Цена договора управления и тариф ОМСУ (М.О. Денисова, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2013 г.)

Цена договора управления и тариф ОМСУ

В каждой управляющей организации так или иначе поднимается вопрос определения расценок на управление жилфондом. Просчитать себестоимость услуг и работ, оказываемых и выполняемых потребителям, - это еще половина дела. Нужно определить размер платы для потребителей, согласовать его на собрании и грамотно отразить полученный результат в договоре управления. Все это выглядит гладко на бумаге, но в реальности большой проблемой может стать сам факт организации общего собрания, что и говорить об обсуждении цены. Вместе с тем покрывать издержки по управлению МКД необходимо, даже если собственники не проявляют должного интереса к управлению домом. В такой ситуации зачастую ориентиром является размер платы за содержание и ремонт для собственников, не принявших на общем собрании соответствующего решения, определяемый органами местного самоуправления (далее - ОМСУ). Однако параллельно с использованием в работе тарифа ОМСУ всегда возникает вопрос о том, законно ли это. Ответ на него неоднозначен. Попробуем внести ясность.

Возможно ли управление МКД без согласования цены договора?

По мнению автора, в теории жилищного права этот вопрос имеет однозначный ответ - нет. Но жизнь вносит свои коррективы. И все же каждая управляющая компания, проявив некоторую смекалку, не имеющую ничего общего с обманом потребителя и т.п., может предпринять попытку соблюсти требования закона, казалось бы, в безвыходном положении. Для этого нужно лишь внимательно изучить необходимые положения ЖК РФ и Правил содержания общего имущества, ознакомиться с разъяснениями Минрегиона и позицией судей, чем мы и займемся далее.

Требования закона и подзаконных актов

Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом. По общему правилу его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если говорить об управлении управляющей организацией, кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ). Только после этого можно говорить о том, что способ управления домом не только выбран, но и реализован.

Если собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления, за них это сделают ОМСУ, руководствуясь п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно данной норме проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для домов, собственники помещений в которых в течение года до дня проведения указанного конкурса не определились с управлением своим домом*(1). Правила проведения упомянутого конкурса установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Когда дело доходит до выбора УК на конкурсной основе, установление размера платы за содержание и ремонт находится в компетенции ОМСУ (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае плата равна цене договора управления МКД, а цена эквивалентна тому размеру, который был указан в конкурсной документации (п. 34 Правил содержания общего имущества).

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор заключается минимум на один год и максимум на пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ), в нем согласовываются (п. 3 ст. 162 ЖК РФ):

- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Относительно порядка определения цены договора и размера платы в ЖК РФ есть важное уточнение. Оно приведено в п. 7 ст. 156: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Итак, цену договора собственники одобряют, исходя из той информации, которую им предоставит УК. В нее включаются сведения и о состоянии дома, степени его износа, и о стоимости комплекса услуг и работ, которые требуется провести в данном доме. Важно, что размер платы устанавливается не менее чем на один год. Все эти тезисы нашли свое отражение в п. 31 Правил содержания общего имущества. Кроме того, в п. 35 данных правил указано, что плата за содержание и ремонт должна быть соразмерна согласованному в договоре перечню, объему и качеству услуг и работ.

Разъяснения Минрегиона

Более подробную информацию о цене договора и плате за содержание и ремонт можно найти в разъяснениях Минрегиона*(2). Так, в Письме от 06.03.2009 N 6174-АД/14 подчеркивается, что условие о цене и размере платы является существенным, то есть обязательным для согласования сторонами договора управления. В свою очередь, под порядком определения обоих условий необходимо понимать:

- в отношении цены договора - формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления;

- в отношении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в их перечне. Она применяется не менее одного года. В последующем указанная стоимость может индексироваться при наличии оснований, которые названы в договоре (например, изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен и т.д.). В этом случае принятия общим собранием собственников помещений в МКД ежегодных решений об изменении размера платы не требуется. Отсутствие в договоре управления положения об индексации платы и указание в нем только ее фиксированного размера приводят к необходимости изменять величину платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД. Данный вывод подтверждают и судьи (например, ФАС СЗО в Постановлении от 18.10.2011 по делу N А13-1628/2011).

Таким образом, можно заключить следующее. В договоре управления должен быть указан перечень работ и услуг, выполняемых и оказываемых потребителям. При этом стоимость каждого предусмотренного договором мероприятия желательно раскрыть в перечне работ и услуг, прилагаемом к договору. Об этом прямо сказано в Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14. Причем, если плата установлена на общем собрании собственников, она раскрывается в разрезе мероприятий, составляющих комплексную услугу управления, а если плата определяется ОМСУ на основании п. 34 Правил содержания общего имущества (согласно тарифам, указанным в конкурсной документации) - принимается как единая величина.

Следует признать, что приведенные варианты установления цены договора и размера платы за содержание и ремонт следует считать идеальными.

Судебный прецедент

На практике условие о цене договора и размере соответствующей платы может быть признано согласованным в отсутствие не только указаний о фиксированной сумме, но и каких-либо формулировок, позволяющих составить представление о методике расчета таковой. Так, у арбитров ФАС ВСО (Постановление от 05.05.2012 по делу N А33-11891/2011) не возникло никаких претензий к договору, в котором просто были воспроизведены положения ЖК РФ без какой-либо конкретики: размер платы... определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее чем на один год.

Подобные формулировки договоров (в отсутствие решений общих собраний об установлении размера платы) являются поводом для оспаривания требований УК об оплате услуг и работ в конкретном (по мнению собственников, завышенном) размере. Однако в таких ситуациях судьи цитируют содержание п. 4 ст. 158 ЖК РФ, в котором указано следующее: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления... Если управляющий рассчитывает плату исходя из размера, установленного ОМСУ, судьи его поддерживают (Постановление ФАС ВВО от 05.12.2011 по делу N А79-1374/2011, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 18.04.2012 N ВАС-2362/12).

Однако брать на вооружение подобный подход все же не советуем. Если в действительности ситуация такова, что договор управления в части установления его цены и размера платы за содержание и ремонт общего имущества отсылает к протоколу общего собрания собственников, а таковое не проводилось или данный вопрос не был включен в повестку дня, лучше подготовить дополнение к договору и получить согласие собственников на осуществление расчетов по тарифам ОМСУ. Тогда УК и выполнит требования ЖК РФ, и соблюдет свои интересы. Ведь Минрегион еще в 2006 году (Письмо от 12.10.2006 N 9555-РМ107) разъяснил, что при выборе и реализации собственниками помещений в МКД способа управления домом размер платы за содержание и ремонт, установленный ОМСУ, может применяться только при принятии такого решения общим собранием собственников помещений. Существуют примеры судебных решений, принятых в пользу УК, где арбитры обращают внимание недовольных собственников на наличие соответствующих решений, обуславливающих правомерность использования тарифа ОМСУ (постановления ФАС ВВО от 08.10.2012 по делу N А31-10975/2011, от 15.10.2012 по делу N А82-10150/2011).

Дело в том, что возможности УК по использованию тарифов ОМСУ для расчета стоимости содержания и ремонта общего имущества в домах, где по тем или иным причинам собственники не установили размер соответствующей платы, небезграничны. Если внимательно прочитать п. 4 ст. 158 ЖК РФ, можно заметить, что в нем идет речь об обязанности ОМСУ установить соответствующую плату в конкретной ситуации. Однако из самой нормы непонятно, что это за ситуация, очевидно лишь то, что п. 4 ст. 158 ЖК РФ не содержит общего универсального правила по использованию тарифа ОМСУ всегда, когда отсутствует альтернатива. Как отмечают некоторые арбитры (Постановление ФАС МО от 23.04.2012 по делу N А41-23688/11), законоположение п. 4 ст. 158 ЖК РФ продублировано в п. 36 Правил содержания общего имущества, а согласно данному пункту ОМСУ устанавливают размер платы за содержание и ремонт только в том случае, если собственники помещений выбрали способ непосредственного управления МКД, а величину платы не установили. Именно в этой ситуации, руководствуясь требованием п. 4 ст. 158 ЖК РФ, подключаются ОМСУ, которые рассчитывают нужную плату исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания перечни услуг и работ, оказываемых и выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, в домах, где выбран способ управления управляющей организацией, но по каким-то причинам не определена плата за содержание и ремонт, обращаться к ОМСУ с требованием об установлении таковой безосновательно (Постановление ФАС ДВО от 17.10.2012 N Ф03-4505/2012). Ничего другого, как посоветовать УК получить согласие собственников на использование тарифа ОМСУ, в этой ситуации не остается. Это единственный верный способ легитимно осуществлять расчеты с применением платы, установленной ОМСУ на соответствующий период.

* * *

Подводя итог, обозначим ключевые выводы, сделанные в статье. Цена договора управления (в том числе плата за содержание и ремонт общего имущества), являющаяся его существенным условием, определяется по соглашению сторон. Если по каким-то причинам конкретную величину платы установить не получается, управляющая организация должна предпринять действия по включению в текст договора уточняющего положения о том, что цена договора в соответствующей части определяется исходя из размера платы, установленной ОМСУ. Если этого не сделать, существует риск признания договора управления незаключенным по причине того, что в нем не согласовано одно из существенных условий. Хотя таких случаев не так много, все же не стоит рассчитывать на везение, лояльность потребителей и судей, поскольку градус недовольства сферой ЖКХ из года в год растет, собственно, как и уровень правовой грамотности населения.

М.О. Денисова,

главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Если и ОМСУ в установленном порядке не определят УК для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование (как минимум в части предоставления коммунальных услуг) (см. Постановление ФАС ВСО от 12.01.2012 по делу N А58-2200/2009, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 04.04.2012 N ВАС-1665/12).

*(2) Именно в обязанности Минрегиона входит разъяснение порядка применения Правил содержания общего имущества (п. 8 названных правил).