Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 сентября 2009 г. N КГ-А40/8610-09 Суд удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения, поскольку на момент заключения договора аренды до регистрации права собственности на имущество, являвшееся объектом аренды, ответчик не мог выступать арендодателем спорных нежилых помещений

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 сентября 2009 г. N КГ-А40/8610-09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 2 сентября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца Берендюхина В.Ю.- доверенность от 10.12.2008 года

от ответчика Пучкова И.В.- доверенность от 29.05.2009 года, Гребельский А.В.- доверенность от 01.07.2009 года, Кетман Т.В.- доверенность от 01.07.2009 года

от третьего лица Королева М.А.- паспорт,

рассмотрев 2 сентября 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Александр СМ" на решение от 19 марта 2009 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Дунаевой Н.Ю., и постановление от 5 июня 2009 г. N 09АП-8038/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Савенковым О.В., Ядренцевой М.Д., Красновой С.В., по делу N А40-56345/08-60-397 по иску ООО "Флагман" к ОАО "Александр СМ", 3-е лицо: ИП Королев М.А., о применении последствий недействительности сделки, установил:

ООО "Флагман" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО "Александр СМ" о применении последствий недействительности сделки от 12.04.2008 г. N ДА-032 в виде возврата арендной платы в сумме 83.649 руб. 81 коп. и неосновательного обогащения в размере 459.580 руб. (с учетом уточнения в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ОАО "Александр СМ" заявил встречный иск к ООО "Флагман" о взыскании 339.708 руб. 49 коп.- основного долга в виде арендной платы за период с 08.05.2008 г. по 01.08.2008 г.; 6.727 руб. 63 коп. - пени за период с 19.05.2008 г. по 31.05.2008 г.; 107.721 руб. 68 коп. - пени за период с 08.05.2008 г. по 21.01.2009 г.; 335.000 руб. за просрочку завершения работ, 271.493 руб. 20 коп. пени за просрочку подписания передаточного акта, 542.86 руб. 40 коп. пени за просрочку открытия торговой деятельности (с учетом уточнения в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 марта 2009 года (с учетом определений об исправлении опечаток от 20.03.2009 г.), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2009 года, требования по первоначальному иску удовлетворены. С ОАО "Александр СМ" в пользу ООО "Флагман" взыскано 459.580 руб. неосновательного обогащения, а также применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ОАО "Александр СМ" суммы 83.649 руб.81 коп. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 11.932 руб. 30 коп. В удовлетворении встречного иска ОАО "Александр СМ" отказано. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.04.2008 г. N ДА-032, заключенный между сторонами, является недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом аренды является незарегистрированный объект недвижимости. Удовлетворяя требование иска о взыскании с ОАО "Александр СМ" неосновательного обогащения, суд указал, что обеспечительный платеж в размере 459.580 руб. подлежит возврату истцу, поскольку основной договор аренды по соглашению от 03.08.2007 г. заключен не был. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд сослался на ничтожность договора аренды от 12.04.2008 года, отсутствие доказательств использования арендатором имущества в течение всего оспариваемого периода и оплату арендатором платежей за период фактического пользования помещением.

В кассационной жалобе ответчик - ОАО "Александр СМ" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску и об удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что вывод судов о том, что договор аренды от 12.04.2008 года ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку ответчик не являлся собственником объекта аренды, противоречит действующему гражданскому законодательству и нарушает принцип единообразия практики применения положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих вопросы аренды.

Заявитель указывает на то, что само по себе наличие свидетельства о праве собственности не является необходимым условием для распоряжения помещением. Кроме того, Торговый комплекс, одно из помещений которого было передано ответчиком истцу в аренды, принят в эксплуатацию, имеет план БТИ.

По мнению ответчика, суды обеих инстанций дали неверное толкование условиям договора аренды, нарушив при этом положения ст. 431 ГК РФ, а также имеет место злоупотребление со стороны истца его правом, однако суды не применили положения ст. 10 ГК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика доводы кассационной жалобы поддержали.

Представители истца и третьего лица против удовлетворения кассационной жалобы возражали по мотивам, указанным в отзывах на неё.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон и третьего лица, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 03.08.2007 г. ОАО "Александр СМ" и индивидуальный предприниматель Королев М.А. заключили соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N ПДА-032, по условиям которого ОАО "Александр СМ" (арендодатель), осуществляющий строительство многофункционального здания общественного назначения, расположенного по строительному адресу: г. Москва, г.Зеленоград, Крюковская площадь, намеревался предоставить истцу в аренду сроком на 3 года нежилое помещение на 2 этаже Торгового комплекса (Центра), ориентировочной площадью 57,7 кв.м.

Согласно п. 2.2. соглашения в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя уведомления о дате открытия Центра для посетителей с приложенным краткосрочным договором аренды, условия которого аналогичны условиям договора аренды, за исключением срока аренды, который составляет 11 месяцев, арендатор обязуется подписать со своей стороны краткосрочный договор.

Между ОАО "Александр СМ", ИП Королевым М.А. и ООО "Флагман" 15.02.2008 года был подписан трехсторонний договор N ПДА-032, согласно которому ООО "Флагман" (новый арендатор) принял на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по соглашению об аренде недвижимого имущества по окончанию строительства N ПДА-032 от 03.08.2007 года.

В свою очередь между ООО "Флагман" (арендатор) и ОАО "Александр СМ" 12.04.2008 года (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N ДА-032, согласно которому арендатор принял на себя обязательство принять в аренду нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже под NN 94, 95 в соответствии с документами БТИ, в многофункциональном здании общественного назначения, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Крюковская площадь, дом. 1. Площадь помещения в соответствии с документами БТИ составляла 57,1 кв.м. Назначение помещения указано в приложении N 2 к договору как розничная торговля одеждой, обувью, аксессуарами под торговым наименованием "GIZIA".

Принимая решение, суд исходил из того, что на момент заключения спорного договора до регистрации права собственности на имущество, являвшегося объектом аренды, ответчик не мог выступать арендодателем спорных нежилых помещений.

Согласно свидетельству о праве собственности (регистрационная запись N 77-77-12/002/2008-231) регистрация объекта аренды произведена 16.07.2008 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Спорный договор аренды заключен от имени арендодателя 12.04.2008 года, т.е. до регистрации права собственности на имущество, выступившее объектом аренды.

Поэтому вывод суда о том, что распоряжение недвижимым имуществом, находящимся у ответчика на праве собственности, могло быть только после регистрации такого права в установленном порядке, соответствует нормам материального права.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По условиям указанного выше Соглашения от 03.08.2007 года N ПДА-032 в качестве обеспечения выполнения своих обязательств по Соглашению арендатор (ИП Королев М.А.) перечислил в пользу арендодателя обеспечительный платеж в размере 425.580 руб. 50 коп. Соглашением от 01.09.2009 года ИП Королев М.А. подтвердил передачу прав в части обеспечительного платежа истцу - ООО "Флагман".

Поскольку спорный договор аренды признан ничтожной сделкой, а основной договор аренды заключен не был, денежные средств в сумме 425.580 руб. 50 коп. обоснованно взысканы с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве неосновательного обогащения.

Кроме того, установив, что истец внес арендную плату за период с 19 мая 2008 года по 31 мая 2008 года и за июнь 2008 года в сумме 131.220 руб., а фактически использовал спорное помещение только в период с 28 мая по 28 июня 2008 года, суд пришёл к правильному выводу о том, что денежные средства в сумме 83.649 руб. 81 коп. подлежат возврату истцу в соответствии с положениями ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом ничтожности договора аренды от 12.04.2008 года, а также при отсутствии доказательств использования истцом помещения в заявленный во встречном иске период, в удовлетворении требований встречного иска обоснованно отказано.

Доводы заявителя кассационной жалобы судом кассационной инстанции проверены и признаются необоснованными, поскольку не усматривается несоответствия выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, и не установлено нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 года по делу N А40-56345/08-60-397 оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Александр СМ" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Бусарова

Судьи

О.И. Комарова

В.К. Тихонова