Ипотека: угасание драйва (М. Тальская, "БДМ. Банки и деловой мир", N 4, апрель 2014 г.)

Ипотека: угасание драйва

Рост ипотеки в 2013 году замедлился относительно её же собственных достижений предыдущих лет. По прогнозам, темпы его прироста в 2014 году сократятся вдвое.

Торможение очевидно. Темпы прироста ипотечного кредитования в 2013 году составили 30% против 44% в 2012 году, 90% - в 2011-м и более 100% - в 2010-м. Впрочем, рекорд 2010 года объясняется эффектом выхода из "ямы", в которую ипотека рухнула в кризисном 2009 году: вернуться на объём выдачи кредитов 2008 года (в абсолютных цифрах) удалось лишь в 2011 году.

При этом прошлогодние не рекордные 30% темпов роста ипотеки оказались всё же выше прироста розничного кредитования в целом (28,7%). Всего, по данным Банка России, было выдано более 800 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 1,35 триллиона рублей. (Для сравнения: в начале нулевых годичное количество выдачи кредитов составляло около 14 тысяч). По расчётам АИЖК, в 2013 году почти четверть (24,6%) прав собственности на жильё оформлены при участии ипотеки (годом ранее эта доля составляла лишь пятую часть (20,9%), а в 2009-м - примерно десятую).

Ставки реальные и целевые

Эксперты объясняют объективно хорошие прошлогодние данные прежде всего снижением ставок по ипотеке, во что ещё в начале 2013 года никто не верил: в течение I квартала они росли. Однако со II квартала началось их снижение, и среднегодовая ставка, по данным ЦБ, составила 12,4% годовых (рекордно низким по этому показателю стал ноябрь - 11,9%). Однако дальнейшего кардинального удешевления кредитов в обозримом будущем специалисты не ожидают: общий экономический спад и ураганный отток капитала в первые месяцы текущего года способны вызвать виток инфляции, на уровень которой текущие ставки примерно "завязаны". По прогнозу АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в 2014 году составит 11,8-12,3%.

Этот уровень, конечно, ниже, чем в начале нулевых, когда фигурировали значения от 15 до 18%, но всё равно цены на ипотечные кредиты для большинства населения остаются неподъёмными. В конце января на заседании кабинета министров президент Владимир ПУТИН напомнил о том, какими, по его мнению, должны быть ставки по ипотеке: "По целевым показателям ставка ипотечного кредита должна быть немного больше - 2-2,5 - от ставки рефинансирования. Поэтому есть над чем работать, и прошу обратить на это внимание". Такая корреляция ставок, которая должна быть достигнута к 2018 году, зафиксирована в одном из так называемых майских указов 2012 года. Ставка рефинансирования, значение которой составляет 8,25%, уже более полугода является второстепенной. Главной ставкой-ориентиром в прошлом году назначена ключевая ставка, величина которой - 7%. Так что банковские кредиты по цене 12 с хвостиком процентов пока никак не вписываются в схему майских предписаний.

Сделки секьюритизации в 2013 году

п/п	Оригинатор	Эмитент	Объём выпуска ИЦБ, тыс. руб.	Дата размещения	Форма участия АИЖК
1	ТРАНСКАПИТАЛБАНК	ЗАО "Ипотечный агент ТКБ-1"	4 575 544	27.12.2013	Покупка облигаций старшего транша по Программе приобретения ИЦБ
2	АИЖК, ККФЖС, АИЖК КО, ДВИЦ, НОАИК	ЗАО "Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012"	2 997 374	24.12.2013	Организация выпуска Покупка облигаций старшего транша по Программе приобретения ИЦБ Покупка облигаций мезонинного транша и младшего транша В3 в рамках проекта 009-12 Синдицированная (мультиоригинаторная) секьюритизация Поручительство АИЖК по старшему траншу АИЖК расчётный агент АИЖК сервисный агент
3	СПб ЦДЖ	ЗАО "Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент"	2 087 721	24.12.2013	Покупка облигаций старшего транша по Программе приобретения ИЦБ Поручительство АИЖК по старшему траншу АИЖК расчётный агент АИЖК резервный сервисный агент
4	Абсолют	ЗАО "Ипотечный агент Абсолют 2"	8 224 680	20.12.2013	Покупка облигаций старшего транша вне Программы приобретения ИЦБ
5	ВТБ24	с баланса банка	12 300 000	18.12.2013	-
6	ВТБ24	ЗАО "Ипотечный агент ВТБ24-2"	29 225 000	12-13.12.2013	-
7	АИЖК	ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2011-1"	5 439 958	12.12.2013	Собственная сделка АИЖК
8	Инвестторгбанк	ЗАО "Ипотечный агент ИТБ 2013"	3 530 000	12.11.2013	Покупка облигаций старшего транша по Программе приобретения ИЦБ
9	ДельтаКредит	с баланса банка	5 000 000	05.09.2013	-
10	Открытие	ЗАО "Ипотечный агент Открытие-1"	4 364 557	13.09.2013	Покупка облигаций старшего транша вне Программы приобретения ИЦБ
11	АИЖК	ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1"	14 861 031	27.08.2013	Собственная сделка АИЖК
12	ДельтаКредит	с баланса банка	5 000 000	10.07.2013	-
13	Ханты-Мансийский банк	ЗАО "Ипотечный агент ХМБ-1"	6 512 753	19.07.2013	Покупка облигаций старшего транша вне Программы приобретения ИЦБ
14	Райффайзенбанк	ЗАО "Ипотечный агент Райффайзен 01"	5 000 000	21.06.2013	-
15	Промсвязьбанк	ЗАО "Ипотечный агент ПСБ 2013"	3091 615	28.06.2013	Покупка облигаций старшего транша по Программе приобретения ИЦБ
16	ВТБ24	с баланса банка	6 000 000	23.05.2013	-
17	ДельтаКредит	с баланса банка	5 000 000	02.04.2013	Покупка облигаций старшего транша вне Программы приобретения ИЦБ
18	Возрождение	ЗАО "Ипотечный агент Возрождение 2"	4 000 000	02.04.2013	Покупка облигаций старшего транша по Программе приобретения ИЦБ
19	Абсолют	ЗАО "Ипотечный агент Абсолют 1"	12 287 003	29.03.2013	Покупка облигаций старшего транша вне Программы приобретения ИЦБ
20	ФОРА Банк	ЗАО "Ипотечный агент Фора"	1 128 150	05.03.2013	Покупка облигаций старшего транша по Программе приобретения ИЦБ Поручительство АИЖК по старшему траншу АИЖК резервный сервисный агент
Итого выпусков ИЦБ, тыс. руб.					140 625 386
Итого с участием АИЖК, тыс. руб.					78 100 386 (55,5% от общего объёма)

Источник. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Но цена кредитов определяется не только уровнем инфляции и ставкой рефинансирования (и тем более не указами). Она зависит прежде всего от стоимости фондирования банков. Поскольку международные рынки привлечения относительно дешёвых денег в последнее время для российских банков закрыты, реальных источников фондирования осталось два - рефинансирование от Банка России (по факту сейчас это основной источник, но средства там очень "короткие", для финансирования ипотеки никак не годятся) и депозиты населения. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по годичным кредитам в январе текущего года составила 6,03%. Но это ну о-очень средняя температура по больнице, явно "сбитая" госбанками. Частные банки сплошь и рядом привлекают вклады по 10,25-10,5%. При такой стоимости фондирования выдача "длинных" кредитов под 12,5% ставит ипотечное кредитование на грань рентабельности или даже за неё. А вот при ставке привлечения 5,45% (лично у меня такая в одном из госбанков) выдача кредитов под 12,5% - вполне прибыльный бизнес. Этой разницей в цене привлечённых средств и объясняется тот факт, что около 80% рынка ипотеки "держат" госбанки. Для остальных ипотечное кредитование - слишком дорогая игрушка.

Господдержка

Вообще же активными игроками этого рынка, по оценке агентства "Эксперт РА", являются около девяти десятков банков, и, понятно, не все они государственные. Как фондируют свою ипотеку частные банки? Тоже не без помощи государства. Крупнейших источников два - ВЭБ и АИЖК. Программа на базе ВЭБ была запущена в 2010 году, в неё вошли 11 банков (крупные институты федерального уровня - Сбербанк, "ВТБ24", "УРАЛСИБ" и др.) и АИЖК. Проект предполагал выдачу банками ипотечных кредитов по ставкам не выше 11% и дальнейшую секьюритизацию этих кредитов с гарантированным выкупом ценных бумаг госкорпорацией. Лимит программы составлял 150 миллиардов рублей, она была рассчитана до конца 2013 года. Уже по состоянию на сентябрь прошлого года 98% лимита банки использовали на выдачу ипотечных кредитов. Но вот с выпуском ипотечных облигаций под эти кредиты дело обстояло хуже: секьюритизирована примерно одна шестая часть кредитов. Проблема с выпуском облигаций состояла ещё и в том, что большинство кредитов были выданы под строящееся жильё, на которое не оформлено право собственности, - следовательно, оно не могло стать предметом для закладной. В итоге действие программы продлили до конца 2014 года.

Многие банки считают, что действие этого проекта хорошо было бы пролонгировать, увеличив лимиты. Но программа ограничена возможностями ВЭБ. В связи со снижением доли средств, направляемых в накопительную часть пенсии с 6 до 2% от взносов работодателей (а именно за счёт пенсионных накоплений ВЭБ и осуществлял выкуп облигаций), государственный управляющий пенсионными деньгами не уверен в их достаточности для дубля ипотечного проекта.

Другой канал господдержки ипотеки - АИЖК. Он оказывает банкам содействие двумя способами: прямым выкупом кредитов, выданных по установленным им стандартам, и выкупом выпусков ипотечных облигаций. По итогам прошлого года АИЖК оценило своё влияние на рынке ипотеки примерно в 10% от объёма выданных кредитов.

В прошлом году было завершено 20 сделок по секьюритизации ипотечных активов на общую сумму более 140 миллиардов рублей, из них 55% (78,1 миллиарда) - участие АИЖК. Последняя, декабрьская сделка стала первой мультиоригинаторной - в ней приняли участие пять сторон, включая АИЖК. Предполагается, что большее число участников сделки позволяет более кардинально минимизировать риски путём их распределения. Правда, старший транш выпуска облигаций - итога многосторонней сделки - АИЖК пришлось выкупить на себя: в конце прошлого года рынок рублёвого долга уже был вялым. Но многие аналитики не сомневаются, что "звёздный час" ипотечных облигаций, пока воспринимаемых частью отечественных инвесторов как экзотика, ещё настанет. Притом что, как считается, российское законодательство по выпуску таких ценных бумаг является весьма жёстким и угроза надувания "пузырей", как это произошло в США, у нас исключена.

Риски и перспективы

Большинство экспертов уверены: будь государственная поддержка ипотеки более масштабной, этот сегмент мог бы стать драйвером развития и для банковского сектора, и для экономики в целом.

Но несмотря на динамичное развитие, ипотечный рынок сейчас находится в режиме ожидания. Из-за слабого роста экономики существует риск проявления негативных тенденций в ближайшей перспективе. Во-первых, не исключён рост просрочки из-за замедления темпов роста реальных доходов населения, а то и кардинальных перемен в сфере занятости. Во-вторых, изменение валютного курса способно привести к тому, что многие заёмщики окажутся не в состоянии обслуживать валютные кредиты, и тогда от банков потребуется срочное оказание им помощи в рефинансировании и реструктуризации задолженности. В-третьих, нестабильная экономическая ситуация может начать негативно влиять на строительный рынок, который одним из первых реагирует на тревожные тенденции. С учётом того, что в последние годы ипотечный тренд ориентирован именно на новостройки, "проседание" строительного рынка чревато неприятностями как для заёмщиков, так и для банков.

По прогнозам АИЖК, темпы роста ипотечного рынка составят в 2014 году около 15%.

М. Тальская

"БДМ. Банки и деловой мир", N 4, апрель 2014 г.