Пояснительная записка к проекту федерального закона N 298242-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 298242-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Порядок перевода помещений из одной категории в другую, четко регламентированный статьями 22 - 24 ЖК РФ, теоретически является внесудебным, однако судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Как нередки и обращения граждан в судебные инстанции, исполнительные и законодательные органы власти с жалобами на собственников и уполномоченных ими лиц, которые часто злоупотребляют положениями ст. 23 ЖК РФ в части предоставления необходимых документов в муниципальный орган власти для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Собственники помещений, переводимых из одной категории в другую (далее - заявители), часто игнорируют положения части 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которые обязывают в случае уменьшения общего имущества в многоквартирном доме или использования такого имущества (если реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без этого) получать согласие всех собственников, руководствуясь при этом частью 3 статьи 23, запрещающей требовать уполномоченным на то органом представление других документов кроме тех, что установлены частью 2 статьи 23 ЖК РФ.

При рассмотрении богатой судебной практики по данному вопросу (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009 по делу N А31-276/2009-10; Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А08-323/2011; Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2009 по делу N А49-4389/2009; Постановление ФАС Центрального округа от 13.09.2010 по делу N А62-367/2010; Постановление ФАС Центрального округа от 04.06.2010 по делу N А08-6589/2009-17 и др.), можно заметить, что чаще всего оспариваются решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, а также иски собственников помещений, чьи законные права и интересы были нарушены путем присоединения части общего имущества собственников многоквартирного жилого дома или использования этого имущества без согласия всех собственников многоквартирного дома.

На данный момент обращение в суд является единственным механизмом реализации норм, изложенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ в совокупности с положениями части 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которые обязуют получать согласие собственников в случае уменьшения общего имущества в многоквартирном доме или использования такого имущества (если реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без этого).

Вышеупомянутый механизм реализации норм жилищного законодательства является не самым эффективным и нуждается в оптимизации, чтобы уже на стадии рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, учесть законные права и интересы сособственников многоквартирного дома во внесудебном порядке, исключив злоупотребление заявителями положениями ч. 2 ст. 23, позволяющими фактически игнорировать акт волеизъявления участников долевой собственности.

Таким оптимальным механизмом может стать представление в орган, осуществляющий перевод помещения, наряду с документами, указанными в ч. 2 ст. 23, решений собственников, оформленных в порядке, предусмотренном ЖК РФ. В результате этого будут учтены положения части 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Необходимость представления именно указанных в законопроекте документов обусловливается тем, что протокол общего собрания станет основой для проверки правильности представленных письменных решений всех собственников о согласии на изменение границ общей собственности, информация о долях которых указана в протоколе.

Кроме случая, когда переустройство и (или) перепланировка помещения невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном жилом доме, возможна ситуация, когда это не представляется возможным без использования части такого имущества. Ст. 37 ЖК РФ определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения, а собственник не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество. Таким образом, на использование определенной части общей собственности необходимо решение собственников помещений, предусмотренного ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ.

В случае непредставления всего пакета документов, орган, осуществляющий перевод помещений, должен будет отказать заявителю в переводе помещения на основании п. 1 ч. 1 ст. 24. При представлении проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения без протокола и решений собственников в случаях, когда это необходимо, а также при несоответствии этих документов нормам законодательства, орган должен будет отказать заявителю на основании п. 4 ч. 1 ст. 24.

Кроме вышеперечисленного, в законопроекте предлагается дополнить список документов, представляемых в орган осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки, указанных в части 2 статьи 40, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме и письменными решениями таких собственников, если переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном жилом доме или использования части такого имущества по аналогии с вышесказанным.

В случае применения предлагаемых нововведений в совокупности с нормами ЖК РФ, будет предусмотрен эффективный механизм, позволяющий реализовывать такие нормы, что приведет к единому толкованию указанных норм закона правоприменителями. Будут учтены положения части 3 статьи 36, части 2 статьи 40, выражающиеся в необходимости получения согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также положения пункта 3 части 2 статьи 44 и части 1 статьи 46 по вопросам использования общего имущества собственников помещений, которые предполагают принятие большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, предлагаемые изменения уже на стадии подачи документов в орган, осуществляющий перевод помещений, позволят предотвратить возможные нарушения прав сособственников, связанных с использованием и (или) присоединением части общего имущества многоквартирного дома, при отсутствии их волеизъявления.

Финансово-экономическое обоснование проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" не повлечет дополнительные расходы, покрываемые за счет средств федерального бюджета.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

В связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение или принятие актов федерального законодательства не потребуется.