Энциклопедия судебной практики. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (Ст. 3 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
(Ст. 3 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Лица, не соответствующие требованиям, предъявляемым Законом N 214-ФЗ к застройщику, не имеют правовых оснований на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.08.2008 N Ф08-4819/2008 по делу N А32-1011/2008-5/18-1АЖ

Судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что заявитель не имел правовых оснований на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома, поскольку он не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом N 214-ФЗ к застройщику.

2. Привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии с договором уступки прав требований не допускается

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А32-2166/2012

Привлечение денежных средств произведено обществом не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с договором уступки прав требований.

Между тем по правилам части 2 статьи 1 и статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подобные способы привлечения денежных средств не допускаются.

3. Привлечение денежных средств граждан до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве противоречит законодательству и нарушает права указанных граждан

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2009 по делу N А82-14028/2008-39

Привлечение Обществом денежных средств граждан до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то есть до его заключения, противоречит приведенным нормам, в связи с чем нарушает права этих граждан.

4. При отсутствии разрешения на строительство привлечение денежных средств участников долевого строительства не допускается

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2010 N Ф09-2671/10-С4 по делу N А60-28669/2009-С1

Суд апелляционной инстанции отметил, что разрешение на строительство получено ответчиком лишь 13.06.2007, то есть на момент заключения договора от 09.06.2006, разрешение на строительство у него отсутствовало, следовательно, он не вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и даже при условии заключенности договора он являлся бы ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5. Если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства и о компенсации морального вреда предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства

Определение Верховного суда Российской Федерации N 4-КГ13-4 от 14 мая 2013 г. по делу N 2-901/2012

Исходя из даты обращения истцов в суд, то есть до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, являющегося ответчиком по делу, их требования в силу положений п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению в суде общей юрисдикции. Соответственно, у суда не имелось предусмотренных законом оснований для прекращения производства по делу по требованиям истцов о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. 

Кроме того, прекращая производство по делу, суд не принял во внимание, что истцами были заявлены требования о компенсации морального вреда, которые они обосновывали положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", указывая на то, что неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартир в установленные договорами сроки нарушило их права как потребителей, им причинен моральный вред.

6. Момент возникновения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства установлен при условии наличия действующего разрешения на строительство

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2015 г. N Ф05-6121/15 по делу N А40-188669/2014

Содержащаяся в кассационной жалобе ссылка на то, что общество вправе после истечения срока действия разрешения на строительство объекта привлекать денежные средства физических лиц для строительства, была предметом рассмотрения судов двух инстанций и обоснованно отклонена ими, поскольку после истечения срока действия указанного разрешения и неполучения нового разрешения либо его продления у застройщика прекращается право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

При этом из системного толкования части 1 и части 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следует, что приведенными нормами законодательства установлен момент возникновения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, при условии наличия действующего разрешения на строительство.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-22083/2015

Частью 1 статьи 3 этого Федерального закона были предусмотрены общие условия для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости: это возможно только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

7. Оплата по договору участия в долевом строительстве возможна только после его государственной регистрации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 30 июня 2015 г. по делу N 33-5438/2015

Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в 4.1 ст. 3 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию).

Следовательно, оплата денежных средств по договору участия в долевом строительстве возможна только после государственной регистрации данного договора.

8. Полученные должником от заявителя по инвестиционному договору денежные средства не признаются неосновательным обогащением в силу положений ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф05-14380/14 по делу N А40-172487/2013

Заявитель жалобы считает, что ввиду незаключения договора участия долевого строительства, полученные должником от участника денежные средства являются неосновательным обогащением, подлежащим возврату с начислением процентов по статье 395 ГК РФ.

Отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Поскольку ООО не является застройщиком в смысле Закона N 214-ФЗ и не может передать заявителю построенный объект недвижимости; в соответствии с условиями договора заявитель обязался передать должнику денежные средства и поручает ему эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство объекта, указанный договор следует квалифицировать как инвестиционный.

Соответственно, денежные средства, полученные должником от заявителя по инвестиционному договору, не являются неосновательным обогащением в силу положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.