Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2012 г. N 33-1704 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - договор найма жилого помещения - оценка доказательств - договор продажи недвижимости - расписка)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2012 г. N 33-1704

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Зенкиной В.Л.,

судей Овсянниковой М.В., Карпушкиной Е.И.,

с участием прокурора Артамоновой О.Н.,

при секретаре Фаюстовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Овсянниковой М.В. дело по кассационным жалобам Румянцева С.А., Некрасова Р.Б. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 16.11.2011 г., по которому постановлено:

исковые требования Харисовой Л.Р. к Некрасову Р.Б., Румянцеву С.А. удовлетворить, во встречном иске Румянцева С.А. к Харисовой Л.Р. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, возмещении убытков, компенсации морального вреда отказать.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный .... между Некрасовым Р.Б. и Румянцевым С.А.

Взыскать с Некрасова Р.Б. в пользу Румянцева С.А. денежные средства в размере ... (...) рублей.

Прекратить право собственности Румянцева С.А. в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. ... .

Признать за Харисовой ЛР право собственности на квартиру, расположенную по адресу.

Взыскать с Некрасова Р.Б. в пользу Харисовой Л.Р. госпошлину в сумме ... руб. ... коп. (...), установила:

Харисова Л.Р., обратился в суд с уточненным в ходе рассмотрения дела иском к Некрасову Р.Б., Румянцеву С.А. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: ... от ... г. недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности Румянцева С.А. на квартиру, признании за ней права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что Некрасов Р.Б. обязался продать ей указанную квартиру, получил в счет оплаты ее покупной цены денежные средства и передал квартиру в ее владение, однако своего обязательства по оформлению договора купли-продажи не исполнил, и впоследствии незаконно продал квартиру Румянцеву С.А.

Румянцев С.А. обратился в суд со встречным иском к Харисовой Л.Р. о признании утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: ..., выселении, возмещении убытков, возникших в связи с необходимостью найма иного жилого помещения, в размере ... руб., а также с оплатой коммунальных услуг за квартиру в размере ... руб., взыскании компенсации морального вреда в размере ... руб. В обоснование встречного иска указал, что является собственником данной квартиры на основании договора купли-продажи от ... г., однако не имеет возможности пользоваться квартирой и несет убытки, поскольку в ней незаконно проживает Харисова Л.Р., ранее вселенная в нее Некрасовым Р.Б. на основании договора найма.

Харисова Л.Р., ее представитель адвокат Стаина Ж.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Румянцев С.А. и его представитель по доверенности Орлова О.Ю. в судебном заседании с иском Харисовой Л.Р. не согласились, на встречном иске настаивали.

Некрасов Р.Б. в судебном заседании отсутствовал, так как находится под стражей в следственном изоляторе в связи с возбуждением в отношении него уголовного дела, обеспечил явку своего представителя, адвоката Пантухова С.Е., действующего по ордеру и доверенности, который иск Румянцева С.А. поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении иска Харисовой Л.Р. - отказать.

Представитель УФМС по г. Москве, привлеченный в качестве третьего лица по делу, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Вопрос о возможности удовлетворения исковых требований оставил на усмотрение суда.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просят в кассационных жалобах Румянцев С.А. и Некрасов Р.Б.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав объяснения Румянцева С.А. и его представителя по доверенности Орловой О.Ю., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика Некрасова Р.Б. - Пантухова С.Е., поддержавшего доводы кассационной жалобы своего доверителя, представителя истца Харисова Л.Р. - адвоката Стаиной Ж.А., возражавшей против удовлетворения жалоб, заключение прокурора Артамоновой О.Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции достаточно полно определил круг имеющих значение для дела обстоятельств, тщательно проверил доводы сторон, дал оценку представленным доказательствам, правильно применил нормы материального права к возникшим правоотношениям.

Суд установил, что Некрасов Р.Б. являлся собственником квартиры по адресу: г. ... .

... г. между Некрасовым Р.Б. и Харисовой Л.Р. был заключен договор найма данной квартиры, по условиям которого Некрасов Р.Б. предоставил квартиру по указанному адресу за плату в пользование Харисовой Л.Р. и членам ее семьи сроком на ... месяцев с пролонгацией, а Харисова Л.Р. обязалась произвести капитальный ремонт квартиры на сумму в размере ... руб.

П. 3.1.4. договора предусмотрена обязанность Некрасова Р.Б. в случае продажи квартиры предложить ее прежде всего Харисовой Л.Р., при этом сумма, потраченная ею на ремонт квартиры, подлежала вычету из ее покупной цены. П.3.2.3. предусмотрено право Харисовой Л.Р. выкупить квартиру у Некрасова Р.Б. с его согласия.

Согласно акту приема-передачи жилого помещения от ... г. квартира по адресу ..., была передана Харисовой Л.Р. в день подписания договора.

Из материалов дела следует, что ... г. Некрасов Р.Б. выдал Харисовой Л.Р. расписку о том, что он получил от Харисовой Л.Р. ... руб. в счет оплаты цены квартиры, одновременно обязавшись передать ее в собственность Харисовой Л.Р. не позднее шести месяцев после ... г., т.е., не позднее ... г. Расписка подписана Некрасовым Р.Б., и засвидетельствована подписями Сафроновой Ю.Ф. и Грошева С.Б.

Однако, как установил суд, в установленный срок договор купли-продажи квартиры заключен не был, квартира в собственность Харисовой Л.Р. не передана. При этом Харисова Л.Р. продолжала проживать в квартире.

Из дополнительного соглашения к договору найма квартиры между Некрасовым Р.Б. и Харисовой Л.Р. от ... г. следует, что Некрасов Р.Б. и Харисова Л.Р. в соответствии с п. 3.1.4, п. 3.2.3. договора, а также на основании ст. 624 ГК РФ пришли к соглашению о переходе квартиры в собственность Харисовой Л.Р. по истечении срока или до его истечения при условии оплаты Харисовой Л.Р. выкупной цены квартиры, определенной сторонами и равной ... руб. При этом данная сумма была уплачена Некрасову Р.Б. ранее, что подтверждается распиской Некрасова Р.Б. от ... г. Полная выкупная стоимость квартиры, с учетом выполненного ремонта на сумму в размере ... руб., составила ... руб. (п. 1.2 соглашения). Срок оформления договора купли-продажи квартиры данным соглашением установлен не был.

Суду была также была представлена расписка Некрасова Р.Б. от ... г., согласно которой он обязался возместить Харисовой Л.Р. сумму в размере ... руб. в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств по договору аренды.

Таким образом, как установил суд, между Некрасовым Р.Б. и Харисовой Л.Р. фактически был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по названному адресу, поскольку он, будучи оформленным в виде условий в договоре найма квартиры, тем не менее содержал все существенные условия для такого договора.

Суд проверил доводы ответчиков о том, что Некрасов Р.Б. не имел намерения продлевать действие договора найма от ... г., однако, исследовав представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что данные доводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Суд правильно исходил из положений ст. 684 ГК РФ, в силу которой, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Материалы дела бесспорно свидетельствуют о том, что Некрасов Р.Б. не отказывался от продления договора найма от ... г. Напротив, как установил суд, Некрасов Р.Б. последовательно признавал право Харисовой Л.Р. на проживание в квартире, и, более того, принял на себя обязательства передать квартиру в ее собственность.

При разрешении спора суд правильно руководствовался ст. 429 ГК РФ, содержащей требования к предварительному договору купли-продажи имущества, а также ст. 550 ГК РФ, согласно которой, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Государственная регистрация предварительного договора продажи недвижимости не требуется.

Вся совокупность исследованных судом доказательств позволила суду прийти к объективному выводу о том, что между Некрасовым Р.Б. и Харисовой Л.Р. имел место предварительный договор купли-продажи квартиры, при этом заключение основного договора купли-продажи было поставлено в зависимость от оплаты покупателем Харисовой Л.Р. полной стоимости квартиры. Исследованные судом доказательства, в частности, расписки, выданные Некрасовым Р.Б., свидетельствуют о том, что полная оплата стоимости квартиры покупателем Харисовой Л.Р. была произведена. Однако договор купли-продажи квартиры заключен не был, т.к. Некрасов Р.Б. уклонялся от его заключения в установленном законом порядке, не отказываясь тем не менее от заключения договора, передав фактически квартиру в пользование Харисовой Л.Р., которая постоянно проживает в указанной квартире до настоящего времени, несет расходы по ее содержанию.

Доводы ответчиков о подписании дополнительного соглашения к договору найма квартиры, содержащего условие о передаче квартиры в собственность Харисовой Л.Р., под воздействием угроз с ее стороны и со стороны ее знакомого Грошева С.Б., обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку доказательств в подтверждение указанных доводов ответчики суду не представили.

Выводы суда основаны на оценке всей совокупности исследованных доказательств, в том числе, показаний свидетелей, заключений экспертов, не доверять которым у суда не было каких-либо оснований, материалов уголовного дела по обвинению Некрасова Р.Б. в совершении преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ. Оценка доказательств в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ подробно изложена в решении, оснований не соглашаться с данной оценкой доказательств судебная коллегия не усматривает.

На основании установленных по делу обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу о том, что Харисова Л.Р. выполнила свои обязанности по оплате цены квартиры, однако Некрасов Р.Б., получив от нее денежные средства и фактически передав квартиру, безосновательно не исполнил свою обязанность по заключению с ней договора купли-продажи.

Судом установлено, что ... г. Некрасов Р.Б. заключил договор купли-продажи квартиры по названному адресу с Румянцевым С.А., который на основании данного договора зарегистрировал свое право собственности на указанный объект недвижимости.

Суд правильно руководствовался ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Поскольку суд установил, что до заключения договор купли-продажи квартиры с Румянцевым С.А. ... г. Некрасов Р.Б. обременил данную квартиру своим обязательством по ее продаже Харисовой Л.Р., от которой получил денежные средства в счет продажи квартиры, является правильным вывод суда о том, что Некрасов Р.Б. не имел права отчуждать данную квартиру Румянцеву С.А. и договор от ... г., как нарушающий право Харисовой Л.Р. на получение квартиры в собственность, должен быть признан ничтожной сделкой.

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признав договор купли-продажи квартиры недействительным, суд принял правильное решение о приведении сторон данного договора в первоначальное положение, прекращении права собственности на квартиру Румянцева С.А. и возврате ему денег, уплаченных за квартиру, Некрасовым Р.Б.

Удовлетворяя иск Харисовой Л.Р. о признании права собственности на спорную квартиру, суд, руководствуясь ст. 218 ГК РФ и, установив, что Некрасовым Р.Б. фактически данная квартира была продана Харисовой Л.Р., переход права собственности не был зарегистрирован по обстоятельствам, не зависящим от ее воли, однако сделка была реально исполнена, пришел к обоснованному выводу о передаче квартиры в собственность Харисовой Л.Р.

Поскольку в резолютивной части решения судом допущена описка в указании суммы, подлежащей взысканию с Некрасова Р.Б. в пользу Румянцева С.А., вместо суммы ... руб. ошибочно указана сумма - ... руб., решение суда в данной части подлежит изменению.

В остальной части оснований для изменения решения суда не имеется.

Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям материального и процессуального закона.

Доводы кассационных жалоб сводятся к иной оценке доказательств и установленных на основании данных доказательств обстоятельств дела, однако оснований для этого судебная коллегия не находит. Ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом оценки суда первой инстанции и могли бы повлиять на выводы суда, доводы кассационных жалоб не содержат.

Оснований для отмены решения в кассационном порядке по доводам кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Перовского районного суда г. Москвы от 16.11.2011 г. - изменить в части размера суммы взыскания с Некрасова Р.Б. в пользу Румянцева С.А. Взыскать с Некрасова Р.Б. в пользу Румянцева С.А. денежные средства в размере ... руб.

В остальной части решение суда -оставить без изменения, кассационные жалобы Румянцева С.А., Некрасова Р.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи