Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 114280-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (по вопросу защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме от произвольных решений) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
на проект федерального закона N 114280-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"
(по вопросу защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме от произвольных решений)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству рассмотрел проект федерального закона N 114280-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", внесенный депутатом Государственной Думы А.В. Митрофановым, и отмечает особую значимость проблем, поставленных автором законопроекта в пояснительной записке. Однако, Комитет полагает, что предлагаемое законодательное урегулирование отношений, возникающих при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не будет способствовать решению данных проблем.

Пунктом 1 статьи 1 законопроекта предлагается реформировать отношения по порядку проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что положения законопроекта (подпункт "а" пункт 1 статьи 1) в части установления кворума общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме находят свое отражение в статьях 37, 40, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые применяются в совокупности с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В частности, согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов таких собственников. При этом по смыслу части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принимающих участие в общем собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается статьями 37 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым размер данных долей поставлен в зависимость от площади помещения, принадлежащего собственнику.

Законопроект также содержит положения, направленные на исключение принятия решений без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия таких собственников (подпункты "б", "в" пункта 1, пункты 4 и 5 статьи 1 законопроекта). Безусловно, идеальной моделью общего собрания является его проведение при непосредственном участии собственников или их представителей, так как только данная форма позволяет собственникам совместно обсуждать вопросы, связанные с управлением общим имуществом в многоквартирном доме, и принимать консолидированные решения. Однако, предлагаемые изменения действующих механизмов проведения собраний, по мнению Комитета, приведут к практическим затруднениям в их реализации.

Так, Жилищным кодексом Российской Федерации предусматривается проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме двумя способами:

- путем совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме;

- в форме заочного голосования.

Исключив возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, тем самым будут созданы существенные законодательные препятствия собственникам помещений в многоквартирных домах в решении вопросов, связанных с управлением их общим имуществом в таком доме. В частности, в целях проведения общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме его инициатору требуется обеспечить выполнение ряда условий, включающих в себя, в том числе, организацию места проведения данного собрания и наличие кворума, что, в свою очередь, не всегда возможно достигнуть в силу разных факторов (отсутствие помещения для проведения собрания, не проживание собственников в жилых помещениях и передача таких помещений в пользование третьим лицам и т.д.).

В настоящее время частью 1 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливается ограничение по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. В данной форме общее собрание может быть проведено только в случае, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия не было кворума для обсуждения и решения вопросов по повестке дня.

Слияние двух способов проведения общего собрания (общее собрание с учетом заочного голосования) также не может быть поддержано Комитетом, учитывая, что данное положение создаст временную неопределенность принятия собственниками решений, относящихся к компетенции общего собрания.

Законопроектом (пункт 2 статьи 1) предлагается увеличить срок на оспаривание решения общего собрания собственников помещений в таком многоквартирном доме с шести месяцев до трех лет. При этом в обоснование необходимости изменения указанных сроков автором законопроекта указывается на недостаточность установленного частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации срока для подготовки необходимой документации и передачи ее в суд.

В этой связи следует отметить, что срок на оспаривание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленный частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, исчисляется с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Это предоставляет собственнику, полагающему, что принятием соответствующего решения нарушаются его права, реальную возможность защиты таких прав в судебном порядке.

Вместе с тем, установление предлагаемого законопроектом срока не будет способствовать стабильности в вопросах управления многоквартирными домами, учитывая широкий круг лиц, интересы которых могут быть затронуты оспариванием решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос изменения порядка принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении текущего ремонта такого дома (пункт 3 статьи 1 законопроекта) не может быть поддержан Комитетом в связи с тем, что данное положение не будет способствовать обеспечению условий комфортного и безопасного проживания граждан, и, как следствие, достижению поставленных в пояснительной записке целей законопроекта, связанных с защитой прав собственников помещений в многоквартирных домах. В нормативном порядке определяется уровень состояния многоквартирных домов, который необходимо поддерживать силами управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, организаций, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме за счет собственников помещений в таких домах (Федеральный закон от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170). Невыполнение данных требований в силу отсутствия соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое предлагается считать принятым, если за него проголосуют собственники, обладающие 2/3 голосов, может привести к неудовлетворительному состоянию многоквартирного дома.

Законопроектом (пункт 6 статьи 1) предусматривается при сносе дома возможность сохранения жилищного кооператива в качестве юридического лица, а также компенсации членам кооператива, полностью выплатившим пай, их доли в общем имуществе в многоквартирном доме.

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству полагает необоснованным необходимость внесения соответствующего изменения, так как в данном случае в соответствии со статьей 134 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не предусматривающие выплату отдельной компенсации доли в общем имуществе в многоквартирном доме.

Кроме того, в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено право органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставить собственнику, в случае его согласия, другое жилое помещение взамен изымаемого жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем сносу. При этом выплат компенсационного характера в указанной части не содержится.

Сохранение же жилищного кооператива в качестве юридического лица при сносе дома представляется избыточным, учитывая, что Жилищный кодекс Российской Федерации содержит отсылочные нормы, связанные с ликвидацией жилищных кооперативов (статья 123 кодекса). Следовательно, при ликвидации такого кооператива необходимо руководствоваться статьями 61 - 64 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, в соответствии со статьей 61 Гражданского кодекса Российской Федерации жилищный кооператив может быть ликвидирован по следующим основаниям:

- по решению общего собрания его членов;

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Предлагаемое пунктом 7 статьи 1 законопроекта положение, направленное на сохранение прав граждан на получение льготы "по оплате жилья, коммунальных платежей, предусмотренные законами Российской Федерации и (или) субъектов Российской Федерации" в случае создания в многоквартирном доме товарищества собственников жилья, является излишним, учитывая, что право на соответствующие льготы не ставится в зависимость от выбранного собственниками способа управления таким домом и возникает в силу закона. Отказ товарищества собственников жилья в предоставлении льготы может быть обжалован гражданином в суде в установленном законом порядке.

В пунктах 8 и 9 статьи 1 законопроекта предлагается исключить нормы, позволяющие проводить общее собрание членов товарищества собственников жилья путем заочного голосования, что на практике может привести к дестабилизации решения ряда вопросов управления товариществом при наличии большого количества членов товарищества и повлечь за собой нарушение прав собственников помещений в таких домах.

С учетом изложенного, Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству не поддерживает проект федерального закона N 114280-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в представленной редакции.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская