Энциклопедия судебной практики. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (Ст. 23 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(Ст. 23 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Наделение органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления полномочиями в области контроля и надзора в области долевого строительства не предполагает введения актом субъекта РФ понятия "застройщика"

Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 4-АПГ15-9

Согласно пункту 1 статьи 2 этого Федерального закона застройщиком признаётся юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в редакциях Федеральных законов от 10 июля 2012 года N 118-ФЗ и от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ).

Судебная коллегия констатирует, что приведённое понятие является универсальным в сфере отношений в области долевого строительства многоквартирных домов, распространяет своё действие на всю территорию Российской Федерации и обязательно к исполнению всеми субъектами правоотношений, связанных с привлечением денежных средств и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, в том числе органами государственной власти при осуществлении ими контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов, и не требует подтверждения нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

Основу для такого вывода дают и положения статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ, из которых следует, что наделение органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления полномочиями в области контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не предполагает введения актом субъекта Российской Федерации понятия "застройщика".

2. Застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за неисполнение предписания, обязывающего его изменить договоры с участниками долевого строительства

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 N 2423/13 по делу N А53-19629/2012

Застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за неисполнение предписания, обязывающего его изменить договоры с участниками долевого строительства, поскольку изменение договоров в силу статей 1, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации зависит не только от воли застройщика, но и от согласия на такое изменение участников долевого строительства.

3. Отношения по контролю за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства не относятся к бюджетным правоотношениям

Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2011 N 1-Г11-23

Денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости не относятся к бюджетным средствам, а отношения по контролю за целевым использованием указанных средств не относятся к бюджетным правоотношениям.

4. Требуя приостановления деятельности застройщика, контролирующий орган обязан доказать и то, что приостановление необходимо для гарантии экономических интересов РФ, прав и законных интересов потребителей

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 мая 2015 г. N Ф04-19178/15 по делу N А45-14864/2014

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику данной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой им деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для защиты экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 сентября 2014 г. N Ф06-14586/13 по делу N А12-31496/2013

Обращаясь с требованиями о приостановлении на три месяца осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной принудительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

5. Конкретные способы и формы контроля в области долевого строительства законодательством не предусмотрены

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2008 N А33-17234/07-Ф02-3168/08 по делу N А33-17234/07

Оспариваемое предписание вынесено на основании пункта 4 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в соответствии с которым контролирующий орган вправе осуществлять контроль за деятельностью застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом конкретные способы и формы контроля законодательством Российской Федерации, в том числе Законом об участии в долевом строительстве, не предусмотрены.

6. Обязанность по представлению отчетности в соответствующий период возникает у застройщика при наличии договоров, прошедших государственную регистрацию, или при наличии у застройщика неисполненных обязательств по данному договору

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2009 по делу N А21-5750/2008

Обязанность застройщика представлять в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в срок не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, а за IV квартал - не позднее 90 дней после окончания IV квартала, установлена пунктами 2, 4 Правил [Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 N 645].

Согласно пункту 3 Правил отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из приведенного следует, что обязанность по представлению отчетности в соответствующий период возникает у застройщика при наличии договоров, прошедших государственную регистрацию, или при наличии у застройщика неисполненных обязательств по данному договору.

7. Предписание об устранении нарушений ФЗ N 214-ФЗ должно быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 августа 2015 г. N Ф10-2202/15 по делу N А54-4633/2014

Согласно пункту 6 части 5 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений данного Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

Предписания выдаются в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, для устранения выявленных нарушений с указанием сроков их устранения (подпункт 1 пункта 1 статьи 17 Закона N 294-ФЗ).

Предписание должностного лица, содержащее законные требования, должно быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 октября 2014 г. N Ф03-4146/14 по делу N А51-8429/2014

В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

Согласно пункту 6 части 5 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений данного Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет административную ответственность, предусмотренную частью 4 статьи 19.5 КоАП РФ.

Следовательно, предписание как властный акт уполномоченного органа, за неисполнение которого установлена административная ответственность, должен содержать законные требования, выраженные в указании на совершение конкретных действий по устранению выявленных нарушений.

8. Нарушение сроков строительства не влечет приостановления осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 сентября 2014 г. N Ф06-14586/13 по делу N А12-31496/2013

Нарушение сроков строительства также не является основанием для приостановления деятельности, поскольку не предусмотрено диспозицией пункта 3 части 7 статьи 23 Закона о долевом участии.

9. Заявитель может признаваться пострадавшим и в случае, когда договор долевого участия не был зарегистрирован

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 15 июня 2016 г. N 46-КГ16-4

Согласно части 4 статьи 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.

Такие критерии утверждены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403.

Признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбуждённого уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, является одним из таких критериев (подпункт 6 пункта 2).

Заявительница постановлением следователя признана потерпевшей по уголовному делу, по которому генеральный директор ЗАО приговором суда признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке по независящим от заявительницы причинам, которая с заявлением о его регистрации обращалась, однако в удовлетворении этого заявления в связи отсутствием такого же заявления застройщика было отказано.