Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по финансовому рынку по проекту федерального закона N 33049-6 "О внесении изменения и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенному Законодательным Собранием Пермского края (в части установления обязательного страхования риска ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по финансовому рынку
по проекту федерального закона N 33049-6 "О внесении изменения и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенному Законодательным Собранием Пермского края
(в части установления обязательного страхования риска ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве)

Досье на проект федерального закона

Рассмотрев проект федерального закона N 33049-6 "О внесении изменения и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части установления обязательного страхования риска ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве), внесенный Законодательным Собранием Пермского края (далее - законопроект), Комитет Государственной Думы по финансовому рынку (далее - Комитет) отмечает следующее.

Законодательные инициативы, касающиеся вопросов страхования объектов долевого строительства и (или) страхования гражданской ответственности застройщика, регулярно вносятся в Государственную Думу. Комитет неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу в рамках обсуждения поправок, предлагаемых для внесения в Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Обязательное страхование ответственности застройщиков требует серьезного подхода. На сегодняшний день нет четкой согласованной позиции. Поскольку Законом N 214-ФЗ предусматривается исполнение обязательств по договору залогом или поручительством, считается, что требование одновременного применения залога (или поручительства) и страхования является избыточным, так как данные меры обеспечивают исполнение одних и тех же обязательств. На практике применение данных норм может привести к двойному возмещению убытков.

Представленным законопроектом предлагается обязать застройщиков заключать договоры страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Для этого застройщики должны будут заключить договор страхования до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Кроме того, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома застройщики будут иметь только при наличии собственных денежных средств в размере не менее 30 процентов от сметной стоимости планируемого объекта и при наличии заключения уполномоченного федерального органа государственной власти о своей финансовой устойчивости.

Следует учесть, что согласно пункту 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, обязательства возникают в момент такой государственной регистрации. Поэтому некорректно говорить о страховании ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств до возникновения самих обязательств (проектируемая статья 15.2 законопроекта).

Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н "Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" установлен норматив обеспеченности обязательств застройщика, который рассчитывается путем деления стоимости активов застройщика на сумму обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, которые определяются исходя из цены договора участия в долевом строительстве. Сведения о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика представляются в контролирующий орган в составе ежеквартальной отчетности застройщика.

В соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства", отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

Таким образом, заключение о финансовой устойчивости деятельности застройщика не может быть получено до регистрации договора участия в долевом строительстве и сдачи застройщиком квартальной отчетности.

Кроме того, законопроект не содержит условий страхования, отсутствует определение страхового случая, нет требования к размеру страховой суммы. Нет критериев, которым должны соответствовать страховые компании, чтобы исключить риск создания "своих" страховых компаний. Предлагаемые затраты на страхование (страховой взнос), размер которых не должен превышать 5 процентов от цены договора участия в долевом строительстве, не имеют экономических обоснований.

Также непонятно требование наличия у застройщика собственных средств в размере 30 процентов от сметной стоимости планируемого к строительству объекта. Законопроект не устанавливает порядка и механизма использования или сохранности в полном объеме указанных средств, их целевого назначения, возможности их истребования в случае необходимости.

Следует также признать, что дополнительные затраты застройщика по договорам страхования или иным основаниям будут заложены в договоры долевого участия, что приведет к росту цен на строящиеся объекты.

Учитывая вышеизложенное, Комитет Государственной Думы по финансовому рынку рекомендует отклонить в первом чтении проект федерального закона N 33049-6 "О внесении изменения и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный Законодательным Собранием Пермского края.

Председатель Комитета

Н.В. Бурыкина