Пояснительная записка к проекту федерального закона N 763052-6 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества)" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 763052-6 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества)"

Досье на проект федерального закона

Проект закона направлен на создание дополнительных механизмов защиты заемщиков по договорам ипотечного кредитования, которые по тем или иным причинам могут попасть в тяжелое финансовое положение в связи с приобретенными кредитами, в том числе в случаях злоупотребления правом банками, а также направлен на создание условий справедливого распределения рисков по договорам ипотечного кредитования при изменении экономической ситуации на финансовом рынке и рынке недвижимости.

В соответствии с действующем законодательством стоимость предмета залога определяется соглашением сторон и соответствует его рыночной стоимости, при этом залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязаны страховать его от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования, не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, а также выполнять иные действия, направленные на обеспечение сохранности заложенного имущества.

Также предусмотрены нормы, обеспечивающие дополнительные меры защиты залогодержателем своих прав на предмет залога, в том числе право истребовать его из чужого незаконного владения, из владения залогодателя, освобождения заложенного имущества от ареста и т.д.

Таким образом, законодательством полностью обеспечивается поддержание надлежащего состояния заложенного имущества, а также источники покрытия в случае ухудшения его качества.

Кроме этого, предусмотрены механизмы защиты прав кредиторов, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, в том числе оплата процентов, неустойки, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

При этом, необходимо отметить, что норм, направленных на защиту прав заемщиков, как наиболее слабой стороны, недостаточно.

Банк является более профессиональной стороной и у него больше возможностей для навязывания выгодных для себя условий договора, а также для минимизации потерь от досрочного прекращения кредитных отношений.

На практике, не смотря на то, что на момент выдачи кредита стоимость заложенного имущества в большинстве случаев превышает размер основного долга и начисленных процентов по кредитному договору, возникают ситуации, когда в силу различных причин реализация заложенного недвижимого имущества не может погасить объем долгов по кредиту. Особенно остро эта проблема коснулась валютных ипотечных кредитов, в некоторых случаях стоимость заложенного недвижимого имущества не может обеспечить даже пятую часть полученного кредита. Аналогичная ситуация возникает при злоупотреблении банками своим правом и реализацией заложенного имущества по заниженным ценам, а также может возникнуть в других ситуациях, в том числе при резких колебаниях на финансовом рынке и рынке недвижимости.

Более справедливым распределением рисков в данной ситуации представляется закрепление нормы, которая ограничивает право кредитора на удовлетворение своих денежных требований по ипотечному обязательству стоимостью заложенного имущества полностью или в части, в зависимости от случаев, когда ипотека на момент заключения договора обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества)

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества) не потребует дополнительных расходов из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Перечень
федеральных законов, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества)

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества) не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия актов федерального законодательства.