Пояснительная записка к проекту федерального закона N 197376-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 197376-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений"

Досье на проект федерального закона

В настоящее время задача развития сектора арендного жилья в Российской Федерации в рамках государственной жилищной политики становится все более актуальной.

В соответствии с перечнем поручений Президента Российской Федерации по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики 14 февраля 2012 г. Правительству Российской Федерации поставлена задача в срок до 1 сентября 2012 года утвердить комплекс мер, направленных на развитие рынка арендного жилья, прежде всего некоммерческого найма жилых помещений, включая меры государственной поддержки и законодательного регулирования.

Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" предусматривается до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

В соответствии с указанными поручениями, Правительством Российской Федерации был разработан комплекс мер по развитию арендного жилищного фонда.* Пунктом 1 указанного документа предусматривается внесение в IV квартале 2012 года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего в том числе внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия "некоммерческий наем" и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма.

Проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений" (далее - законопроект) разработан в целях восполнения пробела правового регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений. Принятие такого законопроекта является необходимым условием реализации указанного комплекса мер и соответствует поручениям, содержащихся в нормативных правовых актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

В настоящее время отсутствует специальное законодательное регулирование правоотношений по поводу найма жилых помещений, в которых наниматель не ставит цели извлечения прибыли, в той или иной мере решает социальные вопросы, однако складывающиеся правоотношения не могут быть урегулированы в рамках договора социального найма жилого помещения. В частности, это невозможно, когда наймодателем выступает частное лицо (например, работодатель), поскольку по договорам социального найма могут предоставляться только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Кроме того, существенными условиями договора социального найма, применение которых при законодательном регулировании правоотношений по поводу некоммерческого найма жилых помещений представляется нецелесообразным, являются бессрочный статус договора, отсутствие обязанности нести расходы связанные с капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном доме и ряд других норм.

Несмотря на то, что в существующем законодательстве некоммерческий наем жилого помещения не выделен и не регламентирован, на практике уже сегодня складываются отношения по поводу найма жилого помещения, которые нельзя отнести ни к социальному найму, ни к найму в коммерческих целях. При этом юридически такие отношения в настоящее время оформляются как договор найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования, либо как договор безвозмездного пользования. Наиболее известен опыт Москвы (бездотационные дома), Калужской и Новосибирской областей, Чувашской Республики и ряда других регионов.

К предмету регулирования законопроекта относится регулирование отношений по заключению и исполнению договоров некоммерческого найма жилых помещений, а также внесения изменений и дополнений в федеральные законы, регулирующих смежные правоотношения.

Законопроект направлен на решение следующих основных задач:

совершенствование общего законодательного регулирования института найма жилого помещения, в том числе введение института наемного (арендного) дома и регулирование отношений найма жилых помещений в таком доме - поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации;

совершенствование понятийно-терминологического аппарата, в том числе классификации жилищного фонда в зависимости от цели использования, в связи с введением нового вида жилищного фонда (жилищный фонд некоммерческого использования) и нового вида договора (договор некоммерческого найма жилого помещения) - поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации;

законодательного регулирования нового института некоммерческого найма жилого помещения и соответствующего ему нового вида договора некоммерческого найма (поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации).

В рамках данного законопроекта также предлагается решить ряд более специальных задач, связанных с общим обеспечением функционирования арендного жилищного фонда. Предлагается внесение изменений в следующие федеральные законы:

Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - в части установления обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения, заключенного на срок более года;

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях - в части установления ответственности за нарушение требования государственной регистрации договора найма жилого помещения, заключенного на срок более года;

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - в части регулирования особенностей ипотеки арендного многоквартирного дома;

Федеральный закон от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Федеральный закон от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении", Федеральный закон от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" - в части совершенствования тарифной политики при предоставлении коммунальных услуг в арендном жилищном фонде;

Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - в части приведения перечня вопросов местного значения и перечня имущества, находящего в собственности муниципальных образований в соответствие с нормами жилищного законодательства.

Законопроектом предлагается установить в Гражданском кодексе Российской Федерации, что договоры некоммерческого найма жилых помещений в арендных многоквартирных домах и в арендных жилых домах заключаются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Это дает возможность урегулировать нормами Жилищного кодекса Российской Федерации не только отношения социального найма и найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, но и отношения некоммерческого найма.

Основные положения, регулирующие отношения по поводу некоммерческого найма жилых помещений, предлагается раскрыть в поправках в Жилищный кодекс Российской Федерации.

В предлагаемом законопроекте предполагается установить нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые применяются к договору некоммерческого найма напрямую. Прочие нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам жилищного законодательства. В связи с этим предлагается дополнить статью 671 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 3, согласно которому договор некоммерческого найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680 и 681 настоящего Кодекса, а также правила статьи 687, за исключением абзаца четвертого пункта 2, настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору некоммерческого найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В связи с тем, что жилищное законодательство устанавливает связь между договорами, являющимися основаниями возникновения жилищных прав пользователей жилых помещений и видами жилищного фонда в зависимости от целей его использования (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), законопроектом предусматривается внесение изменений в указанную классификацию жилищного фонда. Предлагается в статье 19 изменить классификацию видов жилищного фонда с использованием новых понятий и введением двух уровней классификации жилищного фонда в зависимости от целей использования.

В первую очередь предлагается разделить жилищный фонд на две группы в зависимости от целей использования:

1) жилищный фонд найма, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений всех видов жилищного фонда за исключением жилищного фонда потребительского использования. Таким образом, предлагается установить, что жилищный фонд найма - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления внаем гражданам (или в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для последующего предоставления гражданам во владение и (или) в пользование) по различным видам договоров. Эти основания пользования жилыми помещениями объединены тем, что при их использовании жилыми помещениями пользуются не собственники таких помещений и члены их семей или бывшие члены их семей или члены жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а граждане, пользующиеся жилыми помещениями на условиях найма;

2) жилищный фонд потребительского использования (заменить этим понятием прежнее понятие "индивидуальный жилищный фонд"), под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Такое определение, в частности, исключает возможность отнесения к жилищному фонду потребительского использования жилых помещений, находящихся в собственности организаций или публично-правовых образований, которая существует в рамках сегодняшнего определения индивидуального жилищного фонда.

Предлагается следующая классификация жилых помещений в составе жилищного фонда найма:

а) жилищный фонд некоммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (жилищный фонд социального использования), договорам некоммерческого найма и договорам безвозмездного пользования;

б) специализированный жилищный фонд", под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по договорам найма специализированных жилых помещений;

в) жилищный фонд коммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования с целью извлечения прибыли путем предоставления во владение и (или) в пользование по договорам найма (в том числе по договорам найма в доходных домах) и по иным возмездным договорам.

Существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения по поводу найма отдельного жилого помещения. Отсутствуют нормативные определения, позволяющие описывать отношения по поводу найма жилых помещений в многоквартирном доме, все жилые помещения в котором принадлежат одному собственнику и предназначены для сдачи внаем (аренду).

Неустойчивость института найма жилых помещений в построенном многоквартирном доме, наличие риска продажи всех или части таких квартир для проживания собственников и перехода такого дома в категорию кондоминиумом со сложной схемой управления делает практически невозможным создание наемного (арендного) многоквартирного дома, поскольку отсутствуют нормы, обеспечивающие сохранение такого дома в собственности одного лица. В современных условиях риск продажи всех или части жилых помещений связан с интересом инвесторов и застройщиков сократить сроки окупаемости проекта и фиксации прибыли. С этой точки зрения строительство жилья с целью последующего предоставления внаем выглядят более предпочтительно.

В целях обеспечения условий для развития института некоммерческого найма жилых помещений предлагается (статья 19.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта) ввести в понятийно-терминологический аппарат Жилищного кодекса Российской Федерации понятия новых видов жилых зданий - "наемный (арендный) многоквартирный дом", "наемный (арендный) жилой дом" и "комплекс наемных (арендных) жилых домов". Предполагается, что в основном в целях предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках.

Для регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новым разделом IV.1 "Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма". В данном разделе предлагается сформулировать предмет договора некоммерческого найма жилого помещения, определить его существенные условия.

Существенными условиями договора некоммерческого найма предлагается установить (часть 2 статьи 109.1 в редакции предлагаемого законопроекта):

предмет договора;

определение объекта найма;

срок действия договора;

порядок определения размера платы за жилое помещение;

права и обязанности сторон договора;

перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем на правах членов семьи нанимателя жилого помещения;

перечень и описание имущества наймодателя, право пользования которым приобретает наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Специфическими существенными условиями договора некоммерческого найма, отличающими данный вид договора от договоров найма, социального найма и найма специализированного жилого помещения являются срок действия договора, порядок определения размера платы за жилое помещение, условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Объектом найма по договору некоммерческого найма жилого помещения согласно законопроекту должно быть жилое помещение в наемном (арендном) многоквартирном доме или в наемном (арендном) жилом доме, все жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма (статья 109.5 в редакции предлагаемого законопроекта). Таким образом, предлагается предоставлять жилые помещения по договору некоммерческого найма только в домах, где все помещения имею одного собственника и предоставляются по одному виду договора.

Законопроектом предполагается ограничение категорий нанимателей по договору некоммерческого найма. Установление ограничений связано с необходимостью использования жилых помещений, предоставляемых по договору некоммерческого найма для обеспечения жилыми помещениями граждан, которые не могут приобрести жилое помещение за счет собственных и заемных средств в собственность по рыночным ценам. Это определяет необходимость установления предельного уровня доходов и стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, имеющих право быть нанимателями. С другой стороны, более высокий уровень платы за жилое помещение, предполагающий возмещение не только текущих, но и инвестиционных расходов наймодателя, определяет невозможность предоставления таких жилых помещений гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими без существенных бюджетных расходов на предоставление таким гражданам субсидий и иных мер социальной поддержки при оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Предлагаемым законопроектом к категории нанимателя, как стороны нового договора некоммерческого найма жилого помещения, предлагается относить граждан, которые не являются в соответствии с установленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком малоимущими гражданами и имеющими приходящиеся на каждого члена семьи доходы и подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности такого нанимателя и членов его семьи, размер которых не превышает установленного законом соответствующего субъекта Российской Федерации уровня.

Решением наймодателя жилых помещений в конкретном наемном (арендном) доме может быть установлено право быть нанимателем жилого помещения по договору некоммерческого найма в таком доме любых граждан, имеющих право быть нанимателями по договору некоммерческого найма, или только граждан, относящихся к одной или нескольким установленным категориям граждан из числа указанных граждан. К таким категориям, например, могут быть отнесены граждане, имеющие профессии или занимающие должности в сферах деятельности, имеющих приоритетное значение для социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в том числе работники бюджетной сферы.

В качестве наймодателя по договору некоммерческого найма жилого помещения предлагается определить:

1) органы государственной власти, органы местного самоуправления или организации, уполномоченные выступать наймодателями таких жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда от имени собственников таких жилых помещений;

2) некоммерческие организации, являющиеся собственниками таких жилых помещений, созданные органом государственной власти или органом местного самоуправления;

3) иные лица в случаях, установленных федеральным законом.

В настоящее время федеральными законами указанные "иные лица" не установлены и соответствующие требования к ним не сформулированы. Предполагается, что такими лицами могут быть:

- специализированные некоммерческие организации, регулирование которых предлагается осуществить специальным федеральным законом. Необходимость разработки данного законопроекта связана с отсутствием в российском законодательстве регулирования специализированных некоммерческих жилищных организаций (а также коммерческих организаций с ограниченной нормой прибыли), уставной целью деятельности которых является предоставление жилых помещений внаем на некоммерческих условиях. Такое законодательное регулирование необходимо для защиты жилищных прав и законных интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных такими организациями на условиях некоммерческого найма, а также обеспечения прозрачности расходования средств государственной (муниципальной) поддержки, оказываемой таким организациям и эффективности использования средств такой поддержки;

- организации-участники реализации проектов государственно-частного партнерства, в рамках которого земельные участки предоставляются для строительства арендных многоквартирных или жилых домов (комплексов арендных жилых домов) по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определённой по результатам таких аукционов).

Предлагаемый подход закладывает основы для расширения перечня лиц, которые могут осуществлять социально-значимую деятельность по предоставлению жилых помещений по договору некоммерческого найма. Учредителями специализированных некоммерческих организаций могут выступать как органы государственной власти и местного самоуправления, так и крупные предприятия и организации, заинтересованные в привлечении кадров, в том числе высококвалифицированных.

Существенным условием договора некоммерческого найма является установления срока такого договора.

Законопроектом предлагается установить, что "стандартный" (долгосрочный) договор некоммерческого найма жилого помещения заключается на срок не менее трех лет и не более десяти лет. Длительный срок договора (по сравнению с предельным сроком договора найма - пять лет, установленным статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволит обеспечить устойчивость во времени правоотношений по поводу некоммерческого найма жилого помещения, обеспечит привлекательность такого договора.

Одновременно по аналогии с частью 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается установить возможность заключения краткосрочного договора некоммерческого найма и особые условия такого договора.

Эффективное законодательное регулирование отношений по поводу некоммерческого найма жилого помещения позволит создать условия и стимулы для увеличения объемов строительства жилищного фонда в целях предоставления внаем на некоммерческих условиях.

------------------------------

* Распоряжение Правительства РФ от 29 августа 2012 г. N 1556-р "Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода"

Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений"

Проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений" (далее - законопроект) не содержит норм, определяющих возникновение дополнительных обязательств федерального бюджета.

Вместе с тем, законопроект предполагает, что жилые помещения по договору некоммерческого найма жилого помещения будут предоставляться в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах, комплексах наемных (арендных) жилых домов), все жилые помещения в которых принадлежат одному собственнику (далее - наемные (арендные) дома некоммерческого использования).

Поскольку в настоящее время наемные (арендные) дома отсутствуют, реализация законопроекта связана со значительными инвестициями в строительство таких домов. Реализация долгосрочных проектов инвестирования в создание наемных (арендных) домов некоммерческого использования может потребовать следующих мер государственной и (или) муниципальной поддержки:

- частичное бюджетное финансирование затрат на строительство таких домов, а также процентов по строительному кредиту в период строительства таких домов;

- бесплатное предоставление земельных участков;

- бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры;

- бесплатное предоставление типовой проектной документации;

- освобождение от налога на землю;

- использование специального режима налогообложения.

Настоящее финансово-экономическое обоснование основано на результатах сценарных расчетов, в которых предполагается наличие всех перечисленных мер государственной и (или) муниципальной поддержки. В части использования специального режима налогообложения, предполагается упрощенная система налогообложения: замена налога на имущество организаций, налога на прибыль, налога на добавленную стоимость на налог на доходы организации - собственника наемного (арендного) дома некоммерческого использования по ставке 6%*(1). Также предполагается освобождение организации-наймодателя от уплаты налога на землю. Необходимо отметить, что указанные меры налоговой поддержки не включены в данный законопроект, но рассматриваются как необходимые для реализации проектов по строительству наемных (арендных) домов некоммерческого использования.

Сценарные расчеты выполнены на основе специальной расчетной модели инвестиционного проекта по созданию и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования. Результаты сценарных расчетов позволяют сравнить размеры платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма при различных вариантах финансирования строительства наемных (арендных) домов некоммерческого использования, различных сроках окупаемости и требуемой доходности таких инвестиций.

Основными источниками финансирования инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования могут быть:

- средства бюджета Российской Федерации, и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов;

- собственные средства специализированных некоммерческих организаций, созданных органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятиями;

- кредитные средства.

Средства бюджета Российской Федерации, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов могут привлекаться для финансирования инвестиционных проектов по строительству наемных (арендных) домов некоммерческого использования как в форме бюджетных инвестиций в уставный капитал специализированных некоммерческих организаций, так и в форме субсидий юридическим лицам (наймодателям жилых помещений). Также за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов могут предоставляться субсидии физическим лицам - нанимателям жилых помещений на оплату установленной платы за некоммерческий наем и коммунальные услуги.

Источником собственных средств специализированных некоммерческих организаций являются средства уставного капитала, формируемого учредителями такой организации. Например, в случае, если специализированная некоммерческая организация учреждена органом государственной власти или органом местного самоуправления, источником собственных средств такой организации являются средства соответствующего бюджета, а в случае создания такой организации крупным предприятием - средства такого предприятия.

Для строительства наемных (арендных) домов необходимо будет привлечение кредитных средств для финансирования инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации такого дома. Такое финансирование может быть организовано путем предоставления организации-наймодателю среднесрочного строительного кредита на период строительства с дальнейшей новацией такого строительного кредита в долгосрочный ипотечный кредит после завершения строительства наемного (арендного дома) некоммерческого использования и сдачи жилых помещений в таком доме в некоммерческий наем. При такой организации кредитного финансирования в период строительства погашаются только проценты по строительному кредиту, а погашение основной суммы долга происходит в рамках погашения долгосрочного ипотечного кредита. Ипотечный кредит будет обеспечен залогом земельного участка и построенного на нем наемного (арендного) дома некоммерческого использования.

Следует учитывать, что законопроектом устанавливается, что плата за некоммерческий наем предполагает возврат инвестиций в течение определенного периода, который для обеспечения приемлемой доступности некоммерческого найма жилого помещения должен быть достаточно длительным.

Реализация инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования может предполагать возвратную, безвозвратную или смешанную основу инвестиций, осуществленных за счет собственных средств*(2).

Предполагается, что все три варианта инвестирования возможны как для органов государственной власти, органов местного самоуправления или учрежденных ими специализированных некоммерческих организаций, так и для иных специализированных некоммерческих организаций, реализующих инвестиционные проекты по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования.

В целях финансово-экономического обоснования законопроекта были выполнены расчеты для следующих сценариев реализации инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования. Такие сценарии различаются как по структуре источников финансирования инвестиционных проектов, так и по структуре источников возвратности средств.

Сценарий N 1.

- Структура источников финансирования инвестиционного проекта: собственные средства организации-наймодателя - 40%, кредит - 60%;

- структура источников возвратности средств: собственные средства организации-наймодателя - на безвозвратной основе; основная сумма долга по долгосрочному ипотечному кредиту и проценты по такому кредиту - за счет платы за некоммерческий наем; проценты по кредиту в период строительства - за счет средств бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета.

Сценарий N 2.

- Структура источников финансирования инвестиционного проекта: собственные средства организации-наймодателя - 20%, кредит - 40%, средства бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета - 40%;

- структура источников возвратности средств: собственные средства организации-наймодателя - за счет платы за некоммерческий наем; основная сумма долга по долгосрочному ипотечному кредиту и проценты по такому кредиту - за счет платы за некоммерческий наем; проценты по кредиту в период строительства - за счет средств бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета; средства бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета - на безвозвратной основе.

Сценарий N 3.

- структура источников возвратности средств: собственные средства организации-наймодателя - за счет платы за некоммерческий наем; основная сумма долга по долгосрочному ипотечному кредиту и проценты по такому кредиту - за счет платы за некоммерческий наем; проценты по кредиту в период строительства - за счет платы за некоммерческий наем; средства бюджета Российской Федерации, бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета - на безвозвратной основе.

Сценарий N 4.

- Структура финансирования инвестиционного проекта: собственные средства организации-наймодателя - 40%, кредит - 60%;

Расчеты по каждому сценарию выполнены для 8 вариантов, каждый из которых характеризуется сочетанием различных значений двух следующих параметров:

1) ставка дисконтирования (r) - требуемая доходность инвестиций: 5% или 10%;

2) дисконтированный срок окупаемости (DPB) - срок, по истечении которого чистая приведенная стоимость инвестиционного проекта становится равной нулю: 20, 30, 40 или 50 лет.

Оценка инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования проводилась по модели дисконтированных денежных потоков. В качестве инструмента оценки использовался дисконтированный срок окупаемости такого инвестиционного проекта (DPB).

В отношении исходных параметров инвестиционного проекта приняты следующие основные предпосылки:

- общая площадь стандартного жилого помещения, предоставляемого в некоммерческий наем, составляет 42 кв. м;

- срок реализации инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования - 3 года;

- темп ежегодного изменения платы за некоммерческий наем равен уровню инфляции;

- срок долгосрочного ипотечного кредита - 20 лет.

Все сценарные расчеты выполнены при следующих основных предпосылках в отношении социально-экономических характеристик населения:

- размер типичного домохозяйства - 2 человека*(3);

- критерий отнесения домохозяйства к категории малоимущих граждан - доход домохозяйства составляет менее 2 прожиточных минимумов в 2011 году;

- распределение домохозяйств по доходу совпадает с распределением населения по доходу;

- распределение домохозяйств по доходу стабильно в период с 2011 по 2030 годы*(4).

В наиболее благоприятном с точки зрения доступности некоммерческого найма для граждан варианте (сценарии N 2 при ставке дисконтирования - 5% и сроке окупаемости - 50 лет) ежемесячная плата за жилое помещение площадью 42 кв. м и расходы на коммунальные услуги семьи из двух человек составит в 2015 году 4363 рубля. В рамках такого сценария уже в 2015 году некоммерческий наем будет доступен всем немалоимущим домохозяйствам, желающим таким образом улучшить свои жилищные условия (то есть всем домохозяйствам, имеющим право на заключение договора некоммерческого найма, поскольку законопроектом предполагается установление таких категорий граждан). Снижение в рассматриваемом сценарии срока окупаемости до 20 лет приведет к увеличению ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги до 9380 рублей в месяц, при этом доля семей из числа имеющих право на заключение договора некоммерческого найма, которым некоммерческий наем жилого помещения будет доступен без предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, снизится до 91%.

Развитие сегмента некоммерческого найма жилых помещений в рамках сценариев, предусматривающих бюджетное софинансирование инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования (сценарии N 2 и N 3), потребует существенных расходов со стороны федерального бюджета, и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов.

Оценки возможных расходов бюджетов всех уровней на софинансирование инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования основаны на целевых прогнозных показателях объема ввода жилья и доли ввода жилья в наемных (арендных) многоквартирных домах от общего ввода жилья в многоквартирных домах, предусмотренных проектом Государственной программой "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" на 2013-2020 гг.*(5) Оценки были основаны на таких показателях в связи с тем, что, хотя законопроектом и предполагается возможность предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма в наемных (арендных) жилых домах и комплексах таких домов, но на практике такой фонд некоммерческого использования будет скорее всего формироваться за счет строительства наемных (арендных) многоквартирных домов. Предполагается также, что доля жилья, предоставляемого по договору некоммерческого найма, от общего объема ввода жилья в наемных (арендных) многоквартирных домах, будет равномерно снижаться со 100% до 70% в период с 2015 по 2030 год.

В целом за период 2013 - 2030 гг. предполагается строительство наемных (арендных) домов общей площадью 76,3 млн. кв. м, или 1 815 тыс. квартир, при средней общей площади такой квартиры 42 кв. м. В таблице 1 приведена оценка возможных расходов бюджетов всех уровней, которые необходимы для обеспечения строительства наемных (арендных) домов некоммерческого использования при различных вариантах бюджетного софинансирования реализации таких инвестиционных проектов.

Таблица 1 - Расходы бюджета Российской Федерации, и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов в период 2013 по 2030 гг. в зависимости от варианта бюджетного софинансирования проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования

Вариант бюджетного софинансирования	Совокупные расходы бюджетов всех уровней в период 2013-2030 годов, млрд. рублей
Финансирование 40% инвестиционных затрат на строительство наемных (арендных) домов некоммерческого использования и оплаты процентов по строительному кредиту в размере 60% инвестиционных затрат	1 445
Финансирование 40% инвестиционных затрат на строительство наемных (арендных) домов некоммерческого использования	1 337
Финансирование 40% инвестиционных затрат на строительство наемных (арендных) домов некоммерческого использования и оплаты процентов по строительному кредиту в размере 40% инвестиционных затрат	1 122

Таким образом, формирование фонда некоммерческого использования, жилые помещения которого предоставляются по договору некоммерческого найма, потребует следующих основных мер государственной и (или) муниципальной поддержки:

- бесплатное предоставление земельных участков;

- софинансирование инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования за счет средств бюджета Российской Федерации, и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов в размере от 1 122 до 1 445 млрд. рублей (или от 62,3 млрд. рублей до 80,2 млрд. рублей в среднем за год) в период с 2013 по 2030 гг. в зависимости от варианта доли софинансирования таких проектов за счет бюджетных средств;

- предоставление налоговых льгот.

В целом в 2015-2030 гг. реализация таких мер государственной и (или) муниципальной поддержки позволит решить жилищную проблему, как минимум, 1 815 тыс. семей. Более 57 тыс. семей смогут улучшить свои жилищные условия при помощи некоммерческого найма жилых помещений уже в 2015 году.

Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений"

В связи с принятием федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений" потребуется внесение изменений в следующие акты федерального законодательства:

1. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов";

2. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

3. Приказ Федеральной службы по тарифам от 31 декабря 2010 г. N 655-э "Об определении категорий потребителей, которые приравнены к населению и которым электрическая энергия (мощность) поставляется по регулируемым ценам (тарифам)".

Кроме того, потребуется принятие следующих нормативных правовых актов:

1. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Типового договора некоммерческого найма жилого помещения";

2. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Порядка учета органами местного самоуправления наемных (арендных) многоквартирных домов, наемных (арендных) жилых домов и комплексов наемных (арендных) жилых домов";

3. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Порядка установления размера платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма в наемном (арендном) многоквартирном доме, наемном (арендном) жилом доме, комплексе наемных (арендных) жилых домов";

4. Приказ Министерства финансов Российской Федерации "О Порядке возмещения бюджету денежного эквивалента государственной и (или) муниципальной поддержки при строительстве наемного (арендного) многоквартирного дома, наемного (арендного) жилого дома, комплекса наемных (арендных) жилых домов".

------------------------------

*(1) В соответствии со статьей 346.12 Налогового кодекса Российской Федерации: "организация имеет право перейти на упрощенную систему налогообложения, если по итогам девяти месяцев того года, в котором организация подает уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения, доходы, определяемые в соответствии со статьей 248 настоящего Кодекса, не превысили 45 млн. рублей.".

*(2) Инвестирование кредитных средств происходит только на возвратной основе.

*(3) Предполагается, что основной спрос на жилье по договору некоммерческого найма будет предъявлен со стороны молодых семей, семей без детей, семей пенсионеров.

*(4) Параметры распределения (математическое ожидание и стандартное отклонение) рассчитаны в отдельной модели по данным о распределении населения по доходу в 2011 году.

*(5) Прогноз ввода такого жилья на период с 2021 по 2030 гг. построен методом линейной экстраполяции на основании прогноза, предусмотренного проектом Государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" на 2013-2020 гг. При этом предполагается, что доля ввода жилья в многоквартирных домах составит 50% от общего объема ввода жилья (в кв. м).

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.