Вопрос: Договор аренды нескольких земельных участков был заключен на срок менее года. Впоследствии арендодатель направил письмо арендатору о продлении договора на неопределенный срок. Дополнительное соглашение, исключающее несколько земельных участков из объектов, на которые распространяется договор, и требующее зарегистрировать данное дополнительное соглашение, также содержит указание на то, что договор считается заключенным на неопределенный срок. Подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года и возобновленного на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Договор аренды нескольких земельных участков был заключен на срок менее года. Впоследствии арендодатель направил письмо арендатору о продлении договора на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, не выслав дополнительное соглашение. Дополнительное соглашение, исключающее несколько земельных участков из объектов, на которые распространяется договор, и требующее зарегистрировать данное дополнительное соглашение, также содержит указание на то, что договор считается заключенным на неопределенный срок.

Подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года и возобновленного на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Указанное в вопросе соглашение не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:

Государственная регистрация сделок обязательна в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Подлежат государственной регистрации, в частности, сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки (п. 2 ст. 164 ГК РФ).*(1)

Из п. 2 ст. 26 ЗК РФ и п. 2 ст. 609 ГК РФ следует, что государственной регистрации подлежат любые договоры аренды земельных участков, за исключением тех, которые заключены на срок менее одного года. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не является договором, заключенным на срок менее года, а стало быть, формально не подпадает под названное исключение из общего правила о необходимости государственной регистрации договора. Однако, в отличие от срочного договора, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, может быть расторгнут его сторонами посредством одностороннего отказа от его исполнения при условии извещения о таком отказе другой стороны не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

В связи с этим в судебной практике к отношениям из договора аренды земельных участков применяется подход, сформированный Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 11 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 применительно к аренде зданий и сооружений, в котором указано, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Причем судебная практика по данному вопросу единообразна (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 02.09.2004 N А12-2944/04-С7, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.09.2009 N А32-658/2009-3/9-1АЖ, ФАС Центрального округа от 17.03.2008 N А35-4496/07-С12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.11.2008 N А69-1759/08-Ф02-5633/2008, ФАС Уральского округа от 09.12.2008 N Ф09-9256/08-С1, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 18АП-8104/12, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 N 15АП-483/12).

Принимая во внимание этот подход, ни договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, ни возобновленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка не подлежат государственной регистрации. Следовательно, соглашение об изменении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года и возобновленного в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, на неопределенный срок, не направлено на изменение условий зарегистрированной либо подлежащей государственной регистрации сделки, а потому и само не подлежит государственной регистрации.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Барсегян Артем

13 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступающего в силу 1 сентября 2013 года. Однако подход о необходимости государственной регистрации таких сделок был сформирован в судебной практике еще до вступления в силу указанного закона (смотрите, например, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 26.03.2009 N 5/29).