Новые правила удостоверения сделок с недвижимостью (А.В. Петухова, "Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, март-апрель 2014 г.)

Новые правила удостоверения сделок с недвижимостью

В своей деятельности индивидуальный предприниматель постоянно заключает договоры, в том числе об отчуждении или приобретении объектов недвижимости (земельных участков, объектов коммерческой недвижимости и пр.). С 1 февраля 2014 года вступили в силу изменения в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1) (далее - Закон о госрегистрации прав), предусматривающие обязательную нотариально заверенную форму договора купли-продажи недвижимости в некоторых регионах страны.

В соответствии с действующим законодательством квалифицированная форма договора отчуждения (приобретения) недвижимости не является обязательной (то есть не требуется нотариального оформления договора или обращения с договорами в органы Росреестра).

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). В силу ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества (см., например, Постановление ФАС ПО от 08.08.2011 N А55-25782/2010).

Такой договор имеет неоспоримое преимущество (экономия денег на оформлении сделки), однако таит массу возможных негативных последствий, в частности признание сделки недействительной (когда вы лишаетесь и недвижимости, и денег).

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности (ст. 551 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения (на основании ст. 305 ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Индивидуальный предприниматель, предоставивший документы на регистрацию в простой письменной форме, должен понимать, что он сам несет ответственность за содержание сделки и ее правовые последствия. В соответствии с позицией законодателя нотариус как лицо, абсолютно независимое в сделке (в отличие от риэлтора), будет обязан обеспечить соблюдение закона при заключении договора. Если сделку удостоверил нотариус, он несет ответственность за ее законность.

История вопроса

В 1998 году с вступлением в силу Закона о госрегистрации прав была отменена нотариальная форма договора об отчуждении недвижимости. Вместо нотариальной формы договора купли-продажи предполагалось введение специальной системы государственной регистрации такого договора.

С 1 марта 2013 года после вступления в силу поправок, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", была отменена процедура государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Таким образом, допускалась простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости, а вся ответственность за его содержание ложилась на плечи опытного профессионального (или не очень) юриста, работающего на коммерсанта.

Различные проекты изменений Гражданского кодекса содержали положение о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи. Однако поправки приняты не были. По словам председателя Комитета Госдумы по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, норму из проекта поправок в Гражданский кодекс пришлось исключить потому, что новый закон о нотариате не был вовремя внесен в парламент. Однако вопрос не закрыт.*(2)

Обязательная нотариальная форма договора

На сегодняшний день Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме. Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, при купле-продаже и залоге долей*(3), ренте*(4), заключении договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен*(5), договора инвестиционного товарищества*(6), соглашения о расторжении, изменении, а также переуступке долга по нотариально заверенным сделкам*(7)), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если при этом по закону для сделок данного вида их нотариального удостоверения не требуется.

С 1 сентября 2013 года Федеральный закон N 100-ФЗ*(8) впервые дал определение понятию "нотариальное удостоверение сделки", приведенному в п. 1 ст. 163 ГК РФ, подчеркнув важность нотариального удостоверения, акцентировав внимание на осуществлении нотариусом проверки законности совершения сделки, в том числе на наличии у каждой из сторон права на ее совершение. Статья 163 ГК РФ была дополнена п. 3, в котором указано, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

На этом основании совершенно не случайно при постепенном усилении роли и значения нотариата в хозяйственной деятельности было решено ввести в нескольких регионах страны обязательную нотариально заверяемую форму договора отчуждения недвижимости (Санкт-Петербург, Хакасия, Адыгея, Астраханская, Вологодская, Курганская, Ленинградская, Свердловская, Челябинская, Ярославская и Новосибирская области, Краснодарский и Красноярский края). В других областях, к примеру в Нижегородской, с 1 февраля 2014 года при совершении сделки с объектом недвижимости сохраняется свобода усмотрения - представить документы в простой письменной форме в Росреестр или удостоверить сделку у нотариуса. Это лишь первый шаг на пути повсеместного внедрения обязательной нотариально заверяемой формы договоров об отчуждении. От того, насколько эффективно пройдет реализация проекта в указанных 13 городах страны, будет зависеть, станет ли она общеобязательной для всех.

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации прав существенно сокращены сроки проведения процедуры госрегистрации. Так, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для этой регистрации.

В соответствии с нововведениями с 1 февраля 2014 года Росреестр не будет проводить правовую экспертизу, в том числе проверку законности сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав). Вся ответственность ляжет на плечи нотариуса. Он обязан теперь проверить законность всех представленных документов, установить права третьих лиц, законность владения, наличие обременения у объекта полномочия сторон и иные условия соглашения о купле-продаже.

За недобросовестное выполнение обязанности по совершению нотариальных действий нотариус несет материальную ответственность. Согласно ст. 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате*(9) нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения договора страхования гражданской ответственности нотариуса (см., например, Определение Московского городского суда от 27.07.2010 N 4г/6-6434). Размер страховой суммы по такому договору не может быть менее 2 млн. руб.

Кроме того, в ст. 16 Закона о госрегистрации прав устанавливается право нотариуса совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Таким образом, если индивидуальный предприниматель решит продать или купить объект недвижимости, то ему можно вообще не приходить в Росреестр для подачи документов и получения свидетельства о праве собственности. Это можно сделать через нотариуса или его работника (абз. 3 п. 1 ст. 29 указанного закона).

В рамках реализации государственной политики по расширению объемов предоставленных госуслуг в электронном виде в связи с нововведениями появилась возможность подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в форме электронного документа. Теперь не нужно стоять в очереди, можно подать документы прямо из офиса, без отрыва от работы. Это существенно экономит время и силы заявителя. Возможность получения информации из базы данных Росреестра уже получила огромную популярность, а с 1 февраля 2014 года появилась еще дополнительная возможность зарегистрировать право собственности электронно.

* * *

Безусловно, введение обязательной нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости формирует противоречивые позиции. Услуги нотариусов станут дополнительной финансовой нагрузкой для индивидуального предпринимателя, желающего заключить такой договор. Однако риски в сфере оборота недвижимости очень высоки. Законодатель счел необходимым с целью предоставления дополнительных гарантий вернуть в гражданский оборот обязательную нотариальную форму сделок. Насколько это будет эффективно и оправданно - покажет практика.

А.В. Петухова,

к.ю.н., эксперт журнала "ИП:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, март-апрель 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Внесены Федеральным законом от 21.12.2013 N 379-ФЗ.

*(2) http://www.rg.ru/2013/09/18/notariat-site.html.

*(3) Статья 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

*(4) Статья 584 ГК РФ.

*(5) Статья 339 ГК РФ.

*(6) Статья 8 Федерального закона от 28.11.2011 N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе".

*(7) Статья 391 ГК РФ.

*(8) Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

*(9) Утверждены ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1.