Вопрос: ООО осуществляет торгово-закупочную деятельность. Общество планирует арендовать для своего представительства под офис часть жилого дома, имеющего одного собственника. Срок аренды помещения - до одного года. Может ли собственник жилого дома сдать обществу его часть во временное владение и пользование для обустройства в нем офиса? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)

ООО осуществляет торгово-закупочную деятельность. Общество планирует арендовать для своего представительства под офис часть жилого дома, имеющего одного собственника. Срок аренды помещения - до одного года.

Может ли собственник жилого дома сдать обществу его часть во временное владение и пользование для обустройства в нем офиса?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Собственник жилого дома может сдать его часть во временное владение и пользование юридическому лицу для обустройства в нем офиса только после перевода жилых помещений в нежилые.

Обоснование вывода:

В соответствии с положениями ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилой дом отнесен законодателем к одному из видов жилого помещения, под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживание в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Основным назначением жилого помещения является проживание в них граждан*(1). Собственник жилого дома может использовать его как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Указание на целевое назначение жилого помещения - проживание граждан - содержится также в ст. 17 ЖК РФ. При этом в силу ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (смотрите, например, решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 09.12.2010 по делу N 2-3739/10). Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилым помещением, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 28.06.2011 по делу N 33-6312/11, кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 28.02.2011 по делу N 33-562/2011, решения Юргинского городского суда Кемеровской области от 29.02.2012 по делу N 2-304/2012, Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 02.02.2012 по делу N 2-346/2012.

В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч.ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных).

Как следует из п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством, в частности, ст.ст. 22-24 ЖК РФ*(2).

Соответственно, для того чтобы организовать в части жилого дома офис необходимо перевести жилые помещения в нежилые.

Невозможна и передача части жилого дома юридическому лицу в аренду для размещения в нем офиса. Отметим, действующее законодательство не запрещает предоставлять жилые помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 678 ГК РФ). Однако и в этом случае помещения могут использоваться только для проживания в них граждан (например для проживания работников). В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 обращено внимание на то, что сделки организаций по аренде жилых помещений, не связанные с использованием этих помещений для проживанием граждан, в случае если жилые помещения не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Суды, следуя позиции высших судебных органов, признают недействительными договоры аренды жилых помещений с участием юридических лиц, использующих эти помещения для предпринимательских и иных целей, кроме проживания в них граждан (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 N 2780/05, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 N Ф07-2765/2010 по делу N А56-7849/2009, решение Муйского районного суда Республики Бурятия от 17.02.2011 г., с которым можно ознакомиться по ссылке: http://sudact.ru/).

Таким образом, собственник жилого дома может сдать его часть во временное владение и пользование юридическому лицу для обустройства в ней офиса только после перевода жилых помещений в нежилые.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

17 сентября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Сведения о назначении помещений фиксируются как в государственном кадастре недвижимости (п. 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), так и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п. 30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

*(2) О порядке перевода жилого помещения в нежилое смотрите: Вопрос: Частный жилой дом поделен на две части и принадлежит разным собственникам. Один из собственников планирует перевести свое жилое помещение в нежилое и организовать там офис. Требуется ли согласие собственника другой части дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2012 г.)