Вопрос: Две квартиры, находящиеся в собственности их владельцев, были объединены в одну, и получено новое свидетельство. Нужно ли уплачивать налог при продаже такой квартиры, если согласно новому свидетельству она в собственности менее трех лет? ("Московский налоговый курьер", N 15-16, август 2012 г.)

Две квартиры, находящиеся в собственности их владельцев, были объединены в одну, и получено новое свидетельство. Нужно ли уплачивать налог при продаже такой квартиры, если согласно новому свидетельству она в собственности менее трех лет?

Доход от продажи квартиры, превышающий сумму налогового вычета (500 000 руб. (1/2 от 1 млн. руб.) или документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением в рассматриваемом случае двух квартир и их объединением (перепланировкой)), подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке в размере 13%. Обязанность по уплате данного налога должна быть исполнена в установленный налоговым законодательством срок, то есть не позднее 15 июля 2013 года.

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц согласно статье 207 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ признаются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации имущества, находящегося в Российской Федерации.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 1 и пункта 2 статьи 228 НК РФ налогоплательщики - физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

Данный пункт был введен в статью 217 НК РФ Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (в редакции от 27.12.2009) и его положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.

При решении вопроса об исчислении срока нахождения в собственности налогоплательщика в рассматриваемом случае квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир, УФНС России по г. Москве сообщает следующее.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), который вступил в силу 31 января 1998 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 1 статьи 14 Закона N 122-ФЗ установлено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество (в том числе на квартиру) удостоверяется свидетельством и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Согласно положениям пунктов 3, 6 и 9 статьи 12 Закона N 122-ФЗ разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым номером данного объекта.

В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Таким образом, идентификация объекта недвижимости - квартиры в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается объекту органом кадастрового учета. При этом срок нахождения в собственности указанного имущества исчисляется со дня внесения соответствующей записи о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного датой начала владения квартирой является дата государственной регистрации права собственности (день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав).

Как следует из обращения, в 2010 году в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была зарегистрирована в общую долевую собственность квартира, образовавшаяся в результате объединения двух смежных квартир, приобретенных супругами в 1994 и 2000 годах. В 2012 году данная квартира была ими продана.

Учитывая изложенное, датой начала владения реализованной квартирой, образовавшейся в результате произведенного объединения двух квартир, является дата государственной регистрации права собственности (день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав) - в рассматриваемом случае произведенная в 2010 году государственная регистрации права собственности.

Таким образом, на момент продажи данная квартира находилась в собственности супругов менее трех лет, в связи с чем на основании пункта 1 статьи 229 НК РФ такие физические лица - продавцы обязаны представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены такие доходы, и, что следует из положений пункта 4 статьи 228 НК РФ, уплатить по месту жительства в срок не позднее 15 июля года, в котором надлежит представить налоговую декларацию, сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, исчисленную исходя из налоговой декларации.

При этом налоговая база для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка в размере 13% (для налоговых резидентов Российской Федерации), определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, статьей 220 НК РФ.

Так, нормами подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик - продавец вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде, в частности, от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, но не превышающей 1 млн. руб.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 млн. руб.), исчисленный в соответствии с указанным подпунктом НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Вместо использования права на получение указанного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода.

Учитывая изложенные выше нормы гражданского и налогового законодательства, а также обстоятельства обращения, при получении в 2012 году дохода от продажи квартиры обязанность по его декларированию у обоих налогоплательщиков возникает в следующем году, то есть в срок не позднее 30 апреля 2013 года надлежит представить в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. При декларировании такого дохода налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в указанном порядке. Доход от продажи квартиры, превышающий сумму налогового вычета (500 000 руб. (1/2 от 1 млн. руб.) или документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением в рассматриваемом случае двух квартир и их объединением (перепланировкой)), подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке в размере 13%. Обязанность по уплате данного налога должна быть исполнена в установленный налоговым законодательством срок, то есть не позднее 15 июля 2013 года.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-14/39648@ от 4 мая 2012 г.