Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 550624-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части повышения гарантий права граждан на жилище)", внесенный депутатами Государственной Думы И.И. Никитчуком, Н.И. Васильевым (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
на проект федерального закона N 550624-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части повышения гарантий права граждан на жилище)", внесенный депутатами Государственной Думы И.И. Никитчуком, Н.И. Васильевым

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (далее - Комитет) рассмотрел проект федерального закона N 550624-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части повышения гарантий права граждан на жилище)", внесенный депутатами Государственной Думы И.И. Никитчуком, Н.И. Васильевым (далее - законопроект).

Законопроектом предлагается дополнить главу 5 Жилищного кодекса Российской Федерации "Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан" статьей 32.1, согласно которой "жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке участником долевого строительства или иным залогодателем (собственником), может быть изъято у него в результате обращения залогодержателем взыскания на это имущество в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства". При этом, "после принятия решения о выселении гражданина из жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания его, а также совместно проживающих с ним членов его семьи, муниципальное образование соответствующего субъекта Российской Федерации, где расположено данное жилое помещение, должно обеспечить указанных граждан жилым помещением маневренного фонда".

Говоря о социальной функции государства, затронутой авторами законопроекта в пояснительной записке к нему, Комитет отмечает, что Конституция Российской Федерации провозгласила право каждого на жилище, но не гарантировала каждому это право.

Как неоднократно указывал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, провозглашенные в Конституции Российской Федерации цели социальной политики Российской Федерации предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, их социальной защищенности и обеспечении нормальных условий существования (Постановление от 16 декабря 1997 года N 20-П, Определение от 15 февраля 2005 года N 17-О). В свою очередь, человек, если он в силу объективных причин не способен самостоятельно достичь достойного уровня жизни, вправе рассчитывать на получение поддержки со стороны государства и общества.

Обращаем внимание, что ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, с момента регистрации в установленном порядке договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона подлежит право требования дольщика на получение квартиры, а не только эта квартира как объект недвижимого имущества.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Одним из самых сложных вопросов является вопрос о возможности и порядке выселения залогодателя и проживающих с ним граждан из заложенной квартиры при обращении взыскания на эту квартиру.

Особенности обращения взыскания на заложенное жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита (займа), содержатся в статье 78 Федерального закона "Об ипотеке".

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.

В настоящее время на основании части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 указанного выше федерального закона возможно обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение, если оно выступает предметом ипотеки.

Обращение взыскания в судебном порядке подразумевает предоставление заемщику жилья из маневренного фонда в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания, в том числе граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

В силу статьи 106 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Иными словами и по смыслу приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда.

Таким образом, выселение должника и членов его семьи из единственного ипотечного жилья должно происходить только при условии предоставления помещений маневренного фонда для временного проживания. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации маневренный фонд должен быть сформирован в каждом субъекте Российской Федерации для предоставления жилых помещений гражданам при наступлении определенных законодательством обстоятельств.

Дополнительное регулирование данной проблемы в том виде, в каком предлагается в законопроекте, не требуется.

Нехватка благоустроенных жилых помещений маневренного фонда в регионах, безусловно, усугубляет положение заемщика и членов его семьи, которые не смогли справиться с погашением полученного ипотечного кредита, для чего необходимо четко урегулировать вопросы предоставления и использования жилых помещений маневренного фонда, что, к сожалению, законопроектом не предлагается.

Кроме того, одним из способов обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (договору займа) - страхование ответственности должника перед кредитором за невозврат кредита (пункт 4 статьи 31 Федерального закона "Об ипотеке"). Речь идет о таком виде страхования, как страхование ответственности по договору, которое в данном случае не носит обязательного характера, но в большинстве случаев может в будущем решить ряд проблем, в частности и с невозможностью погашения кредита и выселением.

Учитывая изложенное, Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству не поддерживает проект федерального закона N 550624-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части повышения гарантий права граждан на жилище)", внесенный депутатами Государственной Думы И.И. Никитчуком, Н.И. Васильевым, в представленной редакции.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская