Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2011 г. N 33-32758 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - жилище - переселение - право собственности)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2011 г. N 33-32758

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю.

и судей Казаковой О.Н., Горновой М.В.,

с участием адвоката Якимова Ю.Ю.,

при секретаре Бабойдо И.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Горновой М.В. дело по кассационной жалобе Фадеева Е.А. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2011 г., которым постановлено:

признать за Щербаковой Евгенией Сергеевной право собственности на отдельную однокомнатную квартиру N ..., расположенную по адресу: г. Москва, ул. ..., д. ... Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, установила:

Щербакова Е.С. обратилась в суд с иском к Фадееву Е.А. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ..., д. ..., кв. ..., ссылаясь на то, что в рамках исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры N 2-2672 от 26 февраля 2008 г. стороны фактически исполнили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ..., д. ..., кв. ..., в связи с чем она приобрела право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Ответчик иск не признал.

Представитель ответчика Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица Щербакова Э.В. с исковыми требованиями согласился.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе ответчик.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав ответчика, его адвоката, представителя истицы и третьего лица Щербакова Э.В. - Дмитриева В.А., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением требований закона.

По делу установлено, что распоряжением Префекта Западного административного округа города Москвы "О предоставлении жилого помещения в доме-новостройке в качестве компенсации в натуральном виде за изымаемую собственность гр.гр. Фадеевой О.И., Фадееву Е.В., Фадееву Е.А. в связи с переселением" на основании п. 4 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 года N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" в качестве компенсации собственникам отдельной однокомнатной квартиры N ..., расположенной по адресу: ... проспект, дом N ..., корпус ... в доме, подлежащем сносу, гр. Фадееву Е.А. предоставлена отдельная однокомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м. в доме новостройке по адресу: улица ..., дом ..., гр.гр. Фадеевой О.И. и Фадееву Е.В. предоставлена отдельная однокомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м. в доме новостройке по адресу: ... проспект, дом N ..., корпус ..., Управлению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном административном округе поручено оформить указанным гражданам в качестве компенсации в натуральном виде за изымаемую собственность квартиру N ... по адресу: улица ..., дом N ... и квартиру N ... по адресу: ... проспект, дом N ..., корпус ... с оплатой разницы в стоимостях в размере ... руб.

26 февраля 2008 года между Кобыляцкой Е.С. и Фадеевым Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, удостоверенный нотариусом города Москвы Кульбековым Э.Б., и зарегистрированный в реестре за N 2-2672, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: г. Москва, улица ..., дом ...

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость жилого помещения, которое Фадеев Е.А. намеревается продать по основному договору Кобыляцкой Е.С. определена сторонами в размере ... рублей.

В соответствии с п. 2.2. договора Кобыляцкая Е.С. обязалась предварительно оплатить ... рублей при подписании предварительного договора.

Согласно п. 4.1 договора настоящий договор является предварительным и содержит основанные условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем.

Согласно п. 4.2 договора стороны обязались заключить основной договор не позднее пяти рабочих дней со дня получения Фадеевым Е.А. свидетельства о регистрации его права собственности на жилое помещение.

В соответствии с приходными кассовыми ордерами и платежным поручением на общую сумму ... рублей, выписками по счетам истицы и ответчика Фадеева Е.А., заявлением на перечисление денежных средств истица оплатила ответчику Фадееву Е.А. стоимость квартиры N ... в размере, определенном п. 2.1 предварительного договора.

26 февраля 2008 года ответчик Фадеев Е.А. доплатил Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы за излишки при предоставлении жилой площади при переселении сумму в размере ... руб., о чем свидетельствует соответствующее платежное поручение и выписка по счету ответчика Фадеева Е.А.

11 марта 2008 года между Фадеевым Е.А. и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы был заключен договор N 44908 краткосрочного найма жилого помещения, согласно условиям которого Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы сдает, а Фадеев Е.А. принимает в срочное возмездное пользование и переезжает в предоставленную отдельную однокомнатную квартиру N ..., общей площадью ... кв. м., расположенную по адресу: улица ..., дом ..., освобождая при этом занимаемое на праве собственности жилое помещение по адресу: г. Москва, ... проспект, д. ..., корп. ..., кв. ...

В соответствии с п. 1.4 договора срок найма был установлен до государственной регистрации договора передачи или иного договора по переходу прав собственности на жилое помещение в ГУФРС по г. Москве.

Согласно свидетельству о заключении брака, выданному 08 августа 2008 года Отделом ЗАГС города Новороссийска управления ЗАГС Краснодарского края Россия, Кобыляцкой Е.С. после заключения брака с Щербаковым Э.В. присвоена фамилия Щербакова.

Согласно письму N 57-1732/1-(0)-1 от 24 мая 2011 года Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном административном округе, адресованному ответчику, для оформления прав собственности ответчика необходимо наличие оформленных прав собственности г. Москвы. Права собственности г. Москвы на жилое помещение по адресу: г. Москва, улица ..., дом ..., кв. ... не оформлены, процесс оформления прав собственности находится на этапе формирования пакета документов, необходимых для государственной регистрации.

Удовлетворяя исковые требования истицы, суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 26 февраля 2008 года не является предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку стороны фактическими действиями исполнили договор купли-продажи спорной квартиры, а именно истец оплатил ответчику Фадееву Е.А. стоимость квартиры, определенной в п. 2.1 предварительного договора, и принял квартиру от ответчика Фадеева Е.А. Кроме того, истец с момента передачи ему квартиры Фадеевым Е.А. нес бремя содержания указанной квартиры. Таким образом, добросовестно исполнив обязательства по принятию и оплате стоимости квартиры N ..., расположенной по адресу: город Москва, улица ..., дом ..., истец имеет право требовать признания права собственности на указанную квартиру за ним.

Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя.

Согласно ст.ст. 195, 198 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Данным требованиям закона решение суда не отвечает.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, в соответствии с названной нормой права заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из предварительного договора купли-продажи от 26.02.2008 г., заключенного между сторонами, усматривается, что стороны обязались в будущем заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, также установили срок, когда стороны должны заключить основанной договор.

Суд же в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ не привел в решении доказательства, свидетельствующие о том, что сторонами был заключен основной договор купли-продажи.

То обстоятельство, что истица выполнила обязательства по оплате квартиры в размере, установленном в предварительного договоре, не свидетельствует о том, что стороны заключили основной договор купли-продажи.

Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом в силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация права подтверждает наличие у продавца права собственности на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, только собственник вправе распорядиться своим недвижимым имуществом, отчудив его по договору купли-продажи. Поэтому по смыслу данных норм в момент заключения договора купли-продажи продавец недвижимости должен быть собственником продаваемого имущества.

При этом из самого предварительного договора п. 4.2 следует, что право собственности у истицы может возникнуть лишь только после получения ответчиком свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение, которое она могла позднее реализовать путем заключения договора купли-продажи.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что в момент заключения сторонами договора от 26 февраля 2008 г. истец являлся собственником квартиры.

Суд также, обосновывая вывод об удовлетворении иска, сослался на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", с учетом положений ч. 1 ст. 567 ГК РФ, при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется в собственность другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению.

Между тем, помимо того, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что ответчик являлся собственником, также и отсутствуют сведения о том, что у ответчика на 26 февраля 2008 г. возникло право на спорную квартиру.

Из вышеуказанного распоряжения Префекта ЗАО г. Москвы усматривается, что спорная квартира предоставлялась ответчику под условием оплаты разницы в стоимостях в размере ... рублей.

Ответчик в суде первой инстанции, а также в кассационной жалобе ссылается на то, что на дату заключения предварительного договора у ответчика не возникло право на спорную квартиру, поскольку им не была оплачена разница в стоимости квартир, только получив эту сумму от истицы после подписания предварительного договора, он смог выполнить обязательства перед Москвой, в связи с чем ему и была предоставлена данная квартира 11 марта 2008 г. по договору краткосрочного найма.

Эти обстоятельства суд не проверил и оценки им не дал.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, принять меры к полному, объективному и всестороннему исследованию всех обстоятельств дела, доводов каждого лица, участвующего в деле и в зависимости от представленных сторонами доказательств разрешить дело в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2011 года отменить и дело направить в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи