Энциклопедия судебной практики. Гарантии качества, предусмотренные договором (Ст. 7 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики. Гарантии качества, предусмотренные договором (Ст. 7 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")
1. Гарантийный срок для объекта долевого строительства

2. Обязанность застройщика по обеспечению качества объекта долевого строительства

3. Права участников в отношении качества объекта долевого строительства

Энциклопедия судебной практики
Гарантии качества, предусмотренные договором
(Ст. 7 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Гарантийный срок для объекта долевого строительства

1.1. Продолжительность гарантийного срока обусловлена возможностью проявления недостатков объекта долевого строительства в течение длительного периода

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.05.2013 по делу N А33-18054/2011

В связи с характером спорных правоотношений, возникающих между дольщиком и застройщиком в области долевого строительства многоквартирного дома, законодателем предъявляются повышенные требования к качеству объекта долевого строительства, которые в том числе проявляются в установлении продолжительного гарантийного срока, обусловленного как видом строения (жилой дом), так и целями его использования. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода начиная с момента передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости.

1.2. Гарантийный срок и исковая давность исчисляются самостоятельно и безотносительно друг к другу

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 ноября 2016 г. N Ф06-15068/16 по делу N А65-3563/2016

С даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства начинает течь гарантийный срок (не менее 5 лет), который не является сроком исковой давности, а представляет собой материально-правовой срок, истечение которого прекращает ответственность застройщика за качество возведенного им объекта недвижимости, но не прекращает обязанность по возмещению строительных недостатков. Суд указал, что начало течения срока исковой давности связано с датой предъявления претензии застройщику о недостатках объекта.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 апреля 2016 г. N Ф10-1167/16 по делу N А62-2648/2014

С учетом того, что суд, определяя дату начала течения гарантийного срока, исходил из отсутствия данных о факте передачи объектов долевого строительства дольщикам и началом срока определил в день выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, правомерно признал, что недостатки работ выявлены в период гарантийного срока, а с иском в суд общество обратилось в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2012 по делу N А56-46406/2011

Статья 7 Закона N 214-ФЗ устанавливает общий гарантийный срок в пять лет для обнаружения недостатков, что не исключает применения трехлетнего срока исковой давности для устранения данных недостатков.

Примечание

Срок исковой давности исчисляется с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Таким образом, срок исковой давности сам по себе не соотносится с гарантийным сроком и применительно к ситуации исчисляется с момента выявления недостатка и применяется судом по заявлению стороны в споре хотя бы и в пределах гарантийного срока.

1.3. Если договором гарантийный срок для объекта долевого строительства не определен, в силу ст. 756 ГК РФ и ст. 7 Закона N 214-ФЗ он составляет 5 лет

Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 11.09.2014 по делу N 33-9026

На основании статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Договором сторон гарантийный срок не определен, поэтому в силу положений статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7 вышеназванного закона, гарантийный срок для квартиры составляет 5 лет с момента подписания акта приемки законченного строительством объекта.

Примечание

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Согласно п. 4 ч. 4 ст. 4 Закона 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать помимо прочего условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Таким образом, условие о гарантийном сроке является существенным. Вместе с тем, закон не наделяет суд полномочиями для признания договора незаключенным, если такое требование не заявлено стороной в деле.

1.4. Минимальный гарантийный срок в пять лет, предусмотренный ст. 7 Закона N 214-ФЗ, договором может быть увеличен

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 22 июля 2014 г. по делу N 33-2417/2014

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, закон устанавливает минимальный гарантийный срок в пять лет, договором данный срок может быть увеличен.

2. Обязанность застройщика по обеспечению качества объекта долевого строительства

2.1. Бремя доказывания указанных в ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обстоятельств лежит на застройщике

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 февраля 2017 г. N Ф03-5976/16 по делу N А73-4186/2016

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (пункт 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

В силу пункта 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 6 статьи 7 Закон N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 марта 2016 г. N Ф01-247/16 по делу N А79-3529/2015

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 марта 2015 г. N Ф10-402/15 по делу N А62-3225/2013

В силу части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2015 N Ф06-21088/2013 по делу N А65-3373/2014

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2015 по делу N А63-8550/2011

2.2. Закон N 214-ФЗ прямо предусматривает лицо, ответственное за качество строительства, - застройщика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.10.2012 по делу N А56-48335/2011

Закон N 214-ФЗ прямо предусматривает лицо, ответственное за качество строительства, - застройщика.

2.3. Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 04.02.2015 по делу N 33-1025/2015

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Действующее гражданское законодательство, действительно, прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости. Вместе с тем гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца. На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство подрядчика (застройщика) по их устранению.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу N 33-1649/2015

2.4. Признание надлежащим качества выполненных работ на момент ввода объекта в эксплуатацию не исключает возможность выявления впоследствии недостатков, подлежащих устранению застройщиком

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 04.02.2015 по делу N 33-1025/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу N 33-1649/2015

На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство подрядчика (застройщика) устранить их.

2.5. Установленные Законом N 214-ФЗ гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-21542/2015

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Системное толкование приведенных положений закона позволяет прийти к выводу о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 05 марта 2015 г. по делу N 33-577/2015

Из приведенных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что установленные им гарантии качества объекта долевого строительства относятся к основным характеристикам указанного объекта, определяющим возможность его использования по назначению.

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14.01.2015 по делу N 33-7

Согласно части 3 ст. 7 Закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Толкуя приведенные положения закона, можно сделать вывод о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.

2.6. Наличие недостатков в строительстве дома в целом и в квартире собственников, которые возникли по вине застройщика, когда собственники не являлись стороной в договоре долевого строительства, является недостаточным основанием для признания права требовать устранения недостатков объекта долевого строительства в порядке ст. 7 Закона N 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей

Определение Приморского краевого суда от 14.01.2015 по делу N 33-286/2015

Установление факта недостатков в строительстве дома в целом и в квартире собственников, которые возникли по вине застройщика, в том случае, когда собственники не являлись стороной в договоре долевого строительства, а приобрели жилое помещение по иной сделке, является недостаточным основанием для признания права требования от застройщика устранения недостатков объекта долевого строительства в порядке статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" в той части, которая не урегулирована Федеральным законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.

2.7. Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора возникает, если такое требование заявлено дольщиком

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2014 N 33-19525/2014 по делу N 2-1398/2014

Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора возникает в случае, если такое требование заявлено дольщиком.

2.8. Несоответствие показателя фактической площади квартиры и показателя проектной площади само по себе не может свидетельствовать о несоответствии квартиры условиям договора участия в долевом строительстве

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 04 марта 2015 г. по делу N 33-1988/2015

Принимая во внимание, что проектная площадь и фактическая площадь не являются равнозначными понятиями, то несоответствие показателя фактической площади квартиры и показателя проектной площади само по себе не может свидетельствовать о несоответствии данной квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, и, как следствие, о нарушении прав истца как потребителя.

2.9. Разница между проектной и фактической площадью спорной квартиры в 0,5 кв. м с учетом обычаев делового оборота является допустимой строительной погрешностью

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.09.2014 по делу N 33-8805/2014, А-34

Принимая во внимание, что разница между проектной и фактической площадью спорной квартиры составила 0,5 кв. м, что с учетом обычаев делового оборота является допустимой строительной погрешностью, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необоснованности заявленных требований, отказав в их удовлетворении.

2.10. Отсутствие (неполнота) условий договора, проектной и сметной документации по сравнению с требованиями, предъявляемыми к строительным работам, не освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, связанные с несоблюдением таких обязательных требований

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 апреля 2015 г. N Ф09-1230/15 по делу N А60-5289/2014

Отсутствие или неполнота условий договора, и, соответственно, проектной и сметной документации требованиям, предъявляемым к строительным работам обязательными положениями СНиП 41-01-2003 и другими техническими и градостроительными регламентами, не является основанием для несоблюдения застройщиком обязательных требований нормативных актов и для освобождения его от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, связанные с несоблюдением таких обязательных требований.

2.11. Возможность установления в договоре дополнительных последствий отступления застройщика от его условий не означает, что застройщик может быть вообще освобожден от ответственности за нарушение условий договора

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 мая 2015 г. по делу N 33-1293/2015

Из буквального содержания [ч. 2 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ] следует, что в договоре участия в долевом строительстве дополнительно могут быть установлены иные, кроме указанных в законе, последствия отступления застройщика от условий договора, однако это не означает, что застройщик по условиям договора об участии в долевом строительстве может быть вообще освобожден от ответственности за нарушение условий договора.

2.12. Условие договора участия в долевом строительстве о допустимой строительной погрешности в площади объекта не противоречит закону

На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.

Предусмотренное договором расхождение не является существенным и может быть признано в качестве допустимой строительной погрешности. Каких-либо запретов на установление соглашением сторон договора долевого участия в строительстве максимально допустимого отклонения фактической и проектной площади объекта долевого строительства, при котором стороны не производят между собой перерасчет, действующее законодательство, вопреки доводам истицы, не содержит. Поэтому указанное условие договора не противоречит закону, и оснований для применения к правоотношениям сторон ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 168 ГК РФ не имеется.

3. Права участников в отношении качества объекта долевого строительства

3.1. Положения ч. 2 ст. 7 Закона 214-ФЗ направлены на защиту прав участников долевого строительства в случаях несоблюдения застройщиком условий договора, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства или к непригодности его для предусмотренного договором использования

Определение Конституционного Суда РФ от 21.11.2013 N 1838-О

Положения части 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлены, с учетом особенностей регулируемых отношений на защиту прав участников долевого строительства в случаях несоблюдения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства или к непригодности его для предусмотренного договором использования. Следовательно, сами по себе данные законоположения не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы в указанном ею аспекте.

3.2. Участнику долевого строительства гарантируется право на приобретение качественного, безопасного, предназначенного для использования по назначению объекта долевого строительства

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2012 по делу N А63-8550/2011

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу требований названного Закона участнику долевого строительства гарантируется право на приобретение качественного, безопасного, предназначенного для использования по назначению объекта долевого строительства.

3.3. Отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта, и иные недостатки, дающие право инвестору потребовать соразмерного уменьшения цены договора, должны делать объект непригодным для использования

Апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу N 33-1752/2015

Согласно ч. 2 ст. 7 вышеназванного ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из указанной нормы следует, что отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта, и иные недостатки, дающие право инвестору потребовать соразмерного уменьшения цены договора, должны делать объект непригодным для использования.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2014 г. N 33-23197/14

Согласно ч. 2 ст. 7 вышеназванного ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Из указанной нормы следует, что отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта и иные недостатки, дающие право инвестору отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, должны делать объект непригодным для использования.

3.4. После устранения выявленных недостатков на участника долевого строительства возложена обязанность по подписанию передаточного акта, что не лишает его права на защиту в случае выявления в течение гарантийного срока иных недостатков переданной ему квартиры

Апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.02.2015 по делу N 33-2487/2015

Как указано в пункте 5 статьи 8 указанного Федерального закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Совокупность указанных правовых норм позволяет сделать вывод, что после устранения выявленных недостатков на участника долевого строительства возложена обязанность по подписанию передаточного акта, что не лишает его права на защиту в установленном законом порядке в случае выявления в течение гарантийного срока иных недостатков переданной ему квартиры.

3.5. Истцам предоставлено право требовать возмещения расходов на исправление недостатков непосредственно от изготовителя (застройщика)

Апелляционное определение Омского областного суда от 04.02.2015 по делу N 33-622/2015

Пункт 1 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает гарантии качества и предусматривает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ, п. 2 ст. 4 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Таким образом, исходя из толкования вышеприведенных норм права истцам предоставлено право требовать возмещения расходов на исправление недостатков непосредственно от изготовителя (застройщика).

3.6. Потребитель вправе требовать возмещения реально понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, а не потенциальных расходов, которые потребитель мог бы понести в случае, если бы намерен был устранить строительные недостатки

Апелляционное определение Омского областного суда по делу N 33-84/2015

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу данной нормы потребитель вправе требовать возмещения реально понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, а не потенциальных расходов, которые потребитель мог бы понести в случае, если бы намерен был устранить строительные недостатки. При этом выбор способа устранения строительных недостатков предоставлен потребителю.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу:

3.6.1. Участник вправе требовать возмещения расходов, которые он понес или должен будет понести для устранения недостатков объекта долевого строительства

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 ноября 2016 г. по делу N 33-22739/2016

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что истцом не подтверждено несение ею расходов на приобретение материалов для выполнения работ [для устранения недостатков объекта долевого строительства] не может быть принят во внимание, поскольку указанное не имеет значения для дела, стоимость устранения недостатков определена судебной экспертизой.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 19 января 2015 г. по делу N 33-192/2015

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 октября 2014 г. N 33-24882/14

Непригодность для использования жилого помещения, неустранимость и существенность недостатка не является единственным основанием, которое предполагает право требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, а является наряду с другими, одним из обстоятельств, наличие которых в объекте долевого строительства дает участнику долевого строительства согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право предъявить такие требования.

Кроме того, расходы тождественны понятию убытков, закрепленных в п. 2 ст. 15 ГК РФ, под которыми понимается траты, которые лицо, чье право нарушено, не только произвело, но должно будет произвести в будущем для восстановления нарушенного права (реальный ущерб).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 16 апреля 2014 г. по делу N 33-2331/2014

При этом расходы тождественны понятию убытков, закрепленных в п. 2 ст. 15 ГК РФ, под которыми понимается траты, которые лицо, чье право нарушено, не только произвело, но должно будет произвести в будущем для восстановления нарушенного права в будущем (реальный ущерб).

3.7. Выбор способа устранения строительных недостатков предоставлен участнику

Апелляционное определение Омского областного суда по делу N 33-84/2015

По смыслу данной нормы [ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ] потребитель вправе требовать возмещения реально понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, а не потенциальных расходов, которые потребитель мог бы понести в случае, если бы намерен был устранить строительные недостатки. При этом выбор способа устранения строительных недостатков предоставлен потребителю.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2014 N 33-19525/2014 по делу N 2-1398/2014

В соответствии со ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу указанных положений предъявление требований о соразмерном уменьшении цены договора и иных требований к застройщику является правом дольщика. Дольщик при наличии недостатков и при несоответствии объекта долевого строительства проекту или условиям договора может и не воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 7 Федерального закона.

3.8. Требования о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию и требуют различных средств доказывания

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 27 марта 2015 г. по делу N 33-2740/2015

Отказывая истцу в удовлетворении требования о соразмерном снижении цены Договора, суд правильно применил положения ч.ч. 1, 3, 9 ст. 4, ч. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, абз. 4 п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и пришел к обоснованному выводу о том, что под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Не учитывая данные обстоятельства, сторона истца ошибочно полагала, что уменьшение покупной цены Квартиры осуществляется путем возмещения стоимости ее ремонта. Однако требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требования о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию и требуют различных средств доказывания (п.п. 1, 2 и 3 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

3.9. Ст. 7 Закона N 214-ФЗ не предусматривает право участника долевого строительства требовать от застройщика предоставления другого жилого помещения взамен первоначального, имеющего недостатки

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 7 июля 2014 г. по делу N 33-3229/2014

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.

Поскольку заявленное истцом Р. требование о замене жилого помещения на другое жилье основано на наличии недостатков в выполненных ООО работах по строительству спорной квартиры как объекта долевого строительства, судебная коллегия считает, что это требование удовлетворению не подлежало ввиду того, что статьей 7 Закона N 214-ФЗ не предусмотрено права участника долевого строительства требовать от застройщика предоставления другого жилого помещения взамен первоначального, имеющего недостатки.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.