Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 298242-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части расширения перечня документов, представляемых в целях осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
на проект федерального закона N 298242-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"
(в части расширения перечня документов, представляемых в целях осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения)

Досье на проект федерального закона

Проектом федерального закона N 298242-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", внесенным депутатами Государственной Думы А.А. Смирновым, А.Н. Абалаковым и др. предлагается путем внесения изменения в статью 23 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнить перечень документов, предоставляемых при переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещений, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и письменными решениями таких собственников, если переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме или использования части такого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Так, собственник помещения в многоквартирном доме либо уполномоченное им лицо может инициировать изменение назначения помещения путем его перевода в иную категорию (жилое, нежилое). При этом статьями 22 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации определены условия и порядок такого перевода.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из условий перевода жилого помещения в нежилое помещение является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или наличие технической возможности оборудовать такой доступ.

Данная норма направлена на использование собственником переводимого помещения отдельного от жилого подъезда входа/выхода. Учитывая, что квартиры редко оборудованы отдельными выходами на улицу, перевод помещения возможен только посредством проведения работ по перепланировке или реконструкции такого помещения, которые в свою очередь могут повлиять на режим общего имущества в многоквартирном доме (например, прорубание стены, принадлежащей в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, для входа и возведение крыльца влечет за собой уменьшение общего имущества).

Таким образом, в случае если обустройство отдельного доступа в переводимое помещение предполагает использование объекта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме либо его части, наравне с положениями главы 3 Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, обустройство отдельного доступа в помещение не должно нарушать права и законные интересы собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, в том числе и в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Данное требование следует из положений части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 1 и части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен перечень представляемых собственником соответствующего помещения документов для осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в котором не содержится специального указания на документ, свидетельствующий о согласии собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме. Данный перечень является закрытым, так как орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления иных документов.

По сути, отсутствие правового регулирования вопроса предоставления собственником переводимого помещения письменного согласия собственников помещений в многоквартирном доме в данном случае приводит к необходимости обращения таких собственников в суд с требованием о защите прав и интересов.

Пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что несоблюдение условий перевода жилого помещения в нежилое помещение влечет за собой отказ органом местного самоуправления в таком переводе.

Без получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме (в случае если используется часть общего имущества) условие о возможности оборудования отдельного доступа изначально не может быть соблюдено, и, как следствие, должно влечь за собой отказ органа местного самоуправления, осуществляющего перевод помещения.

Предлагаемые изменения будут способствовать повышению ответственности собственника переводимого помещения и органа, осуществляющего перевод, перед другими собственниками помещений в многоквартирном доме, гарантировать соблюдение таким собственником положений действующего законодательства, включая нормы части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также предотвратят случаи нарушения прав участников общей долевой собственности.

Кроме того, законопроектом предлагается путем внесения изменения в статью 26 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнить перечень документов, предоставляемых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и письменными решениями таких собственников, если переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме или использования части такого имущества. Данное положение также будет способствовать соблюдению прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, исключит ситуации произвольного и необоснованного присоединения части общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем Комитет обращает внимание на то, что письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме оформляются в обязательном порядке только в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в форме заочного голосования (часть 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия собственников помещений оформление соответствующих письменных решений не требуется (часть 4 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). В связи с чем, положения законопроекта, устанавливающие требование о предоставлении в орган местного самоуправления письменного решения собственников помещений в многоквартирном доме, требуют соотнесения с частями 4 и 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На законопроект поступило 70 отзывов законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, 52 из которых поддерживают законопроект, 14 - замечаний и предложений к законопроекту не имеют, 4 - не поддерживают законопроект.

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству не поддерживает проект федерального закона N 298242-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в представленной редакции и считает необходимым его доработать.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская