору суммы признаны сторонами беспроцентным займом, исполнение самого договора инвестирования прекращено.

Как предусмотрено подпунктом 10 пункта 1 статьи 251 НК РФ, при определении налогооблагаемой базы не учитываются доходы в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований.

Как отмечалось выше, Общество и Компания подписали соглашение к договору инвестирования, которым фактически прекратили его действие, а ранее перечисленные суммы признали беспроцентным займом.

Таким образом, суммы, полученные Обществом от Компании, не являлись средствами целевого финансирования.

3. Налогообложение в сфере использования денежных средств, внесенных участниками долевого строительства

3.1. Налоговая база по налогу на прибыль в сумме фактического превышения сумм средств, внесенных дольщиками, над затратами по строительству объектов недвижимости определяется после завершения всех строительных и связанных с ними работ и передачи объектов инвесторам

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.06.2014 по делу N А43-13206/2013

Налоговая база по налогу на прибыль в сумме фактического превышения сумм средств, внесенных дольщиками, над затратами по строительству объектов недвижимости, то есть внереализационный доход, определяется после завершения всех строительных и иных связанных с ними работ на объекте и передачи объектов инвестирования инвесторам.

3.2. Средства, привлеченные для строительства, не подлежат включению в состав доходов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.08.2013 по делу N А33-120/2012

Апелляционный суд пришел к правильному выводу, что данные средства [привлеченные для строительства] не подлежат включению в состав доходов.

3.3. Убытки, полученные заказчиком-застройщиком при превышении затрат на строительство над суммой средств целевого финансирования, не могут уменьшать налоговую базу при исчислении налога на прибыль

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.08.2013 по делу N А33-120/2012

Апелляционный суд пришел к правильному выводу, что убытки, полученные заказчиком-застройщиком при превышении затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования, не могут уменьшать налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

3.4. После окончания строительства и сдачи объекта инвесторам у застройщика возникает выручка от реализации услуг, оказанных на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащая включению в налоговую базу для исчисления НДС

Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011 N Ф09-3294/11 по делу N А71-10573/2010-А18

После окончания строительства и сдачи объекта долевого строительства инвесторам у застройщика возникает выручка от реализации услуг, оказанных на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с условиями, предусмотренными Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подлежащая включению в налоговую базу для исчисления НДС.

3.5. Невнесение изменений в договор долевого участия в строительстве по изменению цены в связи с увеличением себестоимости строительства - не основание для отказа в учете фактически понесенных налогоплательщиком затрат

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 января 2015 г. N Ф09-9519/14 по делу N А76-455/2014

Судами первой и апелляционной инстанции на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств сделан правильный вывод о том, что невнесение в договоры долевого участия строительства изменений об увеличении цены договоров в связи с увеличением себестоимости строительства квадратного метра жилой площади не может являться основанием для отказа в принятии к учету фактически понесенных налогоплательщиком затрат при условии, что они фактически понесены и связаны с осуществлением предпринимательской деятельности.

3.6. Оставшиеся после завершения строительства средства объекта являются внереализационным доходом застройщика

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф09-7640/14 по делу N А50-1923/2014

В силу п. 8 ст. 250 [Налогового] Кодекса безвозмездно полученное имущество (работ, услуг) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в ст. 251 Кодекса, являются внереализационным доходом налогоплательщика.

Денежные средства, полученные застройщиком от инвестора, дольщиков на реализацию инвестиционного проекта и оставшиеся в распоряжении застройщика после завершения проекта, являются его доходом и подлежат учету при определении налоговой базы за соответствующий налоговый период.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 августа 2014 г. N Ф01-2741/14 по делу N А28-10244/2013

Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводам о том, что отношения между Обществом и дольщиками носили инвестиционный характер; денежные средства, привлекаемые Обществом, являлись инвестициями; сумма, составившая разность между средствами, полученными от дольщиков, и себестоимостью переданных Обществом квартир, является доходом, не связанным с реализацией товаров (работ, услуг).

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что у Общества не возникло правовых оснований для включения суммы, составившей разность между средствами, полученными от дольщиков, и себестоимостью переданных дольщикам квартир, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость на основании статей 146, 154, 162 Кодекса, является правильным.