Энциклопедия судебной практики. Договор участия в долевом строительстве (Ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Договор участия в долевом строительстве
(Ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Общие положения о договоре участия в долевом строительстве

1.1. Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества

Кассационное определение Новосибирского областного суда от 25.08.2011 по делу N 33-5787/2011 г.

Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

1.2. Запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе N 214-ФЗ не содержится

Определение ВАС РФ от 11.03.2012 N ВАС-17395/11 по делу N А72-2981/2011

Прямого запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе не содержится.

Жилищное законодательство также не исключает создание многоквартирного дома путем проведении реконструкции в отношении объекта недвижимости.

1.3. Иное наименование жилого дома в спорных договорах не влияет на идентификацию объекта долевого строительства при отсутствии иных домов на предоставленном под строительство земельном участке, ввиду чего не влечет ничтожность сделки и последующего договора уступки прав по ней

Определение Верховного Суда РФ от 21 сентября 2015 г. N 310-ЭС14-3755

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что договор, прошедший государственную регистрацию, соответствует предъявляемым частью 4 статьи 4 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" требованиям и определяет подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства. Иное наименование жилого дома в спорных договорах не влияет на идентификацию объекта долевого строительства при отсутствии иных домов на предоставленном под строительство земельном участке, ввиду чего не влечет ничтожность сделки и последующего договора уступки прав по ней.

1.4. Несоответствие наименования объекта капитального строительства, указанного в договоре участия в долевом строительстве, наименованию в разрешении на строительство не влечет признания договора недействительным

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 мая 2015 г. N Ф10-2963/12 по делу N А09-4623/2011

Судебные инстанции пришли к правильному выводу, что договор является заключенным ввиду согласования сторонами сделки всех ее существенных условий в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

В силу части 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 названной статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, как правомерно указали суды, несоответствие наименования объекта капительного строительства, указанного в договоре, наименованию в разрешении на строительство не свидетельствует о ничтожности договора и не является основанием для признания его недействительным.

2. Характеристика договора участия в долевом строительстве

2.1. Договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер и привлеченные по нему средства граждан не облагаются НДС

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2015 г. N Ф01-4675/15 по делу N А43-31004/2014

Суд посчитал, что денежные средства, полученные налогоплательщиком, выполняющим функции застройщика, от дольщиков (физических и юридических лиц) по договорам на долевое участие в строительстве жилого дома, налогом на добавленную стоимость не облагаются, поскольку отношения между дольщиками и Обществом носят инвестиционный характер.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции и оставил его решение без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для ее удовлетворения.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 146 и подпункта 4 пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 по делу N А65-11398/2008

Как правильно указано судом, договор долевого участия в строительстве носит инвестиционный характер, поэтому передача имущественного права по договорам уступки права требования не является реализацией, носит инвестиционный характер и в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 2 статьи 146, статей 247, 249 Кодекса не признается объектом обложения НДС и налога на прибыль (т. 37 л. д. 1-4, 7-10, 23-24, 29-31).

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2009 по делу N А55-8357/2008

Договор о долевом участии в строительстве не является договором реализации, в связи с чем у заявителя отсутствует облагаемая база для исчисления налога на добавленную стоимость с денежных средств, поступивших от дольщиков.

2.2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором

Постановление Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014

Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 31 марта 2015 г. по делу N 33-1759/2015

Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу

2.2.1. Договор участия в долевом строительстве не является публичным

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-1118/2016

Договор долевого участия публичным не является, поскольку из текста частей 1 и 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется по соглашению сторон, что исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (пункт 2 статьи 426 ГК РФ), а в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

3. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве

3.1. Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.12.2013 по делу N А57-19772/2012

Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда, которой реализуются строительные работы, а совместно участвуют в долевом строительстве путем вложения инвестиций, результатом которого становится объект недвижимости (жилое или нежилое помещение). В данном случае заказчик-застройщик и подрядчик совпадают в одном лице.

3.2. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в связи с чем полученные от дольщиков денежные средства не являются его собственными

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 по делу N А57-1365/07-28

Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве и получении денежных средств не производит реализацию товара (работ, услуг), поскольку товар (работы, услуги) как объекты отсутствуют. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в том числе для приобретения строительных материалов, а поэтому денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, не являются его собственными.

3.3. Тот факт, что за участником строительства решением суда признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не освобождает застройщика от обязанности передать участнику причитающуюся квартиру

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.06.2014 по делу N А82-3300/2013

Тот факт, что за участником строительства решением суда общей юрисдикции признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить жилой дом и передать участнику строительства причитающуюся ему квартиру.

3.4. Согласование соглашения об уступке требования со всеми участниками долевого строительства не требуется

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2007 N 14691/06 по делу N А73-15697/2005-34

[В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций индивидуальный предприниматель просит исключить из их мотивировочной части вывод о ничтожности трехстороннего соглашения об уступке требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.]

Вывод суда кассационной инстанции о необходимости согласования соглашения со всеми участниками долевого строительства здания является неправомерным, поскольку такое согласование необходимо только для участников договора о совместной деятельности.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2016 г. N Ф05-17506/16 по делу N А41-23025/2016

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.

3.5. К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства, применяются не только нормы Закона N 214-ФЗ, но и положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным специальным законом

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 июня 2015 г. N 77-КГ15-2

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом о долевом участии.

Пункт 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, причиненного нарушением права на своевременную передачу объекта долевого строительства и наличием недостатков строительных работ в переданной квартире.

Суд исходил из того, что истец приобрел права участника долевого строительства в результате неоднократной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение в части отказа в удовлетворении требований о компенсации морального вреда отменила, указав, что правоотношения сторон основаны на положениях договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно части 9 статьи 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, им не урегулированной.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" (статья 15), поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" эти отношения не регулируются.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 22 августа 2016 г. по делу N 33-2643/2016

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона РФ "О защите прав потребителей".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 29 февраля 2016 г. по делу N 33-2763/2016

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом о долевом участии.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 июля 2015 г. по делу N 33-4255/2015

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Законом о долевом участии.