Пояснительная записка к проекту федерального закона N 777831-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 777831-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Проектом федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) предлагается внести изменения, позволяющие оставить регулирование создания и деятельности товариществ собственников жилья жилищным законодательством Российской Федерации и исключение положений о внесении в уставы ТСЖ изменений организационно-правовой формы.

На сегодняшний день неблагоприятным образом складывается практика применения подпараграфа 5 параграфа 6 главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации в части создания и организации деятельности товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ), которая в скором времени может привести к массовым обращениям в суд.

В соответствии со ст. 291 ГК РФ товарищества собственников жилья регулировались в ЖК РФ как самостоятельная организационно-правовая форма. Поэтому в разделе VI и в части 2 статьи 161 ЖК РФ товарищества собственников жилья указаны как организации, осуществляющие управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме при способе управления многоквартирным домом ТСЖ.

В связи с внесением Федеральным законом от 5 мая 2014 года N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 99-ФЗ) изменений товарищество собственников жилья утратило самостоятельную организационно-правовую форму. Так, согласно п. 2 ст. 123.12 ГК РФ "Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", ...".

Однако, создав товарищество собственников недвижимости (далее также - ТСН), собственники не имеют возможности реализовать свое право на управление многоквартирным домом посредством данного жилищного объединения, что связано со следующим.

Все регулирование вопросов создания и деятельности объединений собственников помещений в многоквартирном доме содержится в разделе VI ЖК РФ, а регулирование вопросов создания и деятельности ТСН содержится в подпараграфе 5 параграфа 6 главы 4 подраздела 2 раздела I ГК РФ.

Согласно пункту 6 части 8 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ со дня вступления в силу данного Федерального закона (с 1 сентября 2014 г.) к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам (к ТСЖ) применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) (статьи 123.12 - 123.14) о товариществах собственников недвижимости.

При этом, согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)".

Поскольку ряд положений раздела VI ЖК РФ противоречит положениям статьи 123.12 - 123.14 ГК РФ, то эти положения к товариществам собственников жилья применяться не могут, а вместо них должны применяться соответствующие положения ГК РФ.

При создании собственниками помещений в многоквартирном доме ТСН или при внесении в учредительные документы изменений, касающихся наименования организации (замену ТСЖ на ТСН) могут применяться только нормы, регулирующие деятельность ТСН. Положения ЖК и других нормативных правовых актов (Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731, Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 и др.) к ТСН применяться не могут, т.к. в них упоминаются не ТСН, а ТСЖ.

В настоящее время уже есть практика отказа управляющих организаций в передаче управления многоквартирным домом товариществу собственников недвижимости.

В Республике Крым и городе федерального значения Севастополе при переходе в российскую юрисдикцию созданные ранее объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД) реорганизовывались в товарищества собственников недвижимости. При этом в настоящее время они не могут легально управлять домами по той же причине: отсутствие в ЖК РФ такого способа управления многоквартирным домом как ТСН.

В Российской Федерации сегодня действует около 65 тыс. товариществ собственников жилья.

Согласно ст. 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является, в частности, проверка соответствия устава товариществ собственников жилья обязательным требованиям жилищного законодательства. В случае несоответствия, орган государственного жилищного надзора выдает предписание устранить нарушения. При реализации этого предписания согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ ("при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц") ТСЖ также обязано изменить наименование, то есть в наименовании организационно-правовой формы ТСЖ согласно п. 2 ст. 123.12 ГК РФ должно быть изменено на ТСН.

В результате такое объединение собственников также не может управлять многоквартирным домом, т.к. способ управления многоквартирным домом ТСН в ЖК РФ отсутствует.

То же самое касается и невозможности открытия ТСН специальных счетов с целью формирования фонда капитального ремонта, и невозможности применить налоговые льготы, предусмотренные подпунктом 29 пункта 3 статьи 149 главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации при налогообложении налогом на добавленную стоимость реализации коммунальных услуг. В домах может возникнуть ситуация создания нескольких жилищных объединений (действующее ТСЖ и вновь созданное ТСН), что приведет к внутренним конфликтам между собственниками и вовлечению в них органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Кроме того, особое внимание на себя обращает принадлежность общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время существует три нормы, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации и Жилищном кодексе Российской Федерации, которые определяют принадлежность общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. По Жилищному кодексу Российской Федерации (часть 1 статьи 36) общее имущество, независимо от наличия в многоквартирном доме товарищества собственников жилья, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 123.13) ставит в зависимость от членства в товариществе принадлежность общего имущества собственников помещений. Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 291) определяет принадлежность общего имущества только применительно к собственникам квартир, в то время, как в многоквартирных домах в индивидуальной собственности физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований могут находиться и нежилые помещения. При этом норма статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в императивной форме. И если норма пункта 2 статьи 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает к "иному закону", коим в нашем случае является Жилищный кодекс Российской Федерации, то с учетом положения пункта 4 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ вызывают серьезные опасения применение статьи 291 названного кодекса, не учитывающей права собственников нежилых помещений на объекты общего имущества.

Немаловажным является вопрос формирования исполнительного органа организации. В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 145, частью 3 статьи 147, статьей 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления ТСЖ избирается из числа членов товарищества, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, организует работу правления и выполняет его решения. Теперь же в силу пункта 1 статьи 53, пункта 3 статьи 65.3 Гражданского кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества становится единоличным исполнительным органом. В то же время возможность предоставления уставом корпорации полномочий единоличного исполнительного органа нескольким лицам, действующим совместно или образование единоличных исполнительных органов, которые действуют независимо друг от друга, противоречит сущности ТСЖ.

Товарищество собственников жилья - объединение собственников помещений в многоквартирном доме, основанное на добровольном членстве. Основной задачей товарищества является управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в нем. В целях выполнения данной задачи товарищество устанавливает обязательные платежи (часть 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации) как для членов товарищества, так и для собственников, не являющихся таковыми. Пункт 1 статьи 123.14 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право ТСН устанавливать обязательные платежи исключительно для членов товарищества. С учетом положения пункта 4 статьи 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ действующие ТСЖ не могут устанавливать обязательные платежи для собственников, не являющихся членами товарищества, и, как следствие, вопрос внесения указанными собственниками платежей на управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в нем в настоящее время не урегулирован (собирать плату в размере, установленном ТСЖ, товарищество не может).

Существует и множество других проблем, связанных с противоречием Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, возникших в результате реформирования гражданского права в части определения правового статуса товарищества собственников жилья, однако, достаточно серьезно отражающихся на действующих жилищных объединениях и собственниках помещений, создающих их: это и неоднозначное понимание нормы об обязательном назначении аудиторской организации или индивидуального аудитора, и различное правовое положение членов товарищества.

Принятие законопроекта позволит устранить имеющиеся противоречия, сохранить привычные правоприменителям особенности правового регулирования товариществ собственников жилья.

Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает уменьшение или увеличение расходов, покрываемых за счет федерального бюджета.

Перечень актов федерального законодательства, подлежащего изменению в связи с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не потребует принятия, признания утратившими силу, приостановления, изменения и дополнения в законодательные акты Российской Федерации.