Пояснительная записка к проекту федерального закона N 711634-6 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 711634-6 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья"

Досье на проект федерального закона

Проектом федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья" (далее - законопроект) предлагается внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации изменения, позволяющие оставить самостоятельную организационно-правовую форму - товарищество собственников жилья, регулирование создания и деятельности таких организаций жилищным законодательством Российской Федерации и исключение положений о внесении в уставы ТСЖ изменений организационно-правовой формы.

Законопроектом предлагается внести изменения в статью 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (подпункт 4 и новый подпункт 4.1 пункта 3) и установить отдельно организационно-правовую форму товарищество собственников недвижимости и товарищество собственников жилья. Только из-за формулировки "юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах: ...товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья" возникает необходимость в уставы всех товариществ собственников жилья в Российской Федерации вносить изменения организационно-правовой формы ТСЖ.

Само включение товариществ собственников жилья в состав организационно-правовой формы товариществ собственников недвижимости (далее - ТСН) кроме неудобств никаких содержательных улучшений регулирования создания и деятельности объединений собственников помещений в многоквартирном доме не несет. Так, например, положение пункта 2 статьи 123.13 ГК РФ о том, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности не соответствует положениям ст. 36 ЖК РФ, что может вызвать неоднозначную правоприменительную практику.

Судя по многочисленным обращениям председателей и членов правлений товариществ собственников жилья, в том числе из Республики Крым и города федерального значения Севастополя положения Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ) об изменении организационно-правовой формы ТСЖ на ТСН порождает много вопросов, проблем и приводит к правовому вакууму из-за отсутствия правового регулирования отдельных отношений с участием ТСН.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "со дня вступления в силу настоящего Федерального закона юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)". То есть товариществ собственников жилья создаваться не могут, а вместо них собственники помещений в многоквартирном доме могут создавать только ТСН.

В соответствии со статьей 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости".

Пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ устанавливает требование, согласно которому учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. в т.ч. и ТСЖ), подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц.

Таким образом, несмотря на первоначальное создание организации в организационно-правовой форме ТСЖ, вид организационно-правовой формы организации меняется на ТСН.

При этом все регулирование вопросов создания и деятельности объединений собственников помещений в многоквартирном доме содержится в разделе VI ЖК РФ, а регулирование вопросов создания и деятельности ТСН содержится в подпараграфе 5 параграфа 6 главы 4 подраздела 2 раздела I ГК РФ.

Согласно пункту 6 части 8 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ со дня вступления в силу данного Федерального закона (с 1 сентября 2014 г.) к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам (к ТСЖ) применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) (статьи 123.12 - 123.14) о товариществах собственников недвижимости.

При этом, согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)".

Поскольку ряд положений раздела VI ЖК РФ противоречит положениям статьи 123.12 - 123.14 ГК РФ, то эти положения к товариществ собственников жилья применяться не могут, а вместо них должны применяться соответствующие положения ГК РФ. Специальная статья о товариществах собственников жилья (ст. 290)

Но при создании собственниками помещений в многоквартирном доме ТСН или при внесении в учредительные документы изменений, касающихся наименования организации (замену ТСЖ на ТСН) могут применяться только нормы, регулирующие деятельность ТСН. Положения ЖК и других нормативных правовых актов (Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731, Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 и др.) к ТСН применяться не могут, т.к. в них упоминаются не ТСН, а ТСЖ.

Согласно статье 152 ЖК РФ "Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья" для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. В частности, обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Это не противоречит нормам ГК РФ, т.к. согласно п. 4 статьи 50 "некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами". При этом вводится новое требование к ТСЖ и ТСН. Согласно пункту 5 статьи 50 ГК РФ "некоммерческая организация, уставом которой преду смотрено осуществление приносящей доход деятельности, за исключением казенного и частного учреждений, должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, преду смотренного для обществ с ограниченной ответственностью (пункт 1 статьи 66.2)". Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" размер уставного капитала общества должен быть не менее чем десять тысяч рублей. Сумма невелика. Но для того, чтобы сформировать уставный капитал в ТСЖ в нужном размере, оформить юридически (изменения в учредительные документы), отразить в бухгалтерском балансе ТСЖ нужны определенные знания, усилия и средства. До выполнения требований о наличии уставного капитала в определенном размере все ТСЖ являются нарушителями норм гражданского законодательства.

При реализации положений Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ:

ТСН не смогут применить налоговые льготы, предусмотренные подпунктом 29 пункта 3 статьи 149 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации при налогообложении налогом на добавленную стоимость реализации коммунальных услуг. Данное освобождение установлено для ТСЖ, а не ТСН;

ТСН не смогут управлять многоквартирными домами, т.к. этого не допускают предусмотренные ЖК РФ способы управления (ч. 2 ст. 161);

ТСН не смогут открывать специальные счета для размещения фонда капитального ремонта многоквартирного дома, т.к. ТСН не указаны в нормах главы 16 раздела IX ЖК РФ и т.д.

Предложенные законопроектом изменения сохраняют отнесение статьей 65.1 ГК РФ товариществ собственников жилья к корпоративным юридическим лицам. Положения пункта 1 статьи 65.1 ГК РФ о том, что корпоративные юридические лица (корпорации) это юридические лица, учредители (участники) которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган полностью координируется с положениями раздела VI ЖК РФ "Товарищество собственников жилья".

В целью обеспечения равенства правового статуса собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме законопроектом предлагается изменить наименование статьи 290 ГК РФ и изложить его как "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме" (действующее наименование: "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме"). Кроме того, предлагается дополнить эту статью новым пунктом 3, согласно которому положения этой статьи в отношении собственников жилых помещений распространяются на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Исторически положения о товариществе собственников жилья, как самостоятельной организационно-правовой форме предусмотрены статьей 291 ГК РФ. В связи с тем, что ее положения после принятия в 2004 году Жилищного кодекса Российской Федерации стали диссонировать с положениями жилищного законодательства законопроектом предлагается гармонизировать имеющиеся расхождения при сохранении концепции статьи 291 ГК РФ. В частности, предлагается указать, что товариществ собственников жилья создается не собственниками квартир, а собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном. Вместо цели создания товариществ собственников жилья "для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома" предлагается указать, что ТСЖ создается" для обеспечения управления общим имуществом в многоквартирном доме, содержания и ремонта такого общего имущества". В связи с изменениями в Гражданском кодексе Российской Федерации классификации некоммерческих организаций и признанием с 1 марта 2005 года утратившим силу Федерального закона от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" предлагается в пункте 2 статьи 291 ГК РФ указать, что ТСЖ является некоммерческой корпоративной организацией, создаваемой и действующей в соответствии с жилищным законодательством.

Предлагаемые законопроектом поправки устраняют необходимость приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции указанного Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации") учредительные документы, а также наименования товариществ собственников жилья, созданных до дня вступления в силу этого закона. Это предложение направлено на сохранение стабильности правового регулирования товариществ собственников жилья нормами жилищного законодательства. Согласно статьи 3 Федеральному закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" со дня его вступления в силу к созданным до дня его вступления в силу товариществам собственников жилья применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 - 123.14). Однако, не все указанные нормы ГК РФ целесообразно распространять на товарищества собственников жилья. Так, в частности, положения об общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме достаточно подробно изложены в гл. 6 ЖК. Это касается и положения о том, что товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам. В ТСЖ согласно положениям ЖК РФ председатель правления товарищества не является единоличным исполнительным органом, что обусловлено тем, что зачастую поиск кандидатуры на такую должность затруднен. Поэтому управленческие решения в перерывах между общими собраниями членов ТСЖ принимаются правлением коллегиально. Введение должности единоличного исполнительного органа (председателя) может затруднить переизбрание членов правления ТСЖ и создание товариществ. Поэтому законопроектом предлагается распространить на товарищества собственников жилья такие нормы 10о товариществах собственников недвижимости, как пункт 4 статьи 123.12, пункт 1 статьи 123.13, пункт 1 и абзац 2 пункта 2 статьи 123.14. Это позволит сохранить привычный гражданам правовой статус ТСЖ по позициям, изменение которых не вызвано объективной необходимостью.

Для прекращения практики создания ассоциаций ТСЖ, как структур управления несколькими многоквартирными домами, подменяющими товарищества, Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ была серьезно изменена статья 142 ЖК РФ "Объединение товариществ собственников жилья". Законопроектом предлагается оставить в силе подход Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому два и более ТСЖ могут создать объединение (ассоциацию, союз) только для "представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами". Для этого предлагается дополнить статью 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ положением о том, что к ассоциациям товариществ собственников жилья положения подпараграфа 4 параграфа 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Принятие законопроекта позволит сохранить ТСЖ, как самостоятельную организационно-правовую форму, сохранить привычные правоприменителям особенности правового регулирования товариществ собственников жилья.