Аренда. Полезные тонкости (Е. Студеникина, "Практический бухгалтерский учет", N 6, июнь 2013 г.)

Аренда. Полезные тонкости

В настоящей статье содержатся разъяснения относительно тонкостей арендных правоотношений, которые дал пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.13 N 13.

Возможна ли аренда "по частям"?

Аренда части вещи, не являющейся самостоятельным объектом, вполне допустима, несмотря на то что многие суды ранее придерживались той точки зрения, что, например, часть земельного участка может быть объектом аренды лишь после выдела, постановки на кадастровый учёт и т.д.

При нарушении этого требования договор аренды мог быть признан незаключённым (примеры - постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.12 N А10-1961/2011, ФАС Дальневосточного округа от 21.06.11 N Ф03-2466/2011).

Теперь эта тенденция должна измениться, тем более что аренда части земельного участка - дело довольно распространённое.

Что до аренды части помещения, то в договоре аренды должны содержаться данные, позволяющие индивидуализировать эту часть.

Договор аренды части недвижимой вещи, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ), причём не требуется представление для регистрации документов кадастрового учёта части недвижимой вещи, поскольку данные на "целую" недвижимую вещь в деле уже имеются. Если же не имеются, то представление кадастрового паспорта недвижимой вещи обязательно.

На государственную регистрацию следует представлять подписанный сторонами договора аренды документ, в котором будет содержаться графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор, причём этот документ также должен иметь ссылки на данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи.

В части индивидуализации объекта аренды следует отметить, что при возникновении спора стороны договора не могут теперь ссылаться на недостатки и недосказанности в описании (индивидуализации) объекта аренды, если договор фактически исполнялся. Ранее суды часто признавали, что ненадлежащее описание объекта аренды не может быть устранено путём фактического исполнения этого договора, и договор признавался незаключённым.

Если объекта аренды ещё нет

Ранее в судебной практике преобладала точка зрения о невозможности аренды будущей вещи, и договоры аренды в отношении имущества, на которое право собственности не было зарегистрировано, признаются ничтожными (примеры: определение ВАС РФ от 06.09.12 N ВАС-11547/12, постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.11 N А44-3260/2010 и т.д.).

Однако статья 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю, т.е. аренда будущей вещи вполне возможна.

Отсутствие у арендодателя прав на предмет аренды не влечёт признания такого соглашения недействительным.

Также возможна передача в аренду имущества, право собственности на которое ещё не было зарегистрировано арендодателем.

Однако что будет, если договор аренды не был фактически исполнен, из-за того что арендодатель не получил прав на предмет аренды? В таком случае арендодатель должен возместить арендатору убытки, причинённые нарушением договора.

Если отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) необходимо для государственной регистрации права собственности на возведённый объект капитального строительства (недвижимости).

Кроме того, установлена ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Однако отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует сдаче его в аренду, ведь разрешение на ввод в эксплуатацию объекта аренды может быть получено позднее.

Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ закону не противоречит.

В то же время следует понимать, что факт эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию может повлечь административную ответственность виновных лиц, в том числе приостановление деятельности в установленном порядке.

Также невозможна передача в аренду объектов самовольного строительства, поскольку этот договор является ничтожным.

Надо ли доказывать наличие права собственности на объект аренды

В случае возникновения спора из договора аренды собственник не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Таким образом, суды не должны принимать во внимание доводы о том, что:

- право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам;

- заключённый договор аренды является недействительной сделкой как заключённый неуправомоченным лицом.

Отсутствие госрегистрации договора - это не фатально

Отсутствие госрегистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, ещё не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- контрагенты согласовали его существенные и иные условия;

- была соблюдена форма договора;

- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- договор исполнялся сторонами.

В то же время не возникают права, которые касаются третьих лиц, например право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Заметим, что до недавнего времени договор аренды, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный, считался незаключённым.

Долг погашен. Возможно ли расторгнуть договор?

Тот факт, что арендатор погасил задолженность по договору аренды, не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путём предъявления соответствующего требования в разумный срок. В то же время по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.

До недавнего времени судебная практика шла по другому пути: неисполнение арендатором договорной обязанности не влечёт за собой расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14).

Изменение арендной платы: регулируемая цена

Один из самых больных вопросов аренды - изменение размера арендной платы - особенно актуален в настоящее время для отношений, связанных с арендой недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности.

Не секрет, что одностороннее многократное повышение размера арендной платы по таким договорам - обычное дело, поскольку изменение арендной платы происходит путём изменения нормативно-правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчёта арендной платы.

Как правило, в договорах аренды подобного имущества всегда указывается, что изменение такого нормативно-правового акта влечёт изменение размера арендной платы.

Арендная плата является регулируемой, если необходимость её государственного регулирования закреплена федеральным законом.

Так, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.

Таким образом, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, то регулируемая арендная плата не применяется.

Если торги на право заключения договора аренды не проводились, то являются ничтожными условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате.

Даны разъяснения относительно изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении неё публично-правовым образованием установлены правила или принят нормативно-правовой акт, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Такие акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Таким образом, их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, то, пока не доказано обратное, стороны отдали приоритет условию договора.

Если же в договоре аренды государственного или муниципального имущества указано, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Относительно изменения арендной платы чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ)

Известно, что допускается изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.

Заметим, что в настоящее время в договорах аренды государственного или муниципального недвижимого имущества обычно закрепляется право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, и, как правило, возможность изменения размера арендной платы ограничивается разом в год.

В заключение следует обратить особое внимание на важную правовую позицию, сформулированную по отношению к злоупотреблению правом изменения размера арендной платы.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В качестве примера можно привести постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.09 N Ф04-2898/2009(6282-А03-4). Суд признал злоупотреблением правом единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, поскольку исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.

Е. Студеникина,

кандидат юридических наук

"Практический бухгалтерский учет", N 6, июнь 2013 г.