Пояснительная записка к проекту федерального закона N 954041-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 954041-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) разработан Минстроем России во исполнение пункта 1 Плана мероприятий, направленного на предупреждение и пресечение монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов, утвержденного Первым заместителем Председателя Правительства Российской Федерации И.И. Шуваловым 7 ноября 2013 г. N 6664-П9, а также пункта 2 протокола совещания у Первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации И.И. Шувалова от 28 октября 2015 г. N ИШ-П9-81пр.

Целью законопроекта является повышение защиты прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Законопроект направлен на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан - участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - контролирующий орган), создание единого реестра застройщиков, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Законопроектом предусматривается поэтапное введение новых требований (с 1 марта 2016 г., с 1 июля 2016 г. и с 1 января 2017 г.).

С 1 марта 2016 г. законопроектом вводятся следующие положения.

Устанавливаются дополнительные требования к застройщикам, которые имеют право привлекать средства граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов (проектируемые части 2 и 2.1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ), в том числе требования к минимальному размеру собственного капитала таких застройщиков.

Предусматривается, что размер собственного капитала застройщика, определенного по данным бухгалтерского учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, на последнюю отчетную дату, предшествующую дате государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, должен составлять не менее пяти процентов от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство таких многоквартирных домов, по данным Федеральной службы государственной статистики, или среднюю цену, определяемую на основании указанных данных по методике, устанавливаемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - уполномоченный орган), в случае, если такие многоквартирные дома строятся на территории нескольких субъектов Российской Федерации. В случае, если размер собственного капитала застройщика не соответствует данному требованию, сумма собственного капитала застройщика и собственных капиталов юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком в соответствии с законопроектом (проектируемая часть 1.1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ), должна составлять не менее одного миллиарда рублей.

Застройщик в целях привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости наделяется правом заключить с одним или несколькими юридическими лицами нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность такого юридического лица (поручитель) или таких юридических лиц (сопоручители) по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства).

Кроме того, законопроектом предлагается внести изменение в часть 2 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, предусмотрев возможность утверждения Правительством Российской Федерации типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.

В целях повышения информационной открытости застройщиков, привлекающих средства участников долевого строительства, предлагается дополнить Федеральный закон N 214-ФЗ статьей 3.1, предусматривающей требования к раскрытию информации такими застройщиками на официальном сайте застройщика в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат застройщику либо иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком, и которое определено соглашением застройщика и таких юридических лиц.

На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства, должна быть размещена в электронном виде следующая информация:

1) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

2) разрешения на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов;

3) проектная декларация;

4) технические условия и договоры на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения и сетям электросвязи;

5) договор участия в долевом строительстве, утвержденный и используемый застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающий требованиям Федерального закона N 214-ФЗ;

6) сведения о бенефициарных владельцах застройщика;

7) сведения об избранных застройщиком способах обеспечения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору или иных условиях привлечения средств участников долевого строительства по договору в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ;

8) нотариально удостоверенный договор поручительства - в случае, если такой договор был заключен;

9) иные документы в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Законопроектом также предусматривается расширение перечня информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации (включая более широкий перечень характеристик многоквартирного дома, иных объектов недвижимости, дополнительную информацию о номере телефона, адресе официального сайта застройщика и его электронной почты, фамилии, имени, отчестве и должности руководителя, фирменном наименовании организации либо коммерческом обозначении, которое застройщик планирует использовать в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства). Устанавливается необходимость соответствия информации, содержащейся в проектной декларации, не только проектной документации, но и документации по планировке территории.

Законопроектом предусматривается, что форму проектной декларации, а также форму и порядок представления застройщиками отчетов утверждает уполномоченный орган. При этом предлагается предусмотреть обязанность направления застройщиком проектной декларации в контролирующий орган с использованием электронной цифровой подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", определенном уполномоченным органом (вместо почтового отправления проектной декларации).

Законопроектом предусматривается расширение полномочий контролирующих органов в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, соблюдением застройщиком графика строительства, привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами. Также предусматривается предоставление контролирующим органам права на получение информации о всех генеральных подрядчиках, подрядных и субподрядных организациях, привлекаемых застройщиком в процессе строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 10 Плана мероприятий по подготовке проектов федеральных законов, актов Правительства Российской Федерации и ведомственных актов, необходимых для отмены избыточных и (или) дублирующих процедур, а также совершенствования реализации процедур, включенных в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2015 г. N 1554-р, законопроектом предусматривается внесение изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), действующий до 1 января 2017 г., и в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступающий в силу с 1 января 2017 г., в части исключения требования о представлении застройщиком проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистрирующий орган).

Проектная декларация в соответствии с требованиями части 1 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ направляется застройщиком в контролирующий орган. При этом в силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ регистрирующий орган не вправе требовать документы, необходимые для государственной регистрации, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных им организаций. Регистрирующий орган самостоятельно запрашивает такие документы в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

С 1 июля 2016 г. законопроектом предусматривается создание и ведение единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом ведение единого реестра застройщиков будет осуществляться федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте такого федерального органа, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации.

С 1 января 2017 г. законопроектом вводятся следующие положения.

Предусматривается расширение целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В соответствии с уточненной редакцией части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ указанные средства подлежат использованию только в следующих целях:

1) строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание), при условии, что строительство (создание) указанных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры, предусмотренной в утвержденной документации по планировке территории;

3) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пунктах 1 или 2 части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ (далее - часть 1) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на уплату арендной платы за указанные земельные участки;

4) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пунктах 1 или 2 части 1 многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

5) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пунктах 1 или 2 части 1 многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство таких систем инженерно-технического обеспечения;

6) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 части 1 многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы;

7) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и исполнением обязательств по этому договору, если строительство жилья экономического класса по указанному договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

8) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору, если строительство указанных в пункте 2 части 1 объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 части 1 объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о развитии застроенной территории;

9) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, и исполнением обязательств застройщика по таким договорам, если строительство (создание) указанных в пункте 2 части 1 объектов недвижимости осуществляется в соответствии с указанными договорами. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 части 1 объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса;

10) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории в границах находящихся в собственности застройщика земельного участка или смежных земельных участков, выполнение работ по обустройству такой территории посредством строительства и (или) реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, социальной инфраструктуры, если строительство (создание) указанных в пункте 2 части 1 многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах такого земельного участка или таких смежных земельных участков. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 части 1 многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах такого земельного участка или таких земельных участков;

11) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанного в пункте 1 части 1;

12) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе указанных в пункте 2 части 1, а также на цели, указанные в пунктах 7 - 10 части 1. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 части 1 многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, на строительство которых предоставлены такие целевые кредиты;

13) возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

При этом устанавливается, что возмещение затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры в случаях, указанных в пунктах 8- 10 и 12 части 1, допускается только при условии безвозмездной передачи застройщиком таких объектов в государственную или муниципальную собственность.

Проектируемыми статьями 15.3 и 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривается использование механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства таких объектов в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства. При этом в случае использования застройщиками и банками данного механизма требования Федерального закона N 214-ФЗ в части страхования гражданской ответственности застройщика или получения поручительства банка по обязательствам застройщика, а также требование о залоге в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости не применяются.

В целях регулирования такого нового механизма законопроектом предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Законопроектом определено, что счет эскроу открывается банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных им от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) на основании передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве. Такое требование позволяет защитить средства участников долевого строительства и обеспечить их целевое использование в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ.

Законопроектом предусматривается, что счет эскроу подлежит закрытию в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон такого договора или в судебном порядке, одностороннего отказа участника долевого строительства или застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также в случае произведения расчетов с застройщиком по договору участия в долевом строительстве.

При этом предусмотрено, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации уступки прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Законопроектом также устанавливаются следующие требования к кредитному договору, в соответствии с которым банк предоставляет застройщику кредит на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а средства участников долевого строительства размещаются на счетах эскроу в таком банке:

1) обязательство банка предоставить в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором, целевой кредит на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в объеме, достаточном для завершения такого строительства, с учетом требований банка к размеру первоначального взноса по кредиту;

2) обязательство застройщика о предварительном согласовании с банком внесения изменений в условия договоров участия в долевом строительстве;

3) порядок контроля банком за целевым использованием денежных средств кредита, в том числе в соответствии с требованиями проектной документации;

4) обязательство застройщика по открытию в банке, с которым заключен кредитный договор, отдельного счета (счетов) для совершения всех операций, связанных с расчетами по строительству многоквартирного дома и иных объектов недвижимости;

5) обязательство застройщика предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком или лицами, действующими по поручению застройщика либо по договору с застройщиком, для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в том числе поставщиках материалов для такого строительства и иную информацию, предоставление которой предусмотрено Федеральным законом N 214-ФЗ, иными федеральными законами и кредитным договором;

6) право банка запрашивать у застройщика иную информацию и документы, необходимые для контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств кредита, и обязательство застройщика предоставлять банку такую информацию.

Законопроектом предусматривается, что право использовать указанный новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу имеют только банки, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд. рублей.

Законопроектом также предусматривается внесение соответствующих изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в целях приведения их норм в соответствие с предлагаемыми изменениями в Федеральный закон N 214-ФЗ.

Принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.

Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Принятие федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не потребует увеличения расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Перечень федеральных законов, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Принятие федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты" не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия других федеральных законов.

Перечень нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Принятие федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты" потребует принятия следующих нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти:

1) постановление Правительства Российской Федерации "О порядке ведения единого реестра застройщиков";

2) постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении порядка определения размера собственного капитала застройщика в целях привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости";

3) приказ Минстроя России "Об утверждении методики определения средней цены одного квадратного метра общей площади квартиры на первичном рынке жилья в случае строительства застройщиком объектов долевого строительства на территории нескольких субъектов Российской Федерации";

4) приказ Минстроя России "Об утверждении формы проектной декларации";

5) приказ Минстроя России "Об утверждении формы и порядка представления застройщиками отчетов".