Обеспечим работника жильем (В.В. Данилова, "Оплата труда: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2012 г.)

Обеспечим работника жильем

В настоящее время многие специалисты не могут найти работу в том месте, где проживают, поэтому они стремятся в другие регионы и находят работодателей, заинтересованных в их знаниях и навыках. Однако в этом случае возникает вопрос: где жить такому работнику? В итоге работодатель обеспечивает ценного работника жильем. В рамках статьи рассмотрим некоторые варианты такого обеспечения.

Итак, согласно ст. 130 ГК РФ квартиры признаются недвижимым имуществом. Следует отметить, что договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Право собственности на квартиру, приобретаемую по договору купли-продажи недвижимости, возникает у организации с момента государственной регистрации этого права (ч. 1 ст. 130, ч. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 549, ч. 1 ст. 551 ГК РФ). Передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

За государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в размере 1 000 руб. для физических лиц и 15 000 руб. для юридических лиц (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). Плательщиком пошлины является лицо, которое обращается за государственной регистрацией перехода права собственности (ст. 333.17 НК РФ), то есть лицо, на которое регистрируется право собственности на недвижимость.

Далее рассмотрим порядок отражения в учете операции по приобретению квартиры в собственность организацией.

Прежде всего следует помнить, что для правильного отражения в составе активов приобретаемой организацией квартиры необходимо четко определить цели ее приобретения. Исходя из этого представим варианты отражения купли-продажи недвижимости в бухгалтерском учете.

Квартира приобретается для последующей продажи работнику

Если объект недвижимости приобретается для последующей продажи работнику (в том числе с рассрочкой платежа), он не может быть принят к учету в составе основных средств, так как не выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01*(1).

Напомним, что актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В данном случае объект недвижимости, предназначенный для продажи, принимается к учету в качестве товаров как часть МПЗ, что соответствует п. 2 ПБУ 5/01*(2) и отражается на счете 41 "Товары" (Инструкция по применению плана счетов*(3)). Отметим, что квартира будет учитываться по правилам, установленным указанным ПБУ 5/01. В частности, квартира будет приниматься к учету по фактической себестоимости, равной сумме фактических затрат организации на приобретение (п. 5, 6 ПБУ 5/01).

К затратам на приобретение, в свою очередь, можно отнести:

- расходы на уплату госпошлины за госрегистрацию перехода права собственности;

- суммы, уплачиваемые за информационные и консультационные услуги, к которым можно отнести расходы на уплату соответствующего вознаграждения риелторам (если организация обращалась к ним);

- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением МПЗ.

Отметим, что, по нашему мнению, расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости для последующей продажи работнику, можно отнести на счет 97 "Расходы будущих периодов" до момента принятия к учету.

Напомним, что в настоящее время понятие расходов будущих периодов исключено из бухгалтерского обихода. Однако организации все же могут учитывать такие расходы, но только если они прямо упоминаются в нормативно-правовых актах по бухгалтерскому учету в качестве таковых.

Продажа в рассрочку

В данном случае стороны заключают между собой договор купли-продажи с условием оплаты в рассрочку. В соответствии с ч. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Также следует помнить, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (ч. 3 ст. 489, ч. 5 ст. 488 ГК РФ).

При отражении в учете доходы от реализации квартиры работнику признаются в составе доходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99*(4)). Моментом признания таких доходов является момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от организации работнику (п. 12 ПБУ 9/99). На момент признания соответствующих доходов стоимость квартиры будет признана в составе расходов. Если же квартира передается работнику раньше момента госрегистрации перехода права собственности (по акту передачи), она не списывается с баланса организации, а учитывается на счете 45 "Товары отгруженные".

Кроме того, следует помнить: если из условий договора купли-продажи следует, что квартира до момента полной оплаты находится в залоге у работодателя, то после госрегистрации перехода права собственности ее стоимость учитывается на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные".

Расчеты с работником по проданной ему квартире следует отражать с использованием счета 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям", так как на указанном счете отражаются информации о всех видах расчетов с работниками организации, кроме расчетов по оплате труда и расчетов с подотчетными лицами.

Передаем в безвозмездное пользование

Если организация приобретает квартиру для передачи работнику в безвозмездное пользование (например, на время работы у данного работодателя), то в этом случае принятие ее к учету отражается следующим образом.

В соответствии с пп. "а" п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается к учету в качестве основного средства, в частности, в случае если он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Однако, как видим, если квартира приобретается для передачи в безвозмездное пользование работнику, ни одно из указанных условий пп. "а" п. 4 ПБУ 6/01 не выполняется. Кроме того, в данном случае объект недвижимости не способен приносить экономические выгоды (доход) в будущем (пп. "г" п. 4 ПБУ 6/01). Соответственно, контролирующие органы могут придерживаться мнения, что такие объекты не должны являться основными средствами, так как не отвечают условиям производственного назначения и расходы на их приобретение следует отражать в составе прочих расходов, то есть на счете 91 "Прочие доходы и расходы".

В то же время организация в данном случае не получает доход, но и не несет расходов в виде оплаты стоимости проживания работников, так как квартиры приобретаются для специалистов, труд которых организация особенно ценит, в связи с чем обеспечивает их жильем. Кроме того, аргументом может быть и то, что поиск подобных специалистов в своем регионе, возможно, потребует больших вложений, нежели обеспечение жильем имеющихся специалистов. Еще одним аргументом, подтверждающим использование объекта недвижимости в деятельности организации, является то, что квартиры предназначены для работников организации, труд которых используется в деятельности организации, хотя и косвенно. Также здесь имеет место ситуация, в которой организация получает экономические выгоды от использования труда специалистов, которым на время работы у работодателя предоставляет жилье - что отвечает требованиям пп. "г" п. 4 ПБУ 6/01. Соответственно, такие объекты можно признать в качестве основных средств как используемые в производстве (или управлении), а не в составе вложений в материальные ценности (счет 03).

Кроме того, уточним, что соответствующий работник должен обладать высокими профессиональными данными, способными приносить экономические выгоды организации.

Также при разрешении данного вопроса необходимо учитывать положения п. 21 Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, согласно которым основные средства разделяются в учете в зависимости от имеющихся у организации прав на них и подразделяются, в частности, на основные средства, принадлежащие на праве собственности (в том числе сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление). То есть Методические указания не исключают возможность учитывать объекты, передаваемые в безвозмездное пользование, в составе основных средств. Важно лишь обосновать передачу объекта недвижимости.

Арендуем

Если организация оплачивает за работника арендные платежи, в этом случае следует выделить два варианта:

- организация самостоятельно в качестве арендатора заключает договор аренды и, соответственно, самостоятельно производит уплату соответствующих арендных платежей;

- договор аренды заключается работником, а организация компенсирует ему соответствующие расходы по уплате арендных платежей.

В данном случае у работника возникает налогооблагаемый доход в виде суммы оплачиваемой организацией арендной платы или компенсации расходов на аренду (ст. 210, 211 НК РФ). При этом в связи с тем, что источником дохода является организация-работодатель, в соответствии со ст. 226 НК РФ у нее возникают обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующей суммы НДФЛ.

Кроме того, в данном случае следует учитывать, включается ли условие об аренде квартиры (или компенсации стоимости аренды) в трудовой договор с работником, так как от этого зависит порядок учета и налогообложения.

Если условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) включено в трудовой договор. Если работодатель самостоятельно заключает договор аренды и вносит соответствующие платежи, данная оплата рассматривается как оплата труда в натуральной форме (ст. 131 ТК РФ). Соответственно, необходимо соблюдать ограничение в 20% от начисленной месячной заработной платы.

В этом случае начисление арендной платы производится с использованием счета 70 "Расчеты по оплате труда" в корреспонденции со счетами учета затрат на производство.

Если же работник самостоятельно заключает договор аренды, а работодатель только компенсирует ее, и данное условие включено в трудовой договор с работником, то такая компенсация также будет являться частью заработной платы и соответственно облагаться НДФЛ в общем порядке.

Для целей налогообложения прибыли такие арендные платежи будут учитываться как расходы на оплату труда на основании п. 25 ст. 255 НК РФ.

Кроме того, организация в силу положений ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 212-ФЗ*(5) обязана начислять страховые взносы во внебюджетные фонды, а также страховые взносы на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (ч. 1 ст. 20.1 Федерального закона N 125-ФЗ*(6)).

Условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) не включено в трудовой договор. При таком варианте происходит оплата соответствующих услуг в пользу работников. В этом случае работник получает доход в натуральной форме, но только в виде стоимости оплаченных за него услуг.

Для целей бухгалтерского учета расходы на оплату арендной платы в рассматриваемой ситуации, следует рассматривать как прочие расходы, учитываемые на счете 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 2 "Прочие расходы".

Для учета расчетов с работников по выплате ему компенсации следует использовать счет 73.

Для целей налогообложения выплата расходов на аренду жилья для работника приводит к необходимости исчислять и удерживать НДФЛ в общеустановленном порядке.

С учетом того, что в трудовом договоре условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) не установлено, в таком случае расходы на оплату арендной платы не учитываются при налогообложении прибыли на основании п. 29 ст. 270 НК РФ.

Однако страховые взносы все же придется заплатить (ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 212-ФЗ, ч. 1 ст. 20.1 Федерального закона N 125-ФЗ).

Налог на добавленную стоимость

В отношении уплаты НДС с реализации недвижимости стоит отметить, что в настоящее время реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) на основании п. 22 и 23 ч. 3 ст. 149 НК РФ. При этом при безвозмездной передаче работнику квартиры у организации не возникает обязанности по начислению НДС.

Отметим, что к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ отнесены жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Таким образом, реализация квартир в настоящее время не подлежит обложению НДС.

* * *

В заключение отметим, что в рамках данной статьи мы рассмотрели не все возможные варианты обеспечения работников жильем. Кроме того, при выборе варианта необходимо уделять особое внимание наличию налоговой нагрузки на организацию.

В.В. Данилова,

эксперт журнала

"Оплата труда: бухгалтерский учет и налогообложение"

"Оплата труда: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н.

*(2) Положение по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утв. Приказом Минфина РФ от 09.06.2001 N 44н.

*(3) Инструкция по применению Плана счетов, утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 N 94н.

*(4) Положение по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утв. Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 N 32н.

*(5) Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования".

*(6) Федеральный закон от 24.07.1998 N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний".