Статья 1

Статья 1

Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2006, N 1, ст. 10; 2007, N 1, ст. 13, 14, 21; N 43, ст. 5084; 2008, N 30, ст. 3616; 2009, N 23, ст. 2776; N 39, ст. 4542; N 48, ст. 5711; 2010, N 31, ст. 4206; 2011, N 23, ст. 3263; N 30, ст. 4590; N 50, ст. 7343, 7359; 2012, N 26, ст. 3446; N 27, ст. 3587; N 53, ст. 7596; 2013, N 14, ст. 1646; N 52, ст. 6982; 2014, N 23, ст. 2937; N 26, ст. 3406; N 30, ст. 4218, 4256, 4264; N 49, ст. 4968) следующие изменения:

1) дополнить часть 1 статьи 4 пунктом 8.1. следующего содержания:

"8.1) управления малоэтажными жилыми комплексами;";

2) дополнить главой 6.1 следующего содержания:

"

Глава 6.1. Общее имущество малоэтажных жилых комплексов. Особенности управления малоэтажными жилыми комплексами

Статья 48.1. Малоэтажные жилые комплексы

1. Малоэтажный жилой комплекс - комплекс отдельно стоящих жилых домов и (или) блокированных жилых домов и (или) многоквартирных жилых домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа), образованный единым застройщиком в результате комплексного освоения территории, расположенный на земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры поселения в соответствии с документацией по планировке территории, разработанной и утвержденной в порядке, установленном градостроительным законодательством, и включающий в себя территории общего пользования, элементы благоустройства, объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

2. В состав малоэтажного жилого комплекса, помимо объектов малоэтажного строительства и земельных участков, на которых они расположены, входит территория общего пользования; строения, сооружения и элементы благоустройства и озеленения; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование в указанных строениях, сооружениях, а также объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса жилых домов и иных объектов (в том числе проезды, детские и спортивные площадки, места отдыха, стоянки автомобильного транспорта, площадки для сбора мусора, котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, трансформаторные подстанции, инженерные сети тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения и другие элементы коммунальной инфраструктуры, ворота и заборы, противопожарные сооружения и прочие).

3. Формирование территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком на этапе разработки проекта планировки в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством Российской Федерации. Границы территории малоэтажного жилого комплекса определяются внешними границами земельного участка или внешними границами смежных земельных участков, приобретенных застройщиком для осуществления комплексного развития территории в целях организованного малоэтажного строительства.

4. Каждый собственник жилого помещения, расположенного в малоэтажном жилом комплексе, имеет права и несет обязанности, предусмотренные для собственников жилых помещений настоящим Кодексом. Отношения собственников таких помещений между собой строятся на общих принципах взаимного уважения и добрососедства и регулируются внутренним документом, отражающим правила совместного проживания и поведения на территории малоэтажного жилого комплекса (правила добрососедства). До проведения первого общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе правила добрососедства разрабатываются и вводятся в действие застройщиком при передаче жилых помещений малоэтажного жилого комплекса их приобретателям в соответствии с условиями заключенных договоров.

5. Застройщик обязан обеспечить создание условий для организации управления малоэтажным жилым комплексом путем организации выбора управляющей организации, передачи имущества, указанного в части 3 статьи 48.2, в собственность муниципального образования или самостоятельной организации эксплуатации такого имущества в соответствии с его назначением и требованиями технических норм.

Статья 48.2. Общее имущество малоэтажного жилого комплекса

1. Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в малоэтажном жилом комплексе.

2. Собственникам жилых помещений, расположенных в малоэтажном жилом комплексе, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество такого малоэтажного жилого комплекса, а именно:

территории общего пользования, некапитальные сооружения и элементы благоустройства и озеленения, расположенные в границах малоэтажного жилого комплекса (детские и спортивные площадки, места отдыха, площадки для сбора мусора, парки, скверы, бульвары, газоны, декоративные ограждения, фонтаны, клумбы, ворота и заборы, противопожарные водоемы и другие).

3. При наличии в составе малоэтажного жилого комплекса многоквартирных домов, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таких домах, (включая межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши и так далее), объекты инженерно-технического обеспечения таких домов, а также земельные участки, на которых расположены указанные дома, составляют часть общего имущества соответствующих многоквартирных домов, режим которого регулируется статьями 36-40 настоящего Кодекса.

4. Не являются общим имуществом малоэтажного жилого комплекса и не могут быть отнесены к таковому: общее имущество многоквартирных домов в составе малоэтажного жилого комплекса, указанное в части 3 настоящей статьи, строения, сооружения и иные объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование в указанных строениях, сооружениях, котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, трансформаторные подстанции, инженерные сети тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, дороги, проезды и другие элементы коммунальной инфраструктуры; а также объекты социального назначения (в том числе детские сады, школы, поликлиники, больницы, иные образовательные, медицинские, социальные учреждения) и земельные участки, на которых они расположены.

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество жилого комплекса, принадлежащая собственнику помещения в этом комплексе, пропорциональна размеру общей площади такого помещения и площади земельного участка, находящегося в собственности собственника этого помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в составе малоэтажного жилого комплекса, принадлежащая собственнику помещения в таком доме, пропорционально площади такого помещения.

6. Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику помещения в малоэтажном жилом комплексе, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

7. Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в малоэтажном жилом комплексе.

8. Уменьшение размера общего имущества малоэтажного жилого комплекса возможно только с согласия всех собственников помещений в таком комплексе.

9. Увеличение общего имущества малоэтажного жилого комплекса в результате изменения границ между земельными участками в такой застройке может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

10. Управляющая организация не вправе передавать объекты общего имущества в малоэтажном жилом комплексе в пользование иным лицам, кроме случаев, когда такая передача осуществляется по решению собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе, принятому на общем собрании таких собственников

11. Указанные в части 3 настоящей статьи объекты застройщик вправе передать в собственность муниципальных образований.

Статья 48.3. Содержание общего имущества малоэтажного жилого комплекса

1. Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе несут бремя расходов на содержание общего имущества такого комплекса.

2. Размер платы за содержание общего имущества малоэтажного жилого комплекса определяется пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество такого комплекса, если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Статья 48.4. Общее собрание собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе

1. Общее собрание собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе является высшим органом управления в таком комплексе. К отношениям, связанным с порядком проведения общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе, применяются положения статей 44 - 48 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящей главой.

2. Проведение первого собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе организуется застройщиком в срок не позднее одного месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию пятидесяти процентов жилых помещений в составе малоэтажного жилого комплекса планируемых к возведению в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном градостроительным законодательством, и их передачи приобретателям по акту приема-передачи.

3. В случае, если в состав малоэтажного жилого комплекса входят более 100 жилых помещений, общее собрание собственников жилых помещений может проводится в форме собрания уполномоченных. Порядок созыва и проведения такого собрания утверждается общим собранием собственников жилых помещений в малоэтажном жилом комплексе.

4. К компетенции общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе относятся следующие вопросы:

1) принятие решения о выборе способа управления малоэтажным жилым комплексом;

2) принятие решения о выборе управляющей организации для управления малоэтажным жилым комплексом, а также об изменении или расторжении договора с управляющей организацией;

3) принятие решения об установлении размера платы за содержание общего имущества малоэтажного жилого комплекса;

4) принятие решений о пользовании общим имуществом малоэтажного жилого комплекса;

5) принятие решения о распоряжении, уменьшении и (или) увеличении общего имущества малоэтажного жилого комплекса, в том числе о предоставлении объектов, являющихся частью общего имущества малоэтажного жилого комплекса, в пользование третьим лицам на основании договоров;

6) принятие решений об утверждении, изменении и отмене правил добрососедства и иных документов, регулирующих основы взаимоотношений жителей малоэтажного жилого комплекса, о порядке применения и последствиях нарушения положений таких документов;

7) иные вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Статья 48.5. Управление малоэтажным жилым комплексом

1. Управление малоэтажным жилым комплексом призвано обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания и взаимодействия граждан на территории малоэтажного жилого комплекса, способствовать установлению отношений, основанных на принципах добрососедства и взаимного уважения; надлежащее содержание общего имущества и территории общего пользования малоэтажного жилого комплекса; создание условий для надлежащего обслуживания объектов инфраструктуры, расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса; решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в малоэтажном жилом комплексе.

2. Управление малоэтажным жилым комплексом осуществляется управляющей организацией, избранной на общем собрании собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе или в порядке, установленном частью 2 статьи 48.6 настоящего Кодекса, либо по выбору собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе иными способами, предусмотренными частью 2 статьи 161 настоящего Кодекса.

3. В случае, если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных в составе территории малоэтажного жилого комплекса, управляющая организация, избранная собственниками малоэтажного жилого комплекса в соответствии с настоящей статьей, также осуществляет управление общим имуществом многоквартирных домов в составе малоэтажного жилого комплекса при одновременном внесении в состав платы за услуги по управлению такими домами дополнительно стоимости услуг по управлению общим имуществом поселка.

4. Непосредственное управление собственниками помещений в малоэтажном жилом комплексе может быть выбрано в случае, если количество жилых помещений в таком комплексе составляет не более пятидесяти.

Статья 48.6. Управляющая организация малоэтажного жилого комплекса

1. Управляющая организация осуществляет свою деятельность на основе договора управления малоэтажным жилым комплексом и несет ответственность перед собственниками помещений в малоэтажном жилом комплексе, включая собственников помещений в многоквартирных домах, за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном жилом комплексе и многоквартирных домах в составе такого комплекса.

2. До проведения первого собрания собственников в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 48.5 настоящего Кодекса, выбор управляющей организации и заключение договора управления осуществляется застройщиком в соответствии с требованиями настоящего Кодекса.

Статья 48.7. Договор управления малоэтажным жилым комплексом

1. Договор управления малоэтажным жилым комплексом заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. К отношениям, связанным с заключением, исполнением и расторжением договора управления малоэтажного жилого комплекса, применяются положения статьи 162 настоящего Кодекса, в случае, если иное не предусмотрено настоящей главой.

2. При выборе управляющей организации общим собранием, собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком комплексе, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

3. В случае, предусмотренном частью 2 статьи 48.6, договор управления малоэтажным жилым комплексом заключается застройщиков от своего имени.

4. По договору управления малоэтажным жилым комплексом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе или застройщика, если иное не установлено настоящим Кодексом) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению малоэтажным жилым комплексом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества малоэтажного жилого комплекса, по созданию условий для предоставления коммунальных услуг собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в таком комплексе, по созданию условий для беспрепятственного обслуживания и эксплуатации специализированными организациями объектов и оборудования инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, по созданию условий для безопасного и благоприятного проживания граждан на территории малоэтажного жилого комплекса, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления малоэтажным жилым комплексом деятельность.

5. Договор управления малоэтажным жилым комплексом должен содержать:

1) перечень общего имущества малоэтажного жилого комплекса, перечень многоквартирных домов в составе такого комплекса (при их наличии) и общее имущество многоквартирных домов, если иное не установлено положениями настоящего Кодекса;

2) перечень объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса и не включенных в состав общего имущества такого комплекса, и условия доступа к ним представителей собственника, специализированных организаций и экстренных служб;

3) перечень работ и (или) услуг по управлению малоэтажным жилым комплексом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества малоэтажного жилого комплекса, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация. Среди услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества малоэтажного жилого комплекса могут быть указаны: ручная и/или механизированная уборка территории малоэтажного жилого комплекса, уход за зелеными насаждениями (парками, скверами, кустами, деревьями, клумбами, цветниками и прочее); уход за элементами благоустройства и малыми архитектурными формами; обеспечение пропускного режима и организация видеонаблюдения на территории малоэтажного жилого комплекса; организация вывоза твердого бытового и крупногабаритного мусора из контейнеров общего пользования и другие услуги;

4) перечень мероприятий, осуществляемых управляющей организацией в целях обеспечения надлежащей эксплуатации и обслуживания указанных в подпункте 2 настоящей статьи объектов инфраструктуры в порядке, предусмотренном законодательством и условиями договоров с собственниками указанных объектов и эксплуатирующими организациями;

5) утвержденный общим собранием собственников помещений документ, устанавливающий правила добрососедства в малоэтажном жилом комплексе (правила добрососедства), и перечень мероприятий, осуществляемых управляющей организацией в целях обеспечения соблюдения указанных правил добрососедства гражданами, проживающими на территории такого комплекса, и иными лицами;

6) порядок определения цены договора, размера платы за услуги управляющей организации и размера платы за коммунальные услуги (в случае предоставления управляющей организацией коммунальных услуг), а также порядок внесения такой платы;

7) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

6. Условия договора управления малоэтажным жилым комплексом являются одинаковыми для всех собственников помещений в таком комплексе. При этом в случае наличия в составе малоэтажного жилого комплекса многоквартирных домов управляющей организацией и собственниками каждого из многоквартирных домов в составе малоэтажного жилого комплекса дополнительно заключается договор управления указанным многоквартирным домом, если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников помещений в таких домах. К такому договору применяются положения, предусмотренные статьей 162 настоящего Кодекса, с особенностями, установленными настоящей главой.

7. Договор управления малоэтажным жилым комплексом заключается:

1) в случае, указанном в части 2 статьи 48.7, на срок до проведения собственниками помещений в малоэтажном жилом комплексе первого общего собрания в порядке, установленном настоящим Кодексом, но не более пяти лет;

2) в остальных случаях - на срок не менее чем один год, но не более пяти лет.

8. Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе на основании решения общего собрания собственников помещений в таком комплексе вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления малоэтажным жилым комплексом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации. Решения по вопросам, указанным в настоящем пункте, принимаются большинством голосов не менее двух третей от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в малоэтажном жилом комплексе.

9. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления малоэтажным жилым комплексом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Статья 48.8. Особенности эксплуатации жилых домов и иных объектов в составе малоэтажного жилого комплекса

1. Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе самостоятельно осуществляют содержание, эксплуатацию и ремонт принадлежащих им помещений надлежащим образом, своевременно и за свой счет, руководствуясь требованиями законодательства, утвержденными правилами добрососедства и общими принципами взаимного уважения и добросовестности.

2. Граждане, проживающие на территории малоэтажного жилого комплекса, и иные лица, деятельность которых связана с пребыванием на территории такого комплекса, соблюдают утвержденные общим собранием собственников помещений правила добрососедства, бережно относятся к общему имуществу малоэтажного жилого комплекса и имуществу других лиц.".