Раздел 15. Подпрограмма 4 "Создание цивилизованного рынка найма и аренды жилья. Развитие системы улучшения жилищных условий граждан"

Раздел 15. Подпрограмма 4
"Создание цивилизованного рынка найма и аренды жилья. Развитие системы улучшения жилищных условий граждан"

Паспорт подпрограммы

Ответственный исполнитель	Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Соисполнители подпрограммы	Департамент градостроительной политики города Москвы. Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Департамент строительства города Москвы. Департамент экономической политики и развития города Москвы.
Цель подпрограммы	1. Развитие системы улучшения жилищных условий граждан посредством создания цивилизованного рынка найма и аренды жилья для различных категорий граждан. 2. Создание экономических и правовых условий для формирования частного жилищного фонда, в котором жилые помещения предназначены для предоставления различным категориям граждан на условиях найма. 3. Легализация теневого рынка найма и аренды частного жилья.
Задачи подпрограммы	1. Развитие системы улучшения жилищных условий граждан посредством создания цивилизованного рынка найма и аренды жилья. 2. Создание системы доходных домов. 3. Развитие сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений в них гражданам, перечень которых установлен Правительством Москвы. 4. Привлечение внебюджетных инвестиций в создание жилищного фонда, жилые помещения различного уровня комфортности в котором предназначены для предоставления различным категориям граждан на условиях найма. 5. Создание условий для деятельности жилищно-строительных кооперативов (созданных в том числе из числа граждан, состоящих на жилищном учете и учете нуждающихся в содействии города Москвы в улучшении жилищных условий).
Показатели (целевые индикаторы) подпрограммы	1. Годовой объем ввода бездотационных домов жилищного фонда города Москвы (домов, млн кв. м). 2. Количество граждан, улучшивших свои жилищные условия на основании договоров найма, по годам (семей/чел.).
Этапы и сроки реализации	Подпрограмма включает ежегодные мероприятия, соответствующие этапам реализации, и выполняется в период 01.01.2012-31.12.2016 гг.
Объем бюджетных ассигнований	Общий объем финансирования в пределах выделенных лимитов, а также за счет средств инвесторов - 0,0 руб.
Ожидаемые конечные результаты реализации подпрограммы	1. Введено 35 бездотационных домов общей площадью 0,424 млн кв. м. 2. Улучшили свои жилищные условия на основании договоров найма в бездотационных домах 7500 семей / 20 250 чел.

I. Характеристика сферы реализации подпрограммы, описание основных проблем в указанной сфере и прогноз ее развития

Сферой реализации подпрограммы является деятельность по созданию цивилизованного рынка найма и аренды жилья и развитию системы улучшения жилищных условий граждан в городе Москве.

Городской рынок коммерческого найма жилья представлен в подавляющем объеме квартирами, находящимися в собственности граждан. Всего в частной собственности находится около 85% жилищного фонда города. По экспертным оценкам, в Москве в наем сдается не менее 2% квартир, находящихся в собственности граждан.

Абсолютное большинство квартир, сдаваемых в наем перешло в собственность граждан безвозмездно: в результате приватизации или в результате наследования (дарения).

По данным компании "ИНКОМ-Недвижимость" общий объем предложений на рынке аренды жилья в городе Москве составляет на сегодняшний день 45,7 тыс. объектов. Доля комнат оценивается в 7,2 тыс. объектов. Исходя из того, что средняя площадь квартиры в городе Москве составляет 54 кв. м, общий объем жилой площади, сдаваемой в наем, составляет 2,5 млн кв. м. Это лишь та доля площади, что проходит через агентства.

Невозможно определить, все ли собственники, сдавая жилье в наем, платят налоги. По данным УФНС по г. Москве, в действующей налоговой декларации отдельной статьи для данного вида дохода не предусмотрено, что не позволяет вести учет налоговых поступлений с этого вида дохода и делать заключение о степени легализации теневого рынка жилья. Вопрос может быть решен только при официальном обращении в ФНС о внесении изменений в учетные налоговые формы с выделением отдельной графы для данного вида дохода.

Значительно меньшую часть жилых помещений, представленных на рынке найма жилья, составляют квартиры, приобретенные гражданами или юридическими лицами для сохранения накоплений (так называемые инвестиционные квартиры) с доходностью, превышающей показатели банковских вкладов и ценных бумаг.

В настоящее время на городском рынке найма жилья сложились достаточно высокие цены. Месячная цена найма в городе Москве однокомнатной квартиры составляет 18-30 тыс. рублей, двухкомнатной - 24-55 тыс. рублей, трехкомнатной - 28-80 тыс. рублей. В результате наем жилья малодоступен для москвичей не только с низким, но и средним уровнем дохода.

Несмотря на высокие цены найма и спрос населения на наемное жилье, крупным инвесторам этот рынок пока мало интересен: гораздо выгоднее продать построенное жилье, обеспечив тем самым быстрый оборот вложенных средств в течение 1-2 лет. Срок окупаемости вложений в строительство и эксплуатацию дома, используемого для получения прибыли от передачи жилых помещений в наем или в аренду, как правило, превышает 10 лет, что препятствует возрождению в России института доходных домов.

Необходимость создания масштабной городской сети доходных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам найма гражданам, обусловлена:

- огромной потребностью в улучшении жилищных условий москвичей (более 85% домохозяйств города Москвы), которые по показателям имущественной и жилищной обеспеченности не могут стать участниками городских жилищных программ с использованием жилищного фонда и бюджетных средств города Москвы, однако неспособных ни в настоящий момент времени, ни в перспективе приобрести жилье в собственность даже с использованием заемных средств;

- неизменно высоким уровнем цен на городском рынке жилья, обусловленным повышенным платежеспособным спросом иногородних и иностранных граждан и юридических лиц, использующих приобретение недвижимости в Москве в качестве высокодоходного объекта инвестиций и накопления, при одновременно низкой доступности жилья для москвичей;

- объективными тенденциями опережающего роста спроса на наемное жилье на городском рынке по сравнению с ростом спроса на приобретение жилья в собственность;

- нарастанием дефицита предложения жилья эконом-класса;

- значительными затратами бюджета города на финансирование содержания и ремонта жилых помещений, занимаемых нанимателями или собственниками единственного жилья в городе Москве.

Так, например, для обеспечения потребности порядка 10% участников городского рынка найма жилья в жилых помещениях за счет денежных средств инвесторов в Москве должны быть сформированы более 200 многоквартирных доходных домов суммарной площадью жилых помещений около 2,4 млн кв. м, что обеспечит 42 тысячам семей возможность проживания в частных доходных домах на условиях найма.

Частным случаем доходных домов являются бездотационные дома жилищного фонда города Москвы.

Бездотационный жилищный фонд - один из сегментов жилищного фонда коммерческого использования города Москвы. Он образован в соответствии с постановлением Правительства от 5 августа 2008 г. N 708-ПП "О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма".

Формирование сети бездотационных домов осуществляется в качестве альтернативы предоставления Москвой гражданам жилых помещений в собственность (или по договору социального найма с последующей возможностью приватизации), что влечет их выбытие из государственного жилищного фонда города Москвы. Формирование сети бездотационных домов позволяет, с одной стороны, москвичам улучшить свои жилищные условия посредством найма жилья по приемлемым ценам, с другой стороны, жилые помещения не выбывают из жилищного фонда Москвы, что позволяет наращивать городской жилищный фонд коммерческого использования для улучшения жилищных условий жителей города.

В настоящее время в городе уже существует сеть из 10 бездотационных домов (2695 квартир), в которых проживает более 1,5 тыс. семей граждан (часть жилых помещений в настоящее время заселяется), как состоявших ранее на жилищном учете в городе Москве, так и не состоящих на жилищном учете семей молодых специалистов, талантливых ученых, преподавателей и аспирантов государственных вузов города Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 10.02.2009 г. N 76-ПП "О третьем этапе Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2009 - 2011 гг. и заданиях до 2015 г.".

Установление ставок платы за жилое помещение (платы за наем) осуществляется с учетом обеспечения нулевой рентабельности содержания жилого дома (бездоходность). Одновременно размер платежей не должен приводить к необходимости дотирования содержания помещений дома из городского бюджета (бездотационность). Оплата жилищно-коммунальных услуг, а также плата за содержание и ремонт производится нанимателем в размере их фактической (100%) стоимости.

Право проживания в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы имеют следующие группы граждан, не состоящих на жилищном учете:

1-я группа. Семьи молодых специалистов (в том числе неполные), занимающие вне зависимости от формы собственности жилые помещения размером менее нормы предоставления, установленной законодательством города Москвы, в которых оба супруга являются гражданами Российской Федерации и хотя бы один из супругов (молодой специалист) постоянно проживает в городе Москве, не старше 35 лет (включительно) и:

- работает в бюджетной организации системы комплекса социальной сферы города Москвы;

- является сотрудником государственных органов города Москвы, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы (далее - государственные органы города Москвы), и окончил высшее учебное заведение.

2-я группа. Семьи молодых преподавателей, ученых и аспирантов (в том числе неполные), занимающие вне зависимости от формы собственности жилые помещения размером менее нормы предоставления, установленной законодательством города Москвы, в которых оба супруга не старше 35 лет (включительно), являются гражданами Российской Федерации и хотя бы один из супругов постоянно проживает в городе Москве и обучается (работает) в одном из государственных вузов Москвы.

Предоставление представителям 1-й и 2-й групп граждан жилых помещений в пользование по договорам найма в сети бездотационных домов производится с учетом имеющихся у граждан льгот и в соответствии с очередностью, исходя из даты постановки на жилищный учет.

Для рассмотрения возможности заключения договора найма в бездотационном доме жилищного фонда города Москвы представителям 1-й группы необходимо в установленном порядке подать соответствующее заявление по месту работы в государственные органы или в бюджетную организацию системы комплекса социальной сферы города Москвы.

Представителям 2-й группы для рассмотрения возможности заключения договора найма в бездотационном доме жилищного фонда города Москвы необходимо в установленном порядке подать соответствующее заявление в ректорат вуза по месту работы (учебы).

Основанием для отказа в предоставлении в пользование жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы является несоблюдение норм законодательства города Москвы в части ухудшения жилищных условий.

Договор заключается на срок до 5 лет включительно. По истечении срока действия договора договор в установленном порядке может быть заключен на новый срок при сохранении оснований для предоставления жилья по договору найма (за исключением возрастных ограничений).

Основанием для отказа в заключении договора найма на новый срок являются:

- улучшение нанимателем жилищных условий до нормы предоставления, установленной законодательством города Москвы;

- неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения;

- проживание в жилом помещении лица, которому договором найма не предоставлено право проживания в данном жилом помещении;

- иные нарушения, предусмотренные законодательством.

Для представителей 1-й группы дополнительным основанием для расторжения договора найма является прекращение нанимателем трудовых отношений с бюджетной организацией системы комплекса социальной сферы города Москвы или с государственными органами города Москвы;

Для представителей 2-й группы дополнительным основанием для расторжения договора найма является представление совета ректоров вузов Москвы и Московской области.

В настоящее время действует установленный порядок предоставления жилых помещений из жилищного фонда города Москвы по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа или с использованием механизма социальной ипотеки, в т.ч. в рамках программы "Молодой семье - доступное жилье".

Основаниями для ее предоставления являются:

- Жилищный кодекс РФ;

- Закон города Москвы от 14.06.2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

Категории граждан, имеющих право на получение жилья:

- признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий (принятые на жилищный учет до 01.03.2005 г.) - 100145 сем. (326 476 чел.);

- признанные нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ - 5079 сем. (21 036 чел.).

Источники ресурсов для выполнения имеющихся обязательств города:

- строительство жилья по городскому заказу за счет бюджета города Москвы;

- площадь, поступающая в жилищный фонд города Москвы за выбытием граждан;

- площадь, поступающая в жилищный фонд города Москвы в рамках инвестиционных контрактов.

Механизм предоставления жилых помещений следующий:

- по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа: по льготной стоимости, базирующейся на цене, близкой к себестоимости строительства, с использованием понижающих коэффициентов (в среднем около 20 тыс. руб. за 1 кв. м); рассрочка на срок до 10 лет;

- по договорам купли-продажи с использованием механизма социальной ипотеки: по льготной стоимости, базирующейся на цене, близкой к себестоимости строительства, с использованием понижающих коэффициентов (в среднем около 20 тыс. руб. за 1 кв. м); с привлечением средств коммерческих банков по договору ипотечного кредитования; срок ипотечного кредита до 30 лет.

Особенности:

- переход к гражданам права собственности на жилые помещения;

- частичное восстановление затрат бюджета города Москвы на строительство (приобретение) жилых помещений;

- стимулирование граждан к улучшению жилищных условий за счет собственных средств (в т.ч. за счет финансовых льгот в виде списаний задолженности за приобретаемое жилье при рождении детей);

- возможность использования средств материнского капитала.

До настоящего времени Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы занимался улучшением жилищных условий только очередников (4% населения) и не являлся ни участником, ни регулятором рынка вторичного жилья. Исправление этого положения целесообразно посредством внесения дополнений в Положение о Департаменте, создания новых баз данных и оказания дополнительных госуслуг населению.

Город может поддерживать рынок найма путем выплаты компенсации отдельным категориям граждан, так как одной из форм улучшения жилищных условий жителей города Москвы, состоящих на жилищном учете, является предоставление им компенсации расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения. Компенсация предоставляется гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г. и нуждающимся в обособленном проживании части семьи или в найме жилого помещения:

- проживающим в квартирах коммунального заселения;

- утратившим право пользования жилым помещением вследствие реализации положений статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- семьям с детьми;

- страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (в том числе признанным нуждающимися в жилых помещениях), указанным в п. 4 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, или гражданам, проживающим совместно с ними;

- имеющим менее 10 кв. м площади жилого помещения на одного члена семьи.

Одним из методов решения социальных вопросов является формирование легального рынка найма, его активизация, защита прав собственников. Сдача жилья в наем может быть одним из способов поддержки групп граждан с невысоким уровнем дохода.

В настоящее время в Москве отсутствует единая политика в области городского арендного жилья. Сегодня город не является участником этого сегмента рынка, который охватывает в основном вторичное жилье и фактически выведен из-под контроля государства.

Многие москвичи и граждане РФ приобретают жилье с целью последующей сдачи в аренду, финансовый кризис заставил часть людей переселиться за город и жить за счет поступлений от сдачи в аренду квартир в Москве. Спрос на арендное жилье разных типов значителен, так как Москва является центром притяжения всего Московского региона, местом, где есть работа, учеба и медицинское обслуживание.

Арендное жилье является необходимым и эффективным институтом, обеспечивающим:

- выбор формы пользования жильем для граждан (владение или наем);

- поддержание трудовой мобильности граждан;

- инновационное и качественное обновление жилищного фонда, в т.ч. за счет роста оборачиваемости жилья на рынке;

- регулирование и оптимизацию жилищного ценообразования.

Первостепенной задачей города является создание альтернативы аренде вторичного жилья - создание собственного, городского арендного жилищного фонда. Фактически это означает необходимость строительства современного жилья экономкласса за счет средств городского бюджета с целью сдачи в аренду москвичам, для последующего возврата полученных денежных средств в бюджет города Москвы. Такой подход обеспечит пополнение городского бюджета, снятие социальной напряженности, обусловленной большим числом приезжих граждан в город, усиление контроля за арендаторами жилья.

Основные мероприятия по развитию рынка городского арендного жилья в городе Москве:

1. Оценка существующего рынка арендного жилья, анализ спроса и предложения с привязкой по районным управам. Определение приоритетов по квартирному составу и площади предлагаемых помещений. Определение необходимого объема (в кв. м) строительства.

2. Разработка или корректировка типовых проектов жилых домов, подлежащих сдаче в аренду на базе существующих серий и типов.

3. Разработка необходимых правовых актов и документов, регламентирующих правила и порядок передачи городского арендного жилья, условия проживания и содержания помещения, правила эксплуатации, порядок расторжения договора аренды и выселения арендаторов. Утверждение тарифной политики города в зависимости от срока аренды, площади помещений и т.д.

4. Определение государственного и технического заказчика. Подбор земельных участков для строительства городского арендного жилья и формирование адресных перечней на трехлетний период. Проектирование. Строительство.

5. Создание (реформирование) управляющей компании по оформлению документов и эксплуатации городского арендного жилья (с учетом объемов строительства и количества арендаторов).

6. Рекламная компания, сдача в аренду построенного жилья, эксплуатация.

Также необходимо законодательно обеспечить рынок арендного жилья, а именно:

- расширить структуру жилищного фонда, включив в нее доходные дома и жилье для сдачи в наем, как специальные типы жилья для целей законодательного регулирования и специального налогообложения;

- разработать законодательные акты: "О доходных домах и жилье специального назначения", "О закрытых ПИФ apeндного жилья";

- принять иные нормативные правовые акты, обеспечивающие стимулирование развития легального рынка арендного жилья, в т.ч. через льготное налогообложение.

Отдельной сферой деятельности Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы является содействие в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в условиях коммунального заселения. В настоящее время в городе насчитывается около 91 тыс. квартир коммунального заселения. Из них в городской собственности состоит около 46 тыс. жилых помещений в коммунальных квартирах. На жилищном учете состоят 50,1 тыс. семей, проживающих в квартирах коммунального заселения.

В ходе реализации общегородских жилищных программ ежегодно ликвидируется около 3 - 4 тыс. квартир коммунального заселения. Из них 1,8 - 2,4 тыс. квартир - за счет программы переселения. Темпы ликвидации коммунальных квартир в рамках иных социальных жилищных программ имеют тенденцию к снижению. Одна из причин - предоставление жилья очередникам по возмездным программам улучшения жилищных условий вне границ территории Москвы. При этом граждане приобретают жилье в Подмосковье в дополнение к уже имеющемуся. Следует отметить, что в составе 91,2 тыс. существующих в настоящее время квартир коммунального заселения 4,04 тыс. квартир образовались за последние пять лет в результате самостоятельного раздела гражданами жилой площади (финансово-лицевых счетов).

Одной из причин, осложняющих процесс расселения, является незаинтересованность некоторых собственников и нанимателей комнат переселяться в иные жилые помещения, так как принадлежащая им часть коммунальной квартиры не является единственным их жильем (особенно, если комната находится в центре города). Об этом говорит и тот факт, что оставшиеся в городе квартиры коммунального заселения становятся менее населенными: в 2-комнатных квартирах проживает в среднем 1,8 семей, в 3-комнатных - 2,21; в 4-комнатных - 2,5; в 5-комнатных - 2,7 семей соответственно. Освобождение очередниками жилой площади в квартирах коммунального заселения сдерживается также постоянным ростом стоимости жилой недвижимости в городе Москве.

Результаты сопоставления данных о количестве семей, проживавших в условиях коммунального заселения, до и после снятия их с жилищного учета не являются показательными в силу того, что часть семей после снятия их с жилищного учета продолжает проживать в коммунальных квартирах. Такое возможно в случае, например, предоставления семье жилого помещения в дополнение к имеющемуся жилому помещению в коммунальной квартире или в случае предоставления части семьи, проживающей в коммунальной квартире, иного жилого помещения (пример: по программе "Молодой семье - доступное жилье").

В рамках реализации подпрограммы 4 будут исследованы следующие способы ликвидации квартир коммунального заселения:

- выкуп у собственников отдельных комнат с целью приобретения в собственность города всех жилых помещений в квартире с дальнейшим предоставлением квартиры участникам городских жилищных программ;

- продажа имеющихся у города комнат в коммунальной квартире иным сособственникам в данной квартире с целью перехода всех жилых помещений в собственность одного физического лица.

Перспективным вариантом реализации данной подпрограммы является создание специального целевого фонда. Это позволило бы оптимальным образом использовать средства, полученные от реализации комнат в одной квартире для приобретения комнат в другой квартире ("револьверный" способ) и организовать, в некотором роде, самофинансирование программы.

Основными проблемами в сфере реализации подпрограммы являются:

- отсутствие системы доходных домов;

- наличие теневого частного сектора на рынке найма и аренды жилья;

- недостаточное развитие сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений в них гражданам, перечень которых установлен Правительством Москвы.

- недостаточная заинтересованность инвесторов в строительстве доходных домов; неудовлетворительные объемные показатели привлечения внебюджетных инвестиций в создание жилищного фонда, жилые помещения различного уровня комфортности в котором предназначены для предоставления различным категориям граждан на условиях найма;

- недостаточно благоприятные условия для деятельности жилищно-строительных кооперативов (созданных в том числе из числа граждан, состоящих на жилищном учете и учете нуждающихся в содействии города Москвы в улучшении жилищных условий);

- отсутствие новых организационных механизмов расселения квартир коммунального заселения, отвечающих реальной ситуации в этой сфере.

Подпрограмма "Создание цивилизованного рынка найма и аренды жилья. Развитие системы улучшения жилищных условий граждан" направлена на поэтапное решение приведенных проблем на основе реализации мероприятий, разработанных в соответствии с государственными приоритетами.

II. Приоритеты государственной политики в сфере реализации подпрограммы, цели, задачи и показатели (индикаторы) достижения целей и решения задач, описание основных ожидаемых конечных результатов подпрограммы, сроков и контрольных этапов реализации подпрограммы

Приоритетами государственной политики в сфере создания цивилизованного рынка найма и аренды жилья и развития системы улучшения жилищных условий граждан являются:

- развитие системы улучшения жилищных условий граждан посредством создания цивилизованного рынка найма и аренды жилья для различных категорий граждан;

- легализация теневого рынка найма и аренды частного жилья;

- развитие системы государственной поддержки городом граждан, проживающих в условиях коммунального заселения.

Задачи подпрограммы:

1. Развитие системы улучшения жилищных условий граждан посредством создания цивилизованного рынка найма и аренды жилья.

2. Создание системы доходных домов.

3. Развитие сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений в них гражданам, перечень которых установлен Правительством Москвы.

4. Привлечения внебюджетных инвестиций в создание жилищного фонда, жилые помещения различного уровня комфортности в котором предназначены для предоставления различным категориям граждан на условиях найма.

5. Создание условий для деятельности жилищно-строительных кооперативов (созданных в том числе из числа граждан, состоящих на жилищном учете и учете нуждающихся в содействии города Москвы в улучшении жилищных условий).

Ожидаемые конечные результаты подпрограммы:

1. Введено 35 бездотационных домов общей площадью 0,424 млн кв. м.

2. Улучшили свои жилищные условия на основании договоров найма в бездотационных домах 7500 семей/20250 чел.

III. Характеристика ведомственных целевых программ и мероприятий подпрограммы

Подпрограмма включает 9 мероприятий.

Мероприятие 4.1. Строительство доходных и бездотационных домов для разных категорий граждан

Корреспондируется с мероприятием 7.6.

Ответственные исполнители - Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Реализация данного мероприятия предусматривает следующие виды работ:

1. Формирование требований к квартирному составу и проектам строительства бездотационных домов.

2. Подготовка распорядительной документации (при необходимости).

3. Передача (по конкурсу) бездотационных домов эксплуатирующим организациям.

4. Классификация очередников по условиям предоставления жилья:

- на 5 лет с пролонгацией договора аренды; получившим 70% субсидию и проживающих временно;

- наем со снятием с очереди.

5. Заселение бездотационных домов.

6. Подготовка вариантов технико-экономических схем и обоснований строительства доходных домов.

7. Организация пилотных проектов по строительству доходных домов.

Затраты на строительство бездотационных домов учтены в мероприятии 7.6.

Мероприятие 4.2. Создание механизмов стимулирования жилищного строительства

Развитие частно-государственного партнерства в жилищной сфере, в том числе при подготовке и реализации инвестиционных контрактов на строительство, включая возможные преференции для инвесторов по присоединению к городской инфраструктуре и ограничения на вывод жилья из сектора найма. Нормативно-правовое обеспечение

Ответственный исполнитель - Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Реализация данного мероприятия включает в том числе:

- привлечение средств частных инвесторов,

- страховых компаний,

- паевых инвестиционных фондов недвижимости к частно-государственному партнерству в жилищной сфере.

Мероприятие предусматривает координацию с ГП "Стимулирование экономической активности".

Мероприятие 4.3. Формирование рынка найма жилых помещений в городе Москве. Внесение изменений в законодательную базу

Ответственный исполнитель - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Реализация данного мероприятия включает следующие виды работ:

- организации статистических наблюдений;

- организации (с подготовкой проекта изменения налоговой документации и обращением в налоговые и законодательные органы) раздельного учета налоговых платежей;

- организации PR-акций;

- проведение НИОКР (схемы, варианты).

Мероприятие 4.4. Предоставление жителям города Москвы жилых помещений (квартир, индивидуальных домов) в многоквартирных и малоэтажных домах, построенных (приобретенных) за счет средств городского бюджета

Ответственный исполнитель - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Мероприятие корреспондируется с подпрограммой 7.

Реализация данного мероприятия включает в том числе:

- сокращение для жителей города Москвы, которые приняты на жилищный учет срока ожидания получения государственной помощи в жилищной сфере;

- планирование показателей сокращения очереди на предоставление жилья.

Мероприятие 4.5. Содействие в улучшении жилищных условий гражданам, проживающим в условиях коммунального заселения

Ответственный исполнитель - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Реализация данного мероприятия включает в том числе:

- разработку концепции расселения;

- проработку схем расселения;

- создание системы учета.

Мероприятие 4.6. Анализ фонда общежитий в городе Москве

Определение стратегии развития и использования общежитий

Ответственный исполнитель - Департамент градостроительной политики города Москвы.

Реализация данного мероприятия включает в том числе:

- анализ фонда общежитий в городе Москве;

- разработку концепции перевода фонда общежитий в фонд жилой площади иного назначения с соответствующим порядком распределения площади в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации";

- определение стратегии развития и использования общежитий.

Мероприятие корреспондируется с подпрограммой 5.

Мероприятие 4.7. Внесение в установленном порядке изменений в федеральную законодательную базу, обеспечивающих развитие системы жилищно-строительных кооперативов в Москве и Московской области, в том числе молодежных ЖСК

Ответственный исполнитель - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Реализация данного мероприятия включает в том числе:

- разработку концепции развития системы ЖСК и плана первоочередных мероприятий;

- подготовку предложений по внесению изменений в Земельный кодекс;

- составление и ведение перечня желающих улучшить жилищные условия через ЖСК;

- подготовку предложений по использованию материнского капитала посредством вступления в ЖСК.

Мероприятие 4.8. Развитие механизмов замещения бюджетных средств в жилищной сфере внебюджетными средствами. Создание условий бизнес-сообществу для привлечения средств в строительство объектов с длительным сроком окупаемости

Ответственный исполнитель - Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Данное мероприятие корреспондируется с ГП "Стимулирование экономической активности" и ГП "Градостроительная политика".

Реализация данного мероприятия включает в том числе:

- выполнение НИОКР по развитию механизмов замещения бюджетных средств в жилищной сфере внебюджетными средствами и созданию благоприятных условий для привлечения средств бизнес-сообщества в строительство;

- развитие механизмов эксплуатации БДД, существующих коттеджей для многодетных семей.

IV. Характеристика мер государственного регулирования

Реализация подпрограммы предполагает осуществление комплекса мер государственного регулирования: правового, финансового и организационного характера, обеспечивающих практическое достижение целей и решение задач.

Меры правового регулирования

Включают в себя:

- разработку и принятие законов города Москвы, направленных на создание необходимых условий и механизмов реализации подпрограммы;

- корректировку существующей законодательной базы города Москвы с учетом поставленных в подпрограмме задач;

- разработку и принятие подзаконных нормативных правовых актов прямого действия, в частности:

- подготовку изменений и дополнений в постановления Правительства Москвы;

- распорядительных документов Правительства Москвы, соглашений с собственниками и инвесторами. Финансовые меры включают разработку новых экономических механизмов, принятие изменений в законодательстве, обеспечивающих их введение, в частности, по вопросам стимулирования строительства домов в рамках частно-государственного партнерства.

При этом предусматривается проведение комплекса мероприятий:

1. Частичное освобождение инвесторов от оплаты долевого участия в строительстве питающих центров, головных сооружений, сетей, коммуникаций и объектов инженерного обеспечения инвесторов.

2. Расчет стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка для строительства доходных домов осуществляется с применением коэффициента корректировки стоимости (0,5) ко всей площади здания (наземной и подземной).

3. Снятие обременений при подготовке строительных площадок к строительству доходных и бездотационных домов осуществляется за счет Правительства города Москвы в размере, не превышающем стоимости права аренды земельного участка.

Организационные меры включают комплекс последовательных и взаимосвязанных действий, направленных на координацию всех вовлеченных в реализацию подпрограммы субъектов, включая федеральные органы власти, в частности, подготовку предложений и перспективных проектов.

Подпрограмма не предусматривает оказание государственными учреждениями города Москвы государственных услуг (работ).

Участие государственных унитарных предприятий, акционерных обществ с участием города Москвы, а также государственных внебюджетных фондов в реализации подпрограммы ежегодно определяется исполнителями.

V. Прогноз сводных показателей государственных заданий подпрограммы

Прогноз сводных показателей государственных заданий подпрограммы приведен в таблице 15.1.

Таблица 15.1

Прогноз сводных показателей государственных заданий подпрограммы

Показатели	Ед. измерения	2012	2013	2014	2015	2016	2012 - 2016 гг.
Введено бездотационных домов	шт.	7	7	7	7	7	35
	млн кв. м	0,084	0,085	0,085	0,085	0,085	0,424
Улучшили свои жилищные условия на основании договоров найма в БДД	семей	1500	1500	1500	1500	1500	7500
	чел.	4050	4050	4050	4050	4050	20250

VI. Обоснование объема финансовых ресурсов, необходимых для реализации подпрограммы

Финансирование подпрограммы осуществляется из бюджета города в пределах средств, выделяемых на выполнение программных мероприятий.

Для реализации мероприятий подпрограммы в 2012 - 2016 годах требуется финансирование из средств бюджета города Москвы в следующем размере (таблица 15.2.).

Таблица 15.2

Объем финансовых ресурсов, необходимых для реализации подпрограммы

Мероприятие. Ответственный исполнитель	Годы реализации подпрограммы, тыс. руб.
	2012	2013	2014	2015	2016	2012 - 2016
1	2	3	4	5	6	7
Мероприятие 4.1. Строительство доходных и бездотационных домов для разных категорий граждан. Комитет по реализации инвестиционных проектов. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.2. Создание механизмов стимулирования жилищного строительства. Развитие частно-государственного партнерства в жилищной сфере, в том числе при подготовке и реализации инвестиционных контрактов на строительство, включая возможные преференции для инвесторов по присоединению к городской инфраструктуре и ограничения на вывод жилья из сектора найма. Нормативно-правовое обеспечение. Комитет по реализации инвестиционных проектов.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.3. Формирование рынка найма жилых помещений в городе Москве. Внесение изменений в законодательную базу. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.4. Предоставление жилых помещений (квартир, индивидуальных домов) в многоквартирных и малоэтажных домах, построенных (приобретенных) за счет средств городского бюджета жителям города Москвы. Текущий ремонт жилых помещений, поступающих в собственность города (за выездом и выморочка). Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.5. Содействие в улучшении жилищных условий гражданам, проживающим в условиях коммунального заселения. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.6. Анализ фонда общежитий в городе Москве. Определение стратегии развития и использования общежитий. Департамент градостроительной политики.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.7. Внесение изменений в федеральную законодательную базу, обеспечивающих развитие системы жилищно-строительных кооперативов в Москве и Московской области, в том числе молодежных ЖСК. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.8. Развитие механизмов замещения бюджетных средств в жилищной сфере внебюджетными средствами. Создание условий бизнес-сообществу для привлечения средств в строительство объектов с длительным сроком окупаемости. Комитет по реализации инвестиционных проектов.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Мероприятие 4.9. Взнос города Москвы в уставной фонд ГУП "Центр арендного жилья". Департамент имущества города Москвы ИГМ.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Итого, тыс. руб.:	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

ГАРАНТ:

Нумерация разделов приводится в соответствии с источником

VI. Анализ рисков реализации подпрограммы и описание мер управления рисками

Выделяются следующие виды рисков, которые могут возникнуть в ходе реализации подпрограммы:

- финансово-экономические риски;

- организационные риски;

- социальные риски;

- информационные риски.

Финансово-экономические риски включают:

- Макроэкономические риски, связанные с продолжением и развитием мирового финансового кризиса.

- Неэффективное использование либо недостаточность бюджетных ассигнований программы.

- Риски, связанные с невозможностью привлечения инвесторов для финансирования строительства доходных домов по причине высокого срока окупаемости проекта.

- Риски, связанные с невозможностью завершения строительства по причине несостоятельности инвестора.

- Девелоперские риски. Эти риски возникают при существующей практике совмещения функций инвестора, застройщика и девелопера в одном лице. Известно, что на инвестора ложится риск выбора места строительства доходного дома. Ошибка в выборе места строительства приведет к снижению уровня собираемости платы за наем жилых помещений в доходном доме, что повлечет за собой увеличение срока окупаемости проекта и поставит под сомнение возможность обслуживания инвестором кредита на строительство.

- Риски, связанные с невозможностью оплаты проживания граждан в доходных и бездотационных домах. Возникновение данных рисков может быть обусловлено:

- прогнозируемыми факторами - снижением уровня доходов граждан в связи с выходом на пенсию;

- обстоятельствами непреодолимой силы - снижением уровня доходов в связи с болезнью, инвалидностью, потерей работы или смертью кормильца.

Управление этими видами рисков будет обеспечено в рамках существующей структуры управления за счет мониторинга реализации мероприятий подпрограммы и корректировки (при необходимости) целевых индикаторов.

Организационные риски относятся к мероприятию 4.7, связанному с развитием ЖСК и включают риски, связанные с принятием решений общим собранием кооператива.

В связи с тем, что принятие решений, отнесенных к компетенции общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, осуществляется по принципу "один человек - один голос", кооператив является нестабильной и плохо управляемой структурой.

Существует вероятность того, что принятие членами кооператива необходимого для реализации проекта по строительству жилого дома, но непопулярного решения (например, связанного с необходимостью увеличения размера паевого взноса в связи с удорожанием строительства) будет заблокировано, что сделает невозможным завершение строительных работ.

Также следует отметить, что при выходе из состава кооператива бывшим членам кооператива должен быть выплачен паевой взнос. При наличии затруднений с подбором нового члена кооператива (до внесения им паевого взноса) на завершение строительства средств у кооператива будет недостаточно.

Заранее учесть такого вида риски не представляется возможным в силу того, что органы исполнительной власти не вправе в данной части вмешиваться в деятельность жилищно-строительных кооперативов.

Управление этими рисками будет основано на достижении компромиссных решений в рамках реальной ситуации, посредством создания согласительной комиссии и предложения консультационной и организационной помощи (например, в подборе соинвестора).

Социальные риски преимущественно связаны:

- с недовольством граждан, проживающих в доходных домах;

- неконтролируемым повышением платы за наем жилых помещений.

Управление этими рисками будет основано на гласности проводимых мероприятий, их открытости в сочетании с индивидуальным подходом, а также путем нормативной привязки стоимости проживания в доходном доме к ставкам налогообложения, применяемым к собственнику доходного дома.

Информационные риски обусловлены многосторонней связью данной подпрограммы с другими действующими городскими программами. Этот риск компенсируется в рамках действующей структуры управления ответственным исполнителем программы.