Пояснительная записка к проекту федерального закона N 863972-6 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 863972-6 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Настоящий проект федерального закона направлен на защиту прав граждан от "чёрных риелторов", которые осуществляют различные махинации с покупкой, продажей и перепродажей долей собственности. В первую очередь это касается жилья граждан - квартир и домов. Часто эти махинации сопровождаются принудительным выселением или даже принуждением к продаже других долей жилья за бесценок.

Глава 16 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет правовые отношения граждан, связанные с возникновением права общей собственности на имущество, в том числе долевой и совместной собственности.

Однако ряд положений данной Главы ГК РФ создают проблемы для граждан при осуществлении их права на владение, пользование и распоряжение долями своей собственности.

Для участников долевой собственности, которые не собираются продавать свою долю собственности (или иным способом распоряжаться ею: дарить, менять, закладывать и т.п.) статья 250 ГК РФ предоставляет только одно право - преимущественное право на приобретение данного имущества у того участника долевой собственности, который собирается продать свою долю. При этом ставятся определенные временные ограничения. Недвижимую собственность другой участник (участники) долевой собственности обязан (обязаны) купить в течение месяца, движимую - в течение десяти дней.

В случае продажи одним из участников своей доли собственности ранее указанных сроков остальные участники могут оспорить этот договор в суде. Но на этом участие судов в качестве независимой инстанции в данном процессе заканчивается.

Нет сомнений, что остальным участникам долевой собственности найти необходимую сумму для покупки указанной доли в столь короткие сроки достаточно проблематично. А пропуск срока лишает их преимущественного права на приобретение данного имущества, тем самым превращая это право в фикцию. Иных прав у остальных участников долевой собственности ГК РФ не предусматривает.

Настоящий проект федерального закона предлагает ввести суд в качестве обязательного арбитра при реализации участником долевой собственности права распорядиться своей долей. Данная норма не ограничивает его право распоряжения, вытекающее из права собственности, но защищает права остальных участников долевой собственности.

Так, например, муж, вместе со своей женой, являясь участником долевой собственности (квартиры, дома и т.п.), может продать свою долю кому угодно, и жена не сможет ему помешать. Даже если муж выполнит требование ГК РФ и предложит своей жене (возможно, бывшей) выкупить у него его долю (то есть использовать свое преимущественное право), очень маловероятно, что жена сможет за месяц найти необходимые деньги на покупку половины квартиры или половины дома.

После этого, согласно статье 250 ГК РФ, муж будет иметь право продать свою долю кому угодно, и бедной женщине придется жить в одной квартире с чужим человеком или даже несколькими. Учитывая, что у нее также могут быть дети или престарелые родители, проживающие с ней, такому варианту завидовать не приходится. Новый собственник может намеренно создать невыносимые условия для жизни в квартире или доме, вынуждая продать и другую долю, причем, как правило, за совершенно незначительную сумму.

Теоретически можно было бы ввести норму о праве других участников долевой собственности давать или не давать свое согласие на продажу доли имущества. Однако возможен и обратный вариант.

Так, например, жена с детьми может пожелать продать свою долю и купить на эти деньги квартиру поменьше или в другом городе либо домик в деревне. В случае если закрепить норму обязательного получения согласия на продажу своей доли другому участнику (участникам), то, например, муж может потребовать от жены неофициальной денежной компенсации за дачу его согласия. В подобной ситуации под угрозой оказывается реализация права распоряжения своей долей собственности уже другого участника долевой собственности.

Именно поэтому настоящим законопроектом предлагается установить суд в качестве обязательного арбитра при решении вопроса о том, может ли один из участников долевой собственности реализовать свое право распоряжения своей доли собственности и каким образом он может его реализовать.

Наличие права собственности на некое имущество не означает, что его обладатель вправе игнорировать интересы других лиц.

Нельзя владеть собственностью и при этом распоряжаться ею как захочется. Наличие собственности это не только право владения, пользования и распоряжения, но и ответственность за его использование, в том числе учет интересов других граждан.

Данным законопроектом предлагается установить определенные ограничения, которые собственник того или иного движимого или недвижимого имущества обязан учитывать. Причем, если при продаже, например, автомашины или даже дачного участка, собственник имеет место для проживания, то в случае продажи своей доли квартиры или дома, он возможно оказывается на улице. Согласно Конституции РФ Россия является социальным государством и, следовательно, законодательство не должно давать возможность увеличивать количество бездомных.

Отчасти интересы других лиц (в том числе остальных участников долевой собственности) учтены в ГК РФ, в виде закрепления преимущественного права покупки доли того участника долевой собственности, который хочет ее продать. Однако этого явно недостаточно для защиты интересов тех участников долевой собственности, которые вложили свои деньги и средства в создание этой самой собственности.

Кроме того, не все вопросы можно решить по обоюдному согласию, поскольку каждый из участников долевой собственности имеют собственный интерес, не всегда совпадающий друг с другом. В этом случае ГК РФ совершенно справедливо предлагает решать различные противоречия в судебном порядке. Но, к сожалению, далеко не во всех случаях.

Настоящий законопроект предлагает все вопросы, связанные с продажей или иной реализацией своего права долевой собственности (дарение, мена, залог и т.п.), решать только с участием суда. Это даст другим участникам долевой собственности уверенность в том, что их интересы будут учтены и защищены независимым арбитром, не имеющим никакой заинтересованности в сделке одного из участников долевой собственности.

Законопроект направлен на совершенствование гражданского законодательства и защиту прав граждан Российской Федерации от возможных махинаций недобросовестных лиц, в первую очередь касающихся жилья.