Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2009 г. N КГ-А41/8057-09 При новом рассмотрении дела о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным и применении последствий недействительности сделки суду необходимо проверить факт передачи продавцом спорного имущества покупателю, выяснить, использует ли покупатель спорный объект при осуществлении предпринимательской деятельности, дать надлежащую оценку представленным в материалы дела документам

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 сентября 2009 г. N КГ-А41/8057-09

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 августа 2006 г. N КГ-А41/6330-06-П

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой В.В.

судей Белозерцевой И.А., Брагиной Е.А.

при участии в заседании:

от истца: ООО "Гидромашкомплект-М"- Целевич О.И. по дов. N 88/09-09Д от 08.09.2009 г. (паспорт 45 04 119277),

от ответчика: ООО "Перспектива" - Онанян М. по дов. N 03-12/ОВД от 03.12.2008 г. (паспорт гражданина Армении АА 0516626), Райская М.В. по дов. N 74/0609 от 10.06.2009 г. (паспорт 45 08 630275),

от третьих лиц: Администрации Мытищинского муниципального района Московской области - не явка, извещена; Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - Управление Росрегистрации по МО) - не явка, извещено; Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ООО) - Галлиев Р.С. по дов. N 17-12/2250 от 25.02.2009 г. (паспорт 92 04 296059),

рассмотрев 14 сентября 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ООО) на постановление от 30 июня 2009 г. Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кручининой Н.А., Быковым В.П., Мизяк В.П. по делу N А41-4238/09 по иску ООО "Гидромашкомлект-М" к ООО "Перспектива", третьи лица: Администрация Мытищинского муниципального района Московской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (ООО), о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным и применении последствий недействительности сделки, установил:

ООО "Гидромашкомплект-М" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Перспектива" о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 и применении последствий недействительности сделки (л.д. 2-5 т. 1).

Определением от 4 марта 2009 г. Арбитражного суда Московской области к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Мытищинского муниципального района Московской области, Коммерческий Банк "Москоммерцбанк" (ООО) (л.д. 89 т. 1).

Решением от 15 апреля 2009 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-4238/09 исковые требования удовлетворены в части признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным, в части требования о применении последствий недействительности сделки производство по делу прекращено (л.д. 7-8 т. 2).

Суд первой инстанции указал, что в части применении последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ) производство по делу подлежит прекращению, так как суд не рассматривал требование о признании сделки недействительной; при признании сделки незаключенной последствия недействительности сделки не могут быть применены. Применение последствий недействительности сделки самостоятельным материально-правовым требованием не является (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Гидромашкомплект-М", КБ "Москоммерцбанк" (ООО) и ООО "Перспектива" обратились с апелляционными жалобами в Десятый арбитражный апелляционный суд.

При рассмотрении апелляционных жалоб по существу судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были установлены обстоятельства, свидетельствующие о наличии безусловных оснований для отмены судебного акта, поскольку протокол судебного заседания от 1 - 8 апреля 2009 г. не был подписан судьей Пахаревой Т.Н., которая, согласно протоколу судебного заседания от 1 - 8 апреля 2009 года и решению суда первой инстанции, изготовленного в полном объеме 15 апреля 2009 г., вела данный протокол судебного заседания.

В силу этого Десятый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь п. 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" на основании ч. 5 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынес 8 июня 2009 года судебный акт о переходе к рассмотрению дела N А41-4238/09 Арбитражного суда Московской области по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для арбитражного суда первой инстанции (л.д. 107-109 т. 3).

Постановлением от 30 июня 2009 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-4238/09 решение от 15 апреля 2009 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-4238 отменено. Исковые требования удовлетворены в части. Суд признал договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано (л.д. 39-47 т. 4).

При этом суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным. Суд апелляционной инстанции отметил, что незаключенность сделки означает ее юридическое отсутствие, а потому применение последствий недействительности сделки, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном конкретном случае не предусмотрено законом. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Гидромашкомплект-М" о применении последствий недействительности сделки в виду признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 незаключенным.

По делу N А41-4238/09 поступила кассационная жалоба от третьего лица - Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ООО), в которой он просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель - Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (ООО) указывает, что суд не выяснил в полной мере обстоятельства, имеющие значение для дела, и что, по его мнению, выводы, изложенные в постановлении суда апелляционной инстанции, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

На кассационную жалобу Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ООО) поступило два отзыва от истца - ООО "Гидромашкомплект-М" (вх. N КГ-А41/8057-09-2-Д1 от 07.09.2009 г.) и от ответчика - ООО "Перспектива" (вх. N КГ-А41/8057-09-2-Д2 от 07.09.2009 г.). Истец - ООО "Гидромашкомплект-М" в отзыве на кассационную жалобу просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, ссылаясь на соблюдение при его принятии норм материального и процессуального права. Ответчик - ООО "Перспектива" в отзыве на кассационную жалобу просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица - Администрация Мытищинского муниципального района Московской области, Управление Росрегистрации по МО, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители третьего лица - Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ООО) и ответчика - ООО "Перспектива" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ООО). Представитель ответчика - ООО "Перспектива" поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Представитель истца - ООО "Гидромашкомплект-М" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, и представленных на нее отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом постановлении от 30 июня 2009 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-4238/09, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд по следующим основаниям.

Между истцом - ООО "Гидромашкомплект-М" (продавцом) и ответчиком - ООО "Перспектива" (покупателем) 15 ноября 2006 г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 15/11, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество, находящееся по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, часть здания: кафе с промтоварным магазином общая площадь 1 646,7 кв.м., этаж 2, инв. N 0786, лит. А, объект 1, часть 1 (л.д. 22 т. 1).

6 февраля 2007 г. между продавцом - ООО "Гидромашкомплект-М" и покупателем - ООО "Перспектива" во исполнение условий пункта 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2006 г. N 15/11 был составлен передаточный акт, согласно которому продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, поименованное в данном договоре, находящееся по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36. При этом в упомянутом акте отмечалось, что покупатель принял "_указанное недвижимое имущество полностью в таком виде, в каком оно было на момент заключения договора_" (л.д. 23 т. 1).

Право собственности покупателя - ООО "Перспектива" на указанное недвижимое имущество зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации права от 1 марта 2007 г. 50 NБ N 033339; основание государственной регистрации права - договор купли-продажи недвижимого имущества N 5/11 от 15 ноября 2006 г.; запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) N 50-50-12/010/2007-020; л.д. 49 т. 1).

Кроме того, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что право собственности продавца на данное имущество (на часть здания: кафе с промтоварным магазином общая площадь 1 646,7 кв.м., этаж 2, инв. N 0786, лит. А объект 1 часть 1) было зарегистрировано до заключения договора (свидетельство о государственной регистрации права от 11 ноября 2005 г. NА N 0392494; основание государственной регистрации права - договор купли-продажи недвижимого имущества N 5507-46 от 25 января 2005 г. с дополнительным соглашением N 1 от 26 августа 2005 г. заключен между ОАО энергетики и электрофикации "Мосэнерго" и ООО "Гидромашкомплект-М"; запись в ЕГРП N 50-50-12/037/2005-321; л.д. 48 т. 1).

В соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 15/11 от 15 ноября 2006 г. покупатель в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования. В данном пункте также указывается, что права на земельный участок продавцом оформлены в аренду на 49 лет.

Поэтому 10 мая 2007 г. между истцом - ООО "Гидромашкомплект-М" (арендатором) и ответчиком - ООО "Перспектива" (новым арендатором) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135 (заключен между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО "Гидромашкомплект-М" (арендатором); зарегистрирован в ЕГРП N 50-50-12/062/2006-293 от 3 октября 2006 г.; л.д. 128 т. 2) по условиям которого "_арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 16 марта 2006 г. N 5135 в отношении земельного участка площадью 2 629 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, предоставленного для размещения кафе и промтоварного магазина, кадастровый номер 50:12:010 08:0020, категория земель: земли поселений_" (л.д. 34 т. 2).

10 мая 2007 г. между истцом - ООО "Гидромашкомплект-М" и ответчиком - ООО "Перспектива" был также составлен передаточный акт, согласно которому истец передал ответчику земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, д. 36, а ответчик принял указанный земельный участок "_полностью в таком виде, в каком он был на момент заключения договора_" (л.д. 33 т. 2).

Впоследствии 3 июля 2007 г. между ООО "Перспектива" (залогодатель) и Коммерческим банком "Москоммерцбанк" (ООО) был заключен договор ипотеки N 90-65331-ДИ-2007 предметом которого в соответствии с п. 1.1.1 и 1.1.2 являются часть здания (кафе с промтоварным магазином), имеющего площадь 1 646,7 кв.м., условный номер 12:10:03890:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, Мытищи, улица Юбилейная, дом 36, этаж 2, объект N 1, часть 1 (помещение принадлежит залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 марта 2007 г. 50 NБ N 033339, выданным Управлением Росрегистрации по МО) и право аренды земельного участка площадью 2 629 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Юбилейная, дом 36, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для размещения кафе и промтоварного магазина, кадастровый номер 50:12:010 08:0020 (л.д. 103-113 т. 1).

Кроме того, 3 июля 2007 г. между ООО "Росгосстрах-Столица" (Страховщиком) и ООО "Перспектива" (страхователем) был заключен договор ипотечного страхования N 2001/07/108/914. Пунктом 1 указанного договора ипотечного страхования N 2001/07/108/914 от 3 июля 2007 г. установлен предмет договора: договор заключен в обеспечение выполнения обязательств по возврату кредита, выданного на основании Кредитного договора N 90-05331-ВКЛ-2007 от 3 июля 2007 г., ООО "Перспектива". Предметом настоящего договора является страхование риска гибели (уничтожения), повреждения (недостачи недвижимого имущества, находящегося в собственности у страхователя и переданного в залог ипотеку) выгодоприобретателю в обеспечение исполнения Кредитного договора, а также риска прекращения прав собственности страхователя на вышеуказанное недвижимое имущество (п. 1.2). По настоящему договору Страховщик обязуется за обусловленную плату (страховую премию) при наступлении страхового случая произвести страховую выплату выгодоприобретателю в счет погашения общей задолженности Заемщика перед выгодоприобретателем по Кредитному договору (п. 1.3). В пункте 2 договора ипотечного страхования N 2001/07/108/914 указываются объекты страхования. По настоящему договору объектами страхования являются не противоречащие законодательству Федерации имущественные интересы страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимым имуществом - нежилым помещением, здания: (кафе с промтоварным магазином), имеющего площадь 1 646,7 кв.м., условный номер 12:10:03890:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, Мытищи, улица Юбилейная, дом 36, этаж 2, объект N 1, часть 1 (п. 2.1.1.; л.д. 96-102 т. 1).

В силу изложенного, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, и, делая вывод о том, что "_исходя из буквального толкования условий договора содержащихся в п. 1.1 не возможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору_" в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дал надлежащей оценки вышеуказанным документам, представленным в материалы дела и не установил было ли фактически передано продавцом спорное имущество покупателю и соответственно, использует ли покупатель спорное имущество при осуществлении им предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В связи с этим, постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленного иска, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить представленные доказательства в их совокупности, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 30 июня 2009 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-4238/09 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья

В.В. Петрова

Судьи

И.А. Белозерцева

Е.А. Брагина