Защита от недобросовестного застройщика (А. Бычков, "эж-ЮРИСТ", N 48, декабрь 2013 г.)

Защита от недобросовестного застройщика

Одним из самых распространенных способов приобретения квартиры в собственность является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Свои денежные средства в покупку объекта они вкладывают на стадии его строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию получают жилье в новостройке. На практике права граждан нередко нарушаются недобросовестными застройщиками. Расскажем, как избежать этого, а в случае необходимости - защитить свои интересы.

Как можно привлекать деньги

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только в следующих случаях:

1) На основании договора участия в долевом строительстве.

2) Путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений.

3) Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Привлечение денежных средств граждан иными способами не допускается, однако и в случае привлечения денежных средств не предусмотренным в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ способом соответствующая сделка может быть признана недействительной только по иску гражданина (п. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Тем самым законодатель исключил возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестных застройщиков на стадии, когда многоквартирный дом построен, заявлять о недействительности сделки с гражданином и возвращать ему только уплаченные деньги по договору в порядке двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ), а себе оставлять квартиру, рыночная стоимость которой уже значительно превышает размер привлеченных на строительство денежных средств гражданина.

Более того, даже в случае, если договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован (требование об этом предусмотрено в ст. 17 Закона N 214-ФЗ), добросовестные участники долевого строительства, оплатившие приобретение жилых помещений, вправе требовать от застройщика выполнения договора, поскольку как в целом Закон N 214-ФЗ, так и его требование о регистрации договора направлены на защиту участников долевого строительства, особенно граждан. Вместе с тем у участника долевого строительства при отсутствии зарегистрированного договора не возникают специальные права, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 155/10).

Гражданин в ситуации, когда его денежные средства были привлечены с нарушением требований Закона N 214-ФЗ, вправе потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Однако гражданин вместо указанных требований может предъявить иск о признании права на квартиру, даже несмотря на то что он не заключил договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 действие Закона N 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 01.04.2005 сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключению предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Следовательно, граждане вправе претендовать на получение в собственность жилого помещения в построенном многоквартирном доме при условии, что они внесли причитающуюся с них плату. Эта позиция практически единообразно применяется в практике всех судов общей юрисдикции независимо от вида совершенной между застройщиком и гражданином сделки или сделок, если их было несколько (к примеру, предварительный договор и договор займа). Главное, как отмечают суды, установить факт привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов, внесения платы по сделкам.

Предварительный договор вдруг стал основным

Одной из самых распространенных ситуаций является заключение застройщиком с гражданином предварительного договора, по которому они в будущем обязуются после строительства объекта заключить основной договор купли-продажи квартиры. Гражданин при этом сразу вносит деньги и ждет завершения строительства и оформления своего права собственности. В последующем при уклонении застройщика от регистрации права собственности граждане обращаются в суд с иском о признании права.

Подавляющее большинство судов право за гражданами признают, в случае если будет установлено, что истцом обязательство по оплате квартиры в построенном доме исполнено. Суды считают, что в такой ситуации граждане вправе требовать передачи им квартиры и признания права собственности на нее (Апелляционное определение Московского областного суда от 04.10.2012 по делу N 33-19636/2012, Определение Краснодарского краевого суда от 17.01.2012 по делу N 33-825/12 и др.).

Санкт-Петербургский городской суд при рассмотрении одного дела установил, что содержание представленного в материалах дела предварительного договора не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, а предполагает обязательство истицы по внесению ответчику полной стоимости квартиры, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома. Поскольку истица во исполнение предварительного договора передала застройщику деньги в оплату стоимости будущей квартиры, она вправе рассчитывать на приобретение права собственности (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.03.2013 N 33-2806/2013).

Однако в судебной практике к разрешению данного вопроса имеется и иной подход. Верховный Суд Республики Татарстан по одному делу отметил, что предметом предварительного договора является лишь обязанность сторон заключить в будущем основной договор, в данном случае договор купли-продажи квартиры, а не обязанность продавца передать в собственность покупателю квартиру. Предмет предварительного договора и предмет основного договора не совпадают. Предварительный договор не может порождать какие-либо права и обязанности на имущество, которое должно быть предметом основного договора. Обратное противоречило бы правовой природе предварительного договора.

Кроме того, суд не принял доводы истца о том, что с застройщиком он также заключил договор займа, по нему передал денежные средства, которые должны были зачитываться по основному договору купли-продажи. Поскольку именно основной договор купли-продажи между сторонами не заключался, суд отказал в иске о признании права на основании предварительного договора, указав, что предоставление займа является другой сделкой и истец не лишен возможности реализовать права по ней в самостоятельном порядке (Апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 09.07.2012 по делу N 33-6054/12).

Аналогичным образом и в другом деле Тюменский областной суд указал, что основанием для отказа в иске о признании права собственности является отсутствие между сторонами основного договора, заключенного в установленном законом порядке, с иском же о понуждении заключить основной договор истец не обращался (Кассационное определение Тюменского областного суда от 28.02.2011 по делу N 33-978/2011).

Между тем приведенный подход основан на формальном толковании норм законодательства РФ, касающихся предварительного договора, и не учитывает такие юридически значимые обстоятельства, как последующее поведение сторон (фактическая оплата стоимости квартиры, принятие денег ответчиком, завершение строительством объекта, передача истцу его квартиры, фактическое проживание в ней и уплата коммунальных платежей и т.п.). Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют не о том, что стороны первоначального предварительного договора фактически приступили к исполнению основного договора, а о том, что между сторонами изначально был заключен основной договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Этот вывод соответствует п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Кроме того, само по себе наименование договора как предварительного не свидетельствует о том, что перед нами именно предварительный договор, поскольку с учетом ст. 431 ГК РФ для правильной квалификации договора имеет значение не его название, а существо обязательства, выраженное в предмете договора. Если из содержания "предварительного" договора усматривается не намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи, а конкретные обязанности по передаче квартиры в строящемся многоквартирном доме и обязанность участника долевого строительства оплатить ее стоимость, то такой договор является не предварительным, а основным договором купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Банкротство застройщика

В повседневной жизни, к сожалению, не редкость случаи, когда в отношении застройщика возбуждается дело о банкротстве в связи с недостаточностью его имущества для проведения расчетов со всеми кредиторами. Банкротство застройщика осуществляется в соответствии со специальной процедурой, регламентированной в § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Для получения причитающегося ему жилого помещения гражданин должен обратиться в суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, с заявлением о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений. В силу п. 6 ст. 201.1, п. 2, 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: 1) установление того факта, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; 2) установление того факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Гражданин должен представить договор, на основании которого у него возникло право требовать передачи ему в собственность квартиры, документы об оплате ее стоимости и т.д. Кроме того, ст. 201.1 Закона о банкротстве не исключена возможность признания наличия у участника строительства требования о передаче жилого помещения при заключении иных сделок (помимо перечисленных в п. 1-8 ч. 6 названной статьи), связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, в том числе в случае заключения договора займа, предварительного договора участия в долевом строительстве и т.д.

В одном деле суд удовлетворил заявление гражданина о включении его требования о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений на основании представленных им предварительного договора и договора займа, по которому переданные гражданином денежные средства должны были быть в дальнейшем учтены в качестве платы за квартиру по основному договору, отметив, что указанные документы в совокупности свидетельствуют о заключении договоров с целью передачи денежных средств для строительства жилого дома и последующей передачи квартиры в собственность гражданина. Суд принял во внимание период заключения договоров, совпадение сумм в предварительном договоре и в договоре займа и пришел к обоснованному выводу о направленности воли со стороны гражданина на передачу денежных средств для последующего получения в собственность квартиры и со стороны застройщика - на получение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и передачи гражданину квартиры (Постановление ФАС СКО от 13.09.2012 по делу N А32-21422/2010).

Аналогичным образом и в другом деле, удовлетворяя заявление гражданина, суд исходил из того, что, последовательно заключая ряд договоров (предварительный договор, договор займа и соглашение о новации), стороны фактически имели намерение заключить договор долевого участия в строительстве. Покупателем исполнены обязательства по оплате стоимости приобретаемой строящейся квартиры по предварительному договору, его права требования по указанному договору были переданы по соглашению об уступке прав гражданину - заявителю по данному делу (Постановление ФАС ПО от 22.01.2013 по делу N А55-28648/2009).

Требования о выплате иных денежных сумм к застройщику-банкроту гражданин вправе предъявить в общей процедуре банкротства и получить удовлетворение в соответствии с установленной Законом о банкротстве очередностью. Если же гражданин вместо требования о передаче квартиры реализовал право на присуждение в его пользу денежных средств в связи с отказом от заключенного с застройщиком договора, то он уже не вправе обращаться с заявлением о включении его требования о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений.

Так, в одном деле обращение гражданина в суд общей юрисдикции с требованием о взыскании денежной суммы арбитражный суд, в производстве которого находилось дело о банкротстве застройщика, квалифицировал как отказ от передачи ему жилого помещения и пришел к выводу об отсутствии оснований для включения требований участника строительства в реестр требований о передаче нежилых помещений.

Суд пришел к выводу, что в случае, когда предварительный договор участия в долевом строительстве с уплатой цены недвижимого имущества не заключен, обязательство по передаче товара не исполнено, участник строительства по своему выбору вправе предъявить требование о передаче такого жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств. В данной ситуации гражданин реализовал свое право по возврату уплаченных по договору займа денежных средств за приобретение в будущем объекта долевого строительства, поименованного в соглашении (Постановление ФАС ЗСО от 13.03.2012 по делу N А70-2702/2010).

А. Бычков,

юрист, г. Москва

"эж-ЮРИСТ", N 48, декабрь 2013 г.