Энциклопедия судебной практики. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений (Ст. 273 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
(Ст. 273 ГК)


1. Статья 273 ГК РФ не предполагает отчуждения здания, сооружения без земельного участка, на котором они находятся, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат одному лицу


Определение Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. N 659-О

Оспариваемые положения статьи 273 ГК Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и направлены на защиту прав собственника здания, строения, сооружения, равно как и оспариваемые положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные нормы не предполагают отчуждения здания, строения, сооружения без земельного участка, на котором они находятся, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 июля 2016 г. по делу N 33-16259/2016

В силу ст. 273 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы, земельных участков и прочно связанных с ними объектов направлен на защиту прав собственника здания, строения, сооружения. Данные нормы не предполагают отчуждения здания, строения, сооружения без земельного участка, на котором они находятся, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 16 сентября 2015 г. по делу N 33-4890/2015

Положения статьи 273 ГК Российской Федерации и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и направлены на защиту прав собственника здания, строения, сооружения. Данные нормы не предполагают отчуждения здания, строения, сооружения без земельного участка, на котором они находятся, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.


2. Переход прав на земельный участок происходит одновременно с переходом права на недвижимость, расположенную на таком участке


Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 марта 2015 г. по делу N 33-2854/2015

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату вступления в силу решения суда о разделе имущества бывших супругов - права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иное правило установлено законом (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно этим нормам переход прав на земельный участок происходит одновременно с переходом права на недвижимость, расположенную на таком участке.


3. Переход права собственности на земельный участок к приобретателю недвижимости не зависит от способа перехода права собственности на здание или сооружение


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. N 73-КГ14-5

П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 15 сентября 2016 г. по делу N 33-11657/2016

Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом РФ. В соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание, строение, сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 13 сентября 2016 г. по делу N 33-1624/2016

В силу п. 1 ст. 273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

В соответствии с данной нормой при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


Постановление Президиума Ставропольского краевого суда от 29 августа 2016 г. по делу N 4Г-1224/2016

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 24 августа 2016 г. по делу N 33-4950/2016

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 августа 2016 г. по делу N 33-12709/2016

В пункте 1 статьи 273 Гражданского кодекса РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07 июля 2016 г. по делу N 33-11630/2016

П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 декабря 2015 г. по делу N 33-10637/2015

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

При этом переход права собственности на земельный участок к приобретателю недвижимости не зависит от способа перехода права собственности на здание или сооружение.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30 марта 2015 г. по делу N 33-3071/2015

Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 марта 2015 г. по делу N 33-2854/2015

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.


4. Отказ собственника объекта недвижимого имущества от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, не является основанием прекращения прав на земельный участок


Обзор практики рассмотрения земельных споров, одобренный президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 24 декабря 2010 г. (пункт 3)

Как следует из подпункта 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273, 552 ГК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, отказ общества от прав на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, влечет за собой нарушение указанного принципа земельного законодательства. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами названного Кодекса. Следовательно, принадлежащее обществу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может быть прекращено посредством отказа от него.


5. Обязанность продавца по передаче покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона и не зависит от его волеизъявления


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 августа 2015 г. по делу N 33-13053/2015

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона.


6. Часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется из земельного участка, на котором возведено такое здание, и из обслуживающего земельного участка


Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 05 февраля 2015 г. по делу N 33-192/2015

Согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Из данной нормы права следует, что часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется не только из земельного участка, непосредственно на котором возведено здание, строение, сооружение, - площади под застройкой, но и из земельного участка, необходимого для их использования, - обслуживающего земельного участка.


7. ГК РФ не содержит нормы, устанавливающей поступление в общую долевую собственность владельцев частей всего земельного участка в случае невозможности выделения в натуре земельного участка под отчуждаемой частью здания или сооружения


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 октября 2015 г. N Ф01-3591/15 по делу N А28-9632/2014

Из анализа приведенных правовых норм [ст. ст. 273, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ] усматривается, что, допуская оборот частей зданий или сооружений (помещений) как объектов недвижимости, ГК РФ не содержит нормы, устанавливающей поступление в общую долевую собственность владельцев данных частей всего земельного участка в случае невозможности выделения в натуре земельного участка под отчуждаемой собственником земельного участка частью здания или сооружения.


8. Переход права собственности на строение прекращает право собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением, независимо от наличия договора купли-продажи земельного участка или специальной оговорки в договоре купли-продажи строения


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 13 июля 2016 г. по делу N 33-1463/2016

Переход права собственности на строение к другому собственнику предполагал прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка и было ли это оговорено в предыдущих сделках о купле- продаже квартиры.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 марта 2016 г. по делу N 33-2184/2016

На момент заключения договора купли-продажи при переходе права собственности на домовладение земельный участок следовал судьбе строения. Переход права собственности на строение к другому собственнику предполагал прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка и было ли это оговорено в договоре купли-продажи дома.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 10 ноября 2015 г. по делу N 33-4472/2015

Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом РФ. При переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок. Переход права собственности на строение к другому собственнику предполагает прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка или иной договор подтверждающий переход права собственности на данный участок.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-6679/2015

Переход права собственности на строение к другому собственнику предполагал прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 01 июня 2015 г. по делу N 33-2463/2015

Переход права собственности на строение к другому собственнику предполагал прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 мая 2015 г. по делу N 33-2883/2015

Переход права собственности на строение к другому собственнику предполагал прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка и было ли это оговорено в мировом соглашении.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 мая 2015 г. по делу N 33-6755/2015

Переход права собственности на строение к другому собственнику предполагал прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка.


Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 12 мая 2015 г. по делу N 33-3738/2015

На момент регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме земельный участок следовал судьбе строения. Переход права собственности на строение к другим собственникам предполагал прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования, независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка.


9. Новый собственник здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение


Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 декабря 2015 г. по делу N 33-10637/2015

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

При этом переход права собственности на земельный участок к приобретателю недвижимости не зависит от способа перехода права собственности на здание или сооружение.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи, новый собственник здания, строения, сооружения, независимо от способа перехода права собственности, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 01 июня 2015 г. по делу N 33-2996/2015

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичное положение содержится и в п. 3 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из толкования вышеуказанных правовых норм в их системной взаимосвязи новый собственник здания, строения, сооружения независимо от способа перехода права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 29 апреля 2015 г. по делу N 33-4280/2015

Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.

Аналогичное положение содержит и пункт 3 статьи 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи новый собственник здания, строения, сооружения независимо от способа перехода права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 03 марта 2015 г. по делу N 33-3198/2015

Пунктом 1 статьи 273 ГК РФ также закреплен с принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.

Аналогичное положение содержит и пункт 3 статьи 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи новый собственник здания, строения, сооружения независимо от способа перехода права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.


10. На собственнике здания, сооружения лежит обязанность по надлежащему содержанию непосредственно прилегающего к зданию, сооружению земельного участка


Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-1096/2015

Исходя из правовых норм в их системной связи, Банк как собственник здания, является собственником участка, расположенного под зданием, а также пользователем непосредственно прилегающего к зданию земельного участка, поскольку он необходим Банку для использования по назначению самого здания. В связи с эти именно на Банке лежит обязанность по надлежащему содержанию земельного участка, расположенного около здания.

Поскольку упавшее на автомобиль дерево находилось на земельном участке в непосредственной близости от здания Банка, то в силу положений ст. 273 ГК РФ обязанности содержать данный участок ,и как следствие, содержать в надлежащем состоянии зеленые насаждения на нем лежит именно на ответчике - Банке.

Поскольку ненадлежащее исполнение Банком обязанности по обслуживанию земельного участка, в том числе обязанности по контролю за состоянием зеленых насаждений, привело к падению дерева на автомобиль истца, судебная коллегия находит правильными выводы суда о необходимости отнесения расходов по возмещению материального ущерба, причиненного истцу на Банке. Обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности, судом не установлено.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на май 2020 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.