Регистрация сделок с недвижимостью: паника отменяется (А. Анищенко, Т. Маслова, "Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 4, апрель 2013 г.)

Регистрация сделок с недвижимостью: паника отменяется

Комментарий к Федеральному закону от 04.03.13 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

Подписанный Президентом РФ в начале марта Федеральный закон от 04.03.13 N 21-ФЗ вносит две основные (помимо иных упомянутых в законе) поправки, которые направлены:

- на устранение противоречий между Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом от 22.07.05 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (далее - закон N 116-ФЗ);

- отмену норм, внесенных Федеральным законом от 30.12.12 N 302-ФЗ (далее - закон N 302-ФЗ) и упразднивших обязанность государственной регистрации договоров аренды недвижимости и договоров аренды предприятий.

Устранение противоречий

Первое из указанных изменений носит юридико-технический характер. Благодаря этой поправке признан утратившим силу пункт 1 части 5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и исключено соответствующее полномочие федерального органа исполнительной власти (Минэкономразвития России) на выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в особых экономических зонах (ОЭЗ).

Выступившие с законодательной инициативой изменений депутаты объяснили их необходимость так. В своё время Федеральным законом от 18.07.11 N 224-ФЗ "О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" была изменена часть 5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. При этом преследовалась цель уточнить компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления по выдаче разрешения на строительство объектов на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются. После внесения изменения пунктом 1 части 5 статьи 51 было установлено, что в случае осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке, расположенном в границах ОЭЗ, разрешение на такое строительство выдается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление особыми экономическими зонами (таковым является Минэкономразвития России). Но спустя несколько месяцев был принят Федеральный закон от 30.11.11 N 365-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особых экономических зонах в Российской Федерации". Этим законом из полномочий Минэкономразвития России была исключена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в ОЭЗ. Таким образом, с 1 января 2012 года (дата вступления в силу указанной поправки из закона N 365-ФЗ) между Градостроительным кодексом РФ и законом N 166-ФЗ возникло противоречие. С целью его устранения и был принят комментируемый закон.

В настоящее время Минэкономразвития России в границах ОЭЗ управляет и распоряжается земельными участками и иными объектами недвижимости в пределах тех полномочий, которые оговорены в подпункте 8 пункта 1 статьи 8 закона N 116-ФЗ. В частности, министерство занимается предоставлением в аренду земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных на территории ОЭЗ, определяет границы разрешенного использования таких участков и осуществляет иные действия.

А выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в границах ОЭЗ осуществляется в общем порядке, то есть органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Корректировка законов: семь раз отмерь, один раз отрежь

История появления второй поправки, касающейся изменения порядка регистрации договоров, связанных с отчуждением (обременением) недвижимости, корнями уходит в другой закон, а именно Федеральный закон от 30.12.12 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 302-ФЗ).

Первый блок изменений в ГК РФ, который присутствует в этом законе, отменял с 1 января 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Замысел был благородным: законодатель решил устранить двойную регистрацию, при которой сначала регистрируется сама сделка, а затем (отдельно) ещё и право собственности нового владельца. И каждый раз за эти юридически значимые действия (и регистрацию права, и регистрацию договора отчуждения) приходилось платить государственную пошлину в сумме 15 000 руб. для организаций, 1000 руб. для граждан (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Под действие пункта 8 статьи 2 закона N 302-ФЗ, отменившего регистрацию сделок, попали договоры:

- продажи жилого дома (его части), квартиры (её части) (ст. 558 ГК РФ);

- продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

- дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

- отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);

- аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

- аренды здания, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

- аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Такое изменение многих встревожило, ведь в результате такой поправки серьезно возрастали риски как арендаторов, так и арендодателей. В частности, у арендатора возрастал риск, связанный с правом пользования имуществом, а у арендодателя - риск, связанный с получением арендной платы.

Тревожное письмо

Такая реакция предпринимателей и бизнесменов не осталась не замеченной законодателем.

Ещё в январе 2013 года из стен Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы РФ вышло письмо от 22.01.13 N 3.3-6/94 с разъяснениями о том, как правильно понимать грядущие изменения.

Главная цель изменений, как гласило письмо, - устранение смешения различных видов регистрации. Регистрировать сами сделки, например по продаже недвижимости, не нужно. Достаточно и необходимо регистрировать собственно переход права собственности. Это вполне логично. С введением этой поправки государственная регистрация прав на имущество имеет правоустанавливающее, а не техническое (учетное) значение. Закрепленная в новой статье 8.1 ГК РФ регистрация осуществляется от имени государства в порядке исполнения им своих публично-правовых функций. По мнению законодателя, это должно обеспечить доверие общества к системе ведения реестра.

А вот дальше в письме парламентарии разъясняют особенности регистрации, связанные с договорами аренды.

Законом N 302-ФЗ с 1 марта 2013 года в ГК РФ введена новая статья - 8.1 "Государственная регистрация прав на имущество". В этой статье сказано, что ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. Подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения или обременения, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Договор аренды влечёт для арендодателя невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Кроме того, отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной специальным законом (имеется в виду Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") процедуры регистрации аренды как обременения. Требование этого закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

Как сказано в статье 2 вышеуказанного закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения или обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

К ограничениям или обременениям прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

Таким образом, и с 1 марта 2013 года продолжают сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

Зачем?

Появление этого письма вызвало также вопрос: с какой целью оно было принято?

Да, данное письмо не относится к нормативно-правовым актам, но оно вроде бы на это и не претендует. В нём просто разъясняется, как граждане и организации должны правильно понимать новое законодательство. И вроде бы эти разъяснения ясные и логичные.

Зачем тогда вообще понадобилось выпускать это письмо? Значит, есть всё-таки сомнения?

Неуверенность комитета можно увидеть вот в этом абзаце письма, цитируем: "В действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации".

Слово "возможность" звучит явным диссонансом ко всему остальному тексту. Возможность и обязательность - это разные вещи. Возможность всё же предполагает право выбора.

Кардинальное решение

Законодатель одумался и решил проблему кардинально.

Думцы 19 февраля 2013 года приняли законопроект, на следующий день Совет Федерации его одобрил, а спустя несколько дней Президент РФ подписал комментируемый закон N 21-ФЗ, которым в гражданское законодательство возвращены отменённые нормы.

Таким образом, ГК РФ по-прежнему содержит требования регистрировать договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договор аренды здания (ст. 651 ГК РФ) и договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Вот только хочется задать чисто риторический вопрос: зачем так долго и "тщательно" разрабатывать изменения в действующее законодательство, если приходится исправлять их чуть ли не сразу после вступления в силу? У участников гражданского оборота и без того достаточно трудностей, связанных с осуществлением ими своих прав и исполнением обязанностей. Не лучше ли руководствоваться простым правилом: "Семь раз отмерь - один отрежь"?

А. Анищенко,

аудитор

Т. Маслова,

эксперт "ПБУ"

"Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 4, апрель 2013 г.