Вопрос: В 2010 году был прекращен договор аренды земельного участка под торговым павильоном путем направления арендодателем уведомления о прекращении договора аренды. Уведомление я (арендатор) получил. Однако до сих пор земельный участок не вернул, продолжаю платить арендую плату. Арендодатель денежные средства принимает, требования об освобождении земельного участка не выдвигает. Я обратился к арендодателю сначала с заявлением о пролонгации прежнего договора аренды. Однако он отказал, сославшись на то, что договор расторгнут (уведомление). Я обратился с заявлением о заключении нового договора аренды. Снова отказ... ("Юрист спешит на помощь", N 4, апрель 2014 г.)

В 2010 году был прекращен договор аренды земельного участка под торговым павильоном путем направления арендодателем уведомления о прекращении договора аренды. Уведомление я (арендатор) получил. Однако до сих пор земельный участок не вернул, продолжаю платить арендую плату. Арендодатель денежные средства принимает, требования об освобождении земельного участка не выдвигает. Я обратился к арендодателю сначала с заявлением о пролонгации прежнего договора аренды. Однако он отказал, сославшись на то, что договор расторгнут (уведомление). Я обратился с заявлением о заключении нового договора аренды. Снова отказ (мол, я не вернул земельный участок, поэтому арендодатель не может заключить договор). Арендодатель - департамент имущественно-земельных отношений города (т.е. новый договор может быть заключен только по итогам конкурса).

Что мне делать? Если подпишу акт приема-передачи, скорее всего, мне предъявят требования об освобождении участка. Как заключить новый договор?

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением некоторых указанных данным законом случаев.

По истечении срока договора аренды, заключенного по результатам конкурса или аукциона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды на указанных выше условиях, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, если арендодатель не уведомил о принятии им решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Если первоначальный договор аренды был заключен не по результатам конкурса или аукциона, то заключение нового договора аренды возможно только путем проведения конкурса или аукциона.

Н.В. Дьячкова,

юрист

1 апреля 2014 г.

"Юрист спешит на помощь", N 4, апрель 2014 г.