Энциклопедия судебной практики. Цена договора (Ст. 5 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Цена договора
(Ст. 5 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве

Постановление Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014

В силу статьи 432 ГК РФ цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2016 г. N Ф05-19699/16 по делу N А41-10408/2016

Судом установлено, что в договорах отсутствуют требуемые по закону существенные условия - нет определения, подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, нет указаний на срок передачи истцом объекта долевого строительства ответчику, нет цены договора, а также указаний на сроки и порядок ее уплаты, а также отсутствует условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, судом установлено, что указанные договоры не соответствуют требованиям п. 1 ст. 432 ГК РФ и п. 4 ст. 4 Закон N 214-ФЗ и являются незаключенными.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 июня 2016 г. по делу N 33-11447/2016

В силу статьи 432 ГК Российской Федерации цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 25 марта 2015 г. по делу N 33-6647/2015

Цена договора, указанная в статье 4 участия в долевом строительстве, является частью существенных условий договора в силу требований ст. 432 ГК РФ.

2. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты дольщика от удорожания строительных материалов

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 29 июня 2015 г. по делу N 33-2621/2015

Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

Примечание

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

3. Установление явно заниженной цены реализованных объектов является существенным обстоятельством, позволяющим сделать вывод о недобросовестном поведении участников долевого строительства

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.02.2015 N Ф01-5967/2014, Ф01-5970/2014, Ф01-5971/2014, Ф01-5972/2014, Ф01-5976/2014, Ф01-5977/2014 по делу N А82-3535/2013

Установление явно заниженной цены реализованных объектов является существенным обстоятельством, позволяющим сделать вывод о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) участников долевого строительства, воспользовавшихся тем, что единоличный исполнительный орган Общества при заключении договоров участия в долевом строительстве действовал явно в ущерб Обществу и его участника.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2014 г. N Ф06-6628/13 по делу N А65-8127/2013

Сделка по реализации объектов недвижимого имущества не может не сказаться негативно на финансовом состоянии общества, в связи с этим установление явно заниженной цены реализации основных средств является существенным обстоятельством, позволяющим сделать вывод о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) покупателя, воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган истца при заключении договора купли-продажи действовал явно в ущерб обществу, в результате чего последнее не получило денежный эквивалент в действительном размере.

4. Отсутствие в договоре участия в долевом строительстве согласования конкретной суммы НДС свидетельствует о том, что сторонами достигнуто соглашение о размере полной цены, подлежащей уплате за нежилое помещение

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2012 по делу N А38-3275/2010

Суд истолковал условия договора долевого участия в строительстве нежилого помещения и установил, что стороны не согласовывали в нем конкретную сумму налога на добавленную стоимость. Отсутствие такого согласования свидетельствует о том, что сторонами достигнуто соглашение о размере полной цены, подлежащей уплате за встроенное нежилое помещение.

5. В удовлетворении требований об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве может быть отказано, если участником долевого строительства не указано застройщику на устранение выявленных недостатков

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.03.2014 по делу N А74-2498/2013

Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи объекта долевого строительства, суды правомерно отказали в удовлетворении требований об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что участником долевого строительства не были предприняты меры по составлению акта, в котором указывалось бы на несоответствие объекта долевого строительства положениям части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ и не указано застройщику на устранение выявленных им недостатков (часть 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ).

6. Изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены возможно лишь в том случае, когда в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июля 2015 г. N Ф01-2122/15 по делу N А31-1544/2014

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены возможно лишь в том случае, когда в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены.

7. Соглашением сторон в договоре может быть предусмотрена возможность корректировки стоимости объекта долевого строительства, а также указаны случаи и условия изменения его цены

Определение Конституционного Суда РФ от 20 марта 2014 г. N 611-О (пункт 1)

Решением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, истице было отказано в удовлетворении исковых требований к организации-застройщику о понуждении к исполнению обязательства по передаче ей построенного объекта долевого строительства (квартиры) без внесения доплаты в связи с изменением (увеличением) его фактической площади по отношению к площади данного объекта, определенной в договоре участия в долевом строительстве. Проанализировав условия заключенного сторонами договора, суд, со ссылкой на часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о том, что у истицы возникла обязанность по внесению дополнительных платежей в счет цены договора, поскольку условиями договора была предусмотрена возможность корректировки стоимости объекта долевого строительства в случае изменения его проектной площади.

Определение Верховного Суда РФ от 24 апреля 2015 г. N 302-ЭС15-3736

Руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установив, что договором долевого участия предусмотрена возможность корректировки стоимости объекта в случае изменения его площади и, рассчитав образовавшуюся на стороне ответчика задолженность исходя из условий договора о стоимости квадратного метра на момент его заключения, а также площади объекта фактически превышающей проектную площадь, предусмотренную договором, суды удовлетворили требования истца о взыскании задолженности в части [сумма] рублей.

Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований суды учли, что условиями договора предусмотрена возможность изменения цены договора только по соглашению сторон.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 июля 2015 г. N Ф01-2477/15 по делу N А38-6104/2014

На основании части 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из приведенных норм следует, что по соглашению сторон договором может быть предусмотрена возможность корректировки стоимости объекта долевого строительства, а также указаны случаи и условия изменения его цены.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 08 октября 2014 г. по делу N 33-3743/2014

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1). В части 2 данной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

8. Положениями Закона N 214-ФЗ не предусмотрено ограничений, связанных с возможностью предъявления застройщиком требований о взыскании неустойки только после исполнения обязанности по передаче дольщику квартир

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 апреля 2015 г. N Ф02-1225/15 по делу N А74-4985/2014

В силу положений статьи 5 и 9 Закона об участии в долевом строительстве последствием неисполнения (ненадлежащего исполнения) дольщиком обязанности по внесению суммы долевого участия в строительстве является право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве, и взыскание неустойки.

Ограничений, связанных с возможностью предъявления застройщиком требований о взыскании неустойки только после исполнения обязанности по передаче дольщику квартир, Закон об участии в долевом строительстве не содержит.

9. Соглашением сторон может быть предусмотрена уплата денежных средств по договору долевого участия в строительстве в рассрочку

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 августа 2014 г. N Ф09-13979/12 по делу N А71-7123/2012

В Законе "Об участии в долевом строительстве" не содержится запрета на рассрочку уплаты денежных средств по договору, в связи с чем застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 29 июня 2015 г. по делу N 33-2621/2015

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 03 июня 2014 г. по делу N 33-1663/2014

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным пункта 1.4 договора, суд первой инстанции, проанализировав нормы Закона об участии в долевом строительстве жилья, пришел к выводу, что поскольку они не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку выплаты денежных средств по договору, застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.