Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности 21 апреля 2015 г. N 3.9-91/3 по проекту федерального закона N 686980-6 "О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) в части защиты прав физических лиц - залогодателей жилого дома или квартиры при обращении взыскания на предмет залога" (внесен депутатами Государственной Думы С.М. Мироновым, М.В. Емельяновым, О.А. Ниловым и другими депутатами Государственной Думы) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности
21 апреля 2015 г. N 3.9-91/3
по проекту федерального закона N 686980-6 "О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) в части защиты прав физических лиц - залогодателей жилого дома или квартиры при обращении взыскания на предмет залога" (внесен депутатами Государственной Думы С.М. Мироновым, М.В. Емельяновым, О.А. Ниловым и другими депутатами Государственной Думы)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по вопросам собственности рассмотрел проект федерального закона N 686980-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ в части защиты прав физических лиц-залогодателей жилого дома или квартиры при обращении взыскания на предмет залога" и отмечает следующее.

Законопроектом предусматривается предоставление залогодателю жилого помещения, заложенного по договору об ипотеке, сумма обязательства которого выражена в иностранной валюте или условных денежных единицах, права потребовать в одностороннем порядке осуществить перерасчет суммы платежа в рубли по официальному курсу соответствующей валюты на дату заключения договора об ипотеке. Указанное право действует в случае, если сумма выплат увеличилась более чем на 25% в рублевом выражении со дня заключения договора.

Согласно законопроекту обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру не допускается в случае неуплаты части сумм кредита или целевого займа, номинированного в иностранной валюте или условных единицах, при их существенном увеличении в рублевом выражении.

Комитет по вопросам собственности не поддерживает концепцию законопроекта по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости" предметом правового регулирования Закона об ипотеке являются отношения, вытекающие из договора о залоге недвижимого имущества. В то же время вносимые законопроектом изменения в части перерасчета кредита направлены на правовое регулирование отношений, возникающих из кредитного договора или договора займа, и являются предметом законодательного регулирования Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а не Закона об ипотеке.

В соответствии с базовыми положениями ГК РФ (статья 1, статья 421) условия договора определяются по усмотрению сторон и обязательства, вытекающие из него, должны соблюдаться надлежащим образом в соответствии с условиями такого договора.

В частности, по кредитному договору банк или иной кредитор предоставляют заемщику денежные средства в валюте, размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить указанную в договоре сумму и уплатить проценты.

По мнению Комитета по вопросам собственности, законопроект противоречит пункту 1 статьи 334 ГК РФ, согласно которому залогодержатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права должны соответствовать ГК РФ.

Если залогодатель подписал кредитный договор в сумме, номинированной в иностранной валюте, то он принял на себя возможные риски изменения, в том числе снижения, курса рубля по отношению к соответствующей иностранной валюте. Кроме того, необходимо отметить, что до произошедшего в 2014 году снижения курса рубля по отношения к доллару США и Евро заемщики, получившие кредит или заем в иностранной валюте, осуществляли за счет более низкой процентной ставки по кредиту существенно меньшие ежемесячные платежи, чем граждане, взявшие рублевый кредит.

Таким образом, законодательное установление для валютных заемщиков более льготных условий по отношению к иным категориям заемщиков нарушает права последних и установленный Конституцией Российской Федерацией принцип равенства граждан перед законом.

Необходимо также отметить, что в связи с тем, что положениям законопроекта не предлагается придать обратную силу, то он не распространяются на ранее заключенные договоры, а, следовательно, его принятие не поможет реализовать декларированную в пояснительной записке цель - улучшение финансового положения лиц, ранее заключивших договора "валютной ипотеки".

Комитет по вопросам собственности также обращает внимание, что в законопроекте не указано - кому обращено требование о перерасчете суммы кредита в рубли. Если речь идет о банках либо иных кредиторах, то по вышеуказанным причинам удовлетворение таких требований возможно только при наличии согласия кредитора путем подписания дополнительного соглашения. Если авторы законопроекта имеют в виду использование средств федерального бюджета, бюджетов иных уровней, средств Агентства ипотечного жилищного кредитования (далее - АИЖК) для выплаты компенсации банкам и другим кредиторам, осуществляющих перерасчет кредитов в рубли, то в законопроекте отсутствует механизм реализации таких взаиморасчетов, а также финансовое обоснование потребности в дополнительных расходах бюджетных средств. При этом требуется учесть, что в Федеральном законе "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" соответствующих расходов не предусмотрено.

Таким образом, принятие законопроекта создаст необоснованные преимущества для одной, причем в относительном выражении весьма малочисленной, из групп потребителей финансовых услуг, а также дисбаланс между правами кредиторов и должников. Экономические интересы кредиторов будут ущемлены, поскольку на них предложено в полном объеме переложить последствия недооценки заемщиками валютных рисков. В результате банки понесут существенные убытки, что может ухудшить их финансовое положение и возможности кредитования российской экономики, а также выполнение обязательств перед вкладчиками - как физическими лицами, так и юридическими лицами.

Не поддерживая концепцию законопроекта, Комитет по вопросам собственности разделяет позицию АИЖК о необходимости разделить риски банков-кредиторов и заемщиков и осуществить специальную государственную программу помощи отдельным категориям должников и по рублевым, и по валютным ипотечным кредитам, попавших в трудную финансовую ситуацию. При этом такая программа должна быть сугубо адресной, и при ее осуществлении следует руководствоваться социальными критериями - резкое снижение соотношения доходов заемщика к платежам по кредиту, предмет ипотеки - единственное жилье неэлитного характера, социальная категория заемщика (пенсионер, инвалид, многодетная семья и т.п.).

С учетом вышеизложенного, Комитет Государственной Думы по вопросам собственности рекомендует Государственной Думе отклонить проект федерального закона N 686980-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ в части защиты прав физических лиц-залогодателей жилого дома или квартиры при обращении взыскания на предмет залога" при его рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

С.А. Гаврилов