Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по земельным отношениям и строительству (шестого созыва) по проекту федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - внесен Президентом Российской Федерации (не действует)

1. Законопроект существенно меняет принципы земельного и природоохранного законодательства. Учитывая, что законопроект вступает в силу с 1 сентября 2012 года, возникают опасения, что такой подход приведет к разрушению существующих механизмов, проверенных временем, и не обеспечит действие новых. Кроме того, целый ряд новелл, предусмотренных законопроектом в данной сфере, требует дополнительного обсуждения и проработки.

Так, пунктом 86 статьи 1 законопроекта исключается пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исключается также пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (новая редакция 233 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оборот земельных, лесных участков, водных объектов согласно законопроекту может регулироваться только гражданским законодательством.

При этом в законопроекте не учитывается двойственный характер земли как уникального природного ресурса и как одного из объектов гражданских прав, что явилось причиной урегулирования земельных правоотношений отдельной отраслью права с характерным предметом и методом регулирования.

Только земельное законодательство в качестве одного из главенствующих принципов устанавливает учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Учитывая вышеизложенное, представляется необходимым сохранить действующую норму Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 86 статьи 1 законопроекта также исключается такое понятие, как "объекты, изъятые из оборота".

Необходимо отметить, что такая категория как объекты, ограниченные в обороте, имеет принципиально иное регулирование в земельном законодательстве, нежели в гражданском. Ограничение оборотоспособности или изъятие из оборота в земельном законодательстве раскрывается через установление конкретного перечня правомочий, которые может реализовать владелец в отношении объекта, ограниченного в обороте.

Так, на основании пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На основании подпункта 1 пункта 5 этой же статьи земельные участки особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27, признаются ограниченными в обороте. Пунктом 7 статьи 95 ЗК РФ дополнительно перечисляются виды деятельности, запрещенные на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения.

В то же время ограничение оборотоспособности в Гражданском кодексе Российской Федерации трактуется в совершенно ином ключе. В соответствии с предлагаемыми поправками в пункт 2 статьи 129 законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Таким образом, конструкция правового института ограничения оборотоспособности, содержащаяся в Гражданском кодексе Российской Федерации, не может в полной мере применяться к земельным правоотношениям, в том числе в связи с необходимостью обеспечения сохранения земли, лесов как природного ресурса, что предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и в виду наличия в указанных правоотношениях элементов государственного управления и административного регулирования.

Кроме того, законопроект предусматривает изменение существующего правового регулирования вопросов собственности публично-правовых образований на земельные участки, лесной фонд и водные объекты.

Так, законопроектом исключается пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Вместо этого предлагаемой законопроектом статьей 286 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований или в собственности субъектов Российской Федерации, являются собственностью Российской Федерации.

Таким образом, все земли и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, будут отнесены к федеральной собственности. Это приведет к передаче полномочий по распоряжению указанными земельными участками от органов местного самоуправления федеральным органам исполнительной власти.

По мнению Комитета, предлагаемое изменение не может быть поддержано, поскольку приведет к существенному снижению доходной базы муниципалитетов, необходимости значительного увеличения штатной численности федеральных органов, и, в конечном счете, к неэффективности использования указанной земли.

Предлагаемой законопроектом статьей 296.9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что водные объекты, не находящиеся в соответствии с законом в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований или субъектов Российской Федерации, являются собственностью Российской Федерации. Такой остаточный принцип отнесения водных объектов к федеральной собственности противоречит Водному кодексу Российской Федерации, согласно статье 8 которого водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением отдельных случаев (пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу).

Вводимая законопроектом статья 296.10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность предоставления во владение и пользование граждан и юридических лиц земельных участков лесного фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем согласно статье 8 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки в составе земель лесного фонда находятся исключительно в федеральной собственности. Представляется целесообразным сохранить указанное положение Лесного кодекса Российской Федерации и исключить из предлагаемой законопроектом редакции статьи 296.10 Гражданского кодекса Российской Федерации норму о возможности предоставления земельного участка лесного фонда, находящегося в муниципальной собственности.

Такой пересмотр базовых принципов водного и лесного законодательства не может быть поддержан, требует дополнительного обсуждения и детальной оценки правовых последствий.

По мнению Комитета, вышеуказанные изменения, предусмотренные законопроектом, нуждаются в существенной доработке. При этом целесообразно установить особенности регулирования правовых отношений в сфере земельных, лесных и иных природоохранных отношений специальными законами (например, нормы регулирующие оборот сельскохозяйственных земель, особенности предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, их образование и т.д.).

2. Законопроектом предлагается "перенести" из Земельного кодекса Российской Федерации ряд положений, регулирующих порядок возникновения и прекращения права собственности на земельный участок при его разделе, объединении и выделе, при этом не в полной мере учитывается специфика земельных правоотношений.

Так, пунктом 1 статьи 289 предусмотрено, что в случае раздела земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, на несколько земельных участков право собственности на первоначальный земельный участок прекращается с момента возникновения права собственности такого лица на вновь образованные земельные участки.

Вместе с тем, данная норма не учитывает, что статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает два исключения из этого правила:

- при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок);

- при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Отказ от возможности сохранения земельного участка в измененных границах при его разделе приведет к возложению на землепользователей и землевладельцев, в том числе граждан, дополнительных, во многих случаях избыточных затрат, связанных с формированием всех земельных участков, образуемых в результате раздела. Таким образом, гражданин, чтобы оформить права на свой садовый участок, должен будет провести межевание и поставить на государственный кадастровый учет не только свой земельный участок, но и участок, составляющий территорию всего СНТ, а в ряде случаев, и соседних садовых участков.

Следует также отметить, что в отношении земельных участков неприемлемы предусмотренные законопроектом положения пункта 4 статьи 222 и пункта 3 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым раздел вещи, на которую установлено ограниченное вещное право, и выдел из нее доли в натуре не допускается. Данное положение приведет к ограничению прав, в первую очередь, самих землепользователей и землевладельцев и представляется необоснованным.

Не понятен смысл замены термина "объединение земельных участков", используемый Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, на понятие "соединение".

Кроме того, указанная статья законопроекта не учитывает наличие в законодательстве и иных способов образования земельных участков.

Учитывая вышеизложенное, по мнению Комитета, специфику образования земельных участков, требования к их образованию, в том числе с учетом требований охраны и рационального использования земель, необходимо сохранить в земельном законодательстве. Тем более, что отношения по образованию земельных участков, особенно применительно к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности, во многом носят административный характер и регулируются императивными нормами.

3. Законопроектом Гражданский кодекс Российской Федерации дополняется главами, определяющими институты владения и защиты владения (главы 13 и 14). Данные положения не поддерживаются в той мере, в какой допускают защиту незаконного владельца против законного правообладателя недвижимой вещи, чьи права зарегистрированы.

4. Предлагаемой законопроектом редакцией статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается новая система вещных прав. Данная статья устанавливает, что вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права. Ограниченные вещные права устанавливаются на вещь, находящуюся в собственности другого лица. К ограниченным вещным правам относятся:

- право постоянного землевладения (глава 20);

- право застройки (глава 20.1);

- сервитут (глава 20.2);

- право личного пользовладения (глава 20.3);

- ипотека (глава 20.4);

- право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5);

- право вещной выдачи (глава 20.6);

- право оперативного управления (глава 20.7);

- право ограниченного владения земельным участком (статья 297.1).

Существующая система ограниченных вещных прав, по мнению Комитета, во многом не отражает всего многообразия правовых отношений и не в полной мере отвечает современным реалиям.

Вместе с тем, исходя из смысла законопроекта, предлагаемая система вещных прав фактически предусматривает вытеснение обязательственных правоотношений в сфере земельного законодательства. Так, законопроектом предусматривается необходимость предоставления земельного участка на праве постоянного землевладения или праве застройки в зависимости от целей использования земельного участка.

Законопроектом существенно снижается роль арендных отношений и фактически уничижается его место в системе прав на земельные участки, поскольку допускает только предоставление земельных участков в аренду для строительства объектов, право собственности на которые возникает у собственника земельного участка.

Пунктом 29 статьи 8 законопроекта предусмотрена обязанность арендаторов переоформить право аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, на право собственности или на право застройки, за исключением случаев, когда договором аренды предусмотрено, что строительство осуществляется для собственника земельного участка. (При этом также спорным представляется безусловное право арендатора приобрести земельный участок в собственность, тем более, что условия такого приобретения (платно или бесплатно, в каком порядке) законопроектом не определены).

В отношении государственных и муниципальных унитарных предприятий предусмотрена трансформация всех принадлежащих им прав на земельные участки, в том числе и аренды, на право оперативного управления. При этом непонятна правовая судьба договора аренды - подлежит ли он расторжению и в каком порядке, предусматриваются ли какие-либо компенсации в связи с досрочным расторжением такого договора.

Кроме того, отдельного обсуждения заслуживает вопрос возможности трансформации права аренды, предоставленного на ограниченный срок, в том числе и до года, на вещные права, минимальный срок которых - 50 лет.

Из законопроекта непонятна судьба права безвозмездного срочного пользования земельными участками, которое в настоящее время по Земельному кодексу Российской Федерации в большинстве случаев возникает не на основании договора, а решения органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Частью 28 статьи 8 законопроекта предусмотрено признание принадлежащих гражданам и юридическим лицам прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения земельными участками правами постоянного землепользования или ограниченного владения земельным участком в зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

При этом не предусмотрено, каким образом должно осуществляться это признание, должен ли предшествовать ему акт органа власти, требуется ли перерегистрация прав, на какой срок считаются предоставленными указанные права, каким образом устанавливается размер платы за соответствующее право.

В связи с этим, Комитет отмечает озабоченность, что предусмотренный подход может привести к негативным последствиям для широкого круга лиц в виде необходимости изменения и переоформления целого ряда правоустанавливающих документов.

В период посткризисной ситуации, когда граждане, предприниматели и юридические лица только начинают восстанавливаться, по мнению Комитета, недопустимо искусственно создавать дополнительные административные барьеры, связанные с оформлением и переоформлением документов. Также предполагается, что в короткий срок будет приведено в соответствие несколько миллионов договоров аренды, заключенных по поводу объектов недвижимости.

Кроме того, необходимо учесть, что в настоящее время также существует огромное количество правоустанавливающих документов, выданных в советское время, удостоверяющих созвучные, но и иные по содержанию права: постоянного пользования, безвозмездного пользования, право застройки, договор о застройке, право вторичного землепользования, решение о землеотводе и т.п. В отсутствие четкого порядка преобразования данных прав введение новых прав существенно затруднит восприятие предложенных новелл законодательства и повлечет множество ошибок при его применении.

5. Исходя из положений законопроекта фактически для граждан и юридических лиц при предоставлении земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предлагается ограничиться двумя вещными правами (за исключением права собственности):

- право постоянного землевладения, которое предоставляется для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис);

- право застройки - в целях возведения зданий и сооружений и их последующей эксплуатации.

Вместе с тем практика показывает, что все многообразие отношений и видов использования земельных участков не укладывается в два случая - цели, связанные со строительством, и цели, не связанные со строительством.

Например, тоже самое ведение сельскохозяйственного производства может предполагать строительство сельскохозяйственных объектов, организация охоты может быть как связана с созданием объектов недвижимости, так и нет.

Не понятно, на каком праве можно предоставить земельный участок для ведения садоводства, которое в соответствии с законом предусматривает использование земельного участка как для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, так и для возведения жилого сооружения, либо для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

В случае предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях строительства, также возникает вопрос о виде права, поскольку использование земельного участка не предполагает использование каких-либо природных свойств земельного участка, но и застройка на первоначальном этапе (до образования новых земельных участков для строительства конкретных объектов) также не осуществляется. При этом, следует иметь в виду, что часть земельных участков должна быть возвращена обществу в виде дорог, зеленых площадок и т. п., чего договор о праве застройке не предусматривает.

Исходя из привязки вида вещного права к целям использования земельного участка, вытекает, что в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка во многих случаях потребуется переоформление прав на земельный участок, что не может быть поддержано.

Согласно законопроекту на земельном участке, предоставленном на праве постоянного землепользования, допускается возведение зданий или сооружений при условии предоставления лицу права застройки земельного участка.

Следует учитывать, что возможность строительства на земельном участке определяется не видом права на земельный участок, а видом разрешенного использования такого участка, устанавливаемого по общему правилу градостроительным регламентом. При этом основанием для строительства является разрешение на строительство. Введение необходимости получения еще в последующем права застройки лицом, которому земельный участок предоставлен на ином вещном праве, по мнению Комитета, не может быть поддержано, поскольку приведет к возникновению избыточных административных барьеров.

Кроме того, дополнительного обсуждения требуют и предусмотренные законопроектом случаи, когда осуществляется предоставление земельного участка на праве постоянного землепользования. Так, следует отметить, что Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрено предоставление участков для ведения лесного хозяйства и не раскрывается содержание такого вида деятельности. Вместе с тем предусматривается, что лесной участок может предоставляться для разных целей, в том числе для размещения объектов капитального строительства. Не понятно, о создании каких особо охраняемых территорий (за исключением природных) и геологических объектов идет речь в законопроекте.

Законопроектом предусмотрено, что право постоянного землепользования земельным участком является бессрочным или представляется минимум на 50 лет. Данное положение также нуждается в обсуждении. Так, в случае предоставления указанного земельного участка для использования недр или организации охоты первичным является разрешение на осуществление указанных видов деятельности и срок пользования земельным участком также должен ограничиваться сроком действия соответствующего разрешения (лицензией на пользование недрами, охотохозяйственным соглашением и т.д.).

В связи с этим, по мнению Комитета, спорным является установление общего правила о переходе указанного права в порядке универсального правопреемства и возможности распоряжаться земельным участком путем передачи его в аренду на срок до 5 лет.

Заслуживает обсуждения и предусмотренная законопроектом возможность изменения размера платы за землепользование - не чаще одного раза в 10 лет по соглашению сторон. В данном случае, защищая права землепользователей законодатель ущемляет права и законные интересы собственников земельных участков, что может привести к тому, что предоставление земельных участков, в том числе из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, на указанных условиях просто осуществляться не будет.

По мнению Комитета, положения о праве застройки также требуют существенной доработки.

Пункту 1 статьи 300 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Учитывая, что под застройкой по общему правилу принято понимать процесс строительства объектов капитального строительства, требует уточнения содержания указанного ограниченного вещного права в той части, в которой право застройки допускает эксплуатацию возведенного здания или сооружения.

Кроме того, согласно пункту 1 проектируемой статьи 300 Гражданского кодекса Российской Федерации право застройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений. Согласно предлагаемой статье 300.1 лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества. Место расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке является существенным условием договора об установлении права застройки (ст. 300.2).

Как уже отмечалось ранее, само право застройки как право на земельный участок, как правило, не может являться основанием для строительства. В то же время пределы, характеристика и местоположение возводимых зданий и сооружений устанавливаются градостроительным регламентом и не должны быть существенными условиями договора об установлении права застройки, по крайне мере в отношении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Иной подход приведет к разрушению концепции Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой правилами землепользования и застройки устанавливаются общие "правила игры" - виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, в рамках которых правообладатели земельных участках сами выбирают наиболее подходящие для них варианты. Принятие законопроекта в представленной редакции вновь породит ситуацию, когда орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает индивидуальное решение в отношении каждого конкретного участка, что не только создаст избыточные административные барьеры, но и создаст серьезные возможности для злоупотребления указанными органами своим правом, приведет к возникновению новых коррупциогенных факторов.

Необходимо также отметить, что согласно статье 300.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта существенными условиями договора об установлении права застройки являются информация о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, - также о характеристиках возводимого здания или сооружения. Кроме того, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) вносятся сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение и возводить новое, о праве реконструировать здание или сооружение, о сроке права застройки, о плате за право застройки.

По мнению Комитета, указанные сведения могут вноситься в ЕГРП только при наличии точной информации о таких объектах, исходя из утвержденной проектной документации и разрешения на строительства.

Таким образом, можно сделать вывод, что внесение сведений в ЕГРП, предусмотренных статьей 300.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта, возможно только при наличии у правообладателя земельного участка разрешения на строительство.

Вместе с тем, увязывать возможность предоставления земельного участка на праве застройки другому лицу при наличии таких документов, по мнению Комитета, не обосновано, учитывая, что кроме права собственности право застройки - единственное вещное право, предполагающее возможность возведения зданий и сооружений на земельном участке.

Следует отметить, что предлагаемая законопроектом в вышеуказанной статье терминология не в полной мере соответствует Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Кроме того, абзац третий пункта 1 ст. 300 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта предусматривает, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. Из предложенной редакции можно сделать вывод, что может существовать несколько управомоченных лиц, наделенных каждый своим правом застройки в отношении одного и того же земельного участка, что тоже требует дополнительного обсуждения.

Сомнение вызывают нормы законопроекта, согласно которым здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка. Указанное правило распространяется и на лиц, которые приобрели у лица, имеющего право застройки, помещения в здании (п. 2, 3 ст. 300, п. 1 ст. 300.7). Следовательно, гражданин, приобретший у лица, имеющего право застройки, квартиру в многоквартирном доме через 50 - 100 лет утратит на нее право собственности.

По мнению Комитета, указанные положения вообще ставят под сомнение целесообразность использования земельного участка на указанном праве. Следует отметить, что указанная норма будет распространяться и на объекты, строящиеся в настоящее время на земельных участках, предоставленных на праве аренды, которое трансформируется в соответствии со статьей 8 законопроекта в право застройки.

Таким образом, единственным вариантом приобретения безусловного права собственности на построенное здание, сооружение, является его строительство на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности.

Вместе с тем предоставление изначально находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства в собственность, в принципе, как и предоставление его на праве застройки на срок от 50 до 100 лет, и возможность принудительно прекратить такое право, в том числе в случае не осуществления строительства в установленный срок, исключительно по решению суда, фактически исключает механизмы влияния органов государственной власти и органов местного самоуправления на сроки строительства, своевременное освоение земельного участка и не в полной мере соответствует государственной политике в этой сфере.

В отношении права застройки имеются и другие замечания. Так, неоправданно узко сформулирована статья 300.4, устанавливающая только две формы оплаты: определенные в твердой сумме платежи, вносимые ежегодно или единовременно и предоставление собственнику земельного участка в собственности либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях. При этом, пересматривать размер данной платы можно будет лишь только раз в десять лет.

Также, право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок. При этом, законопроектом не установлена судьба возведенного на данный момент здания, сооружения.

Законопроектом вводится также новый вид права - пользовладение. Предложенные изменения не достаточно полно определены: пользовладение может быть платным, что делает его схожим с правом постоянного землепользования или правом застройки (если пользовладельцу дано право строительства), или бесплатным, что приравнивает его к ссуде или безвозмездному срочному пользованию земельного участка.

По мнению Комитета, в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также навряд ли применимы предусмотренные законопроектом право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи.

Комитет отмечает, что принятие предложенной законопроектом системы вещных прав и закрепление большинства положений о вещных правах в Гражданском кодексе Российской Федерации приведет к необходимости внесения существенных изменений, в том числе, в Земельных кодекс Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, Комитет считает, что главы, регулирующие вопросы вещных прав на земельные участки, нуждаются в серьезной доработке. Кроме того, учитывая специфику прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, представляется целесообразным в Гражданском кодексе Российской Федерации сохранить только общие положения о таких правах, детально урегулировав их, в том числе и случаи возникновения того или иного права на указанные земельные участки, земельным законодательством.

6. Законопроектом предусмотрено внесение изменений в статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Законопроектом предлагается также закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации основания выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд. При этом, законопроектом предусматривается открытый перечень оснований изъятия для государственных и муниципальных нужд, что Комитетом не может быть поддержано.

Так, органы власти и органы местного самоуправления получат возможность изымать земельный участок в любом случае и под любые цели, которые, по их мнению, носят "исключительный характер". Это не будет способствовать защите права частной собственности, что противоречит Конституции Российской Федерации.

Спорным представляется основание для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд - размещение объектов, предназначенных для судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в целях обеспечения доступа граждан и организаций к правосудию. При этом в данном случае возможность изъятия земельного участка даже не ставится в зависимость от наличия иных вариантов размещения таких объектов.

Непонятно также, почему выкуп земельных участков предусматривается только в целях обеспечения доступа граждан и организаций к правосудию. Не умаляя значимости данной цели, возникает вопрос, почему в таком случае игнорируются вопросы жизнеобеспечения граждан, например, в целях обеспечения их доступа к здравоохранению.

Следует отметить, что на сегодняшний день изъятие земельных участков носит исключительный характер и связано с размещением объектов, иное размещение которых с учетом специфики таких объектов (линейные, электростанции и т.п.) не представляется возможным. Вопрос обеспечения доступа населения к объектам образования, здравоохранения, правосудия должен решаться через нормативы градостроительного проектирования и документацию по планировке территории.

Вместе с тем в законопроекте отсутствует предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации возможность субъектов Российской Федерации устанавливать основания изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

Что касается порядка выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, законопроект во многом воспроизводит действующие статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняя практически все существующие правовые пробелы в регулировании данного вопроса. Не урегулирован вопрос выявления собственников, при отсутствии информации о них; требование о внесении записи в ЕГРП не возможно выполнить при отсутствии регистрации прав на земельный участок; не определён состав документов, необходимых для изъятия, полномочия органов власти; не прописана чётко сама процедура изъятия участков; в случае если необходимо изъять не весь участок, а только его часть, порой незначительную, без согласия собственника невозможно разделить земельный участок; не установлена процедура изъятия земельных участков у публичного собственника.

В этой связи необходимо отметить, что данные вопросы предлагается детально урегулировать проектом федерального закона N 304493-5 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд", принятым в первом чтении 18 октября 2011 года.

Учитывая вышеизложенное, Комитет считает необходимым исключить из законопроекта нормы, регулирующие вопросы выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, и детально урегулировать их в рамках специального законопроекта.

7. Предлагаемой законопроектом главой 20.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается законодательное регулирование института сервитута.

Законопроект предусматривает исчерпывающий перечень видов сервитута (сервитут перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; коммунальные сервитуты; строительные сервитуты; сервитуты для пользования участком недр и т.п.). Учитывая, что в законопроекте речь идет о частном сервитуте, устанавливаемом по соглашению собственников в отношении определенного круга лиц, по мнению Комитета, установление сервитута не должно быть ограничено приведенными основаниями.

Следует отметить, что согласно пункту 3 новой редакции статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут является бессрочным, если иное не установлено Кодексом. Вместе с тем, целесообразно оставить этот вопрос на усмотрение сторон.

По мнению Комитета, норма о возможности изменения размера платы за сервитут не чаще чем один раз в пять лет по соглашению сторон, приведет к нарушению баланса интересов собственника земельного участка и лица, в интересах которого устанавливается такой сервитут, в пользу последнего.

Следует также отметить, что законопроектом предусматривается заключение соответствующего соглашения об установлении сервитута собственниками служащей и господствующей вещи. Это положение фактически не реализуемо в отношении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Представляется в данном случае целесообразно установить возможность заключения указанных соглашений землепользователями и землевладельцами земельных участков.

Дополнительного обсуждения и проработки требует предлагаемая законопроектом статья 301.7 "Строительные сервитуты", согласно которой сервитут стройки допускает в целях проведения работ временное размещение в границах земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Сервитут стройки устанавливается на период строительства, капитального ремонта или реконструкции здания или сооружения при недостаточности господствующего земельного участка для осуществления строительных работ.

Вместе с тем из предложенной законопроектом редакции не ясны критерии установления такой недостаточности господствующего земельного участка. По мнению Комитета, указанные положения нуждаются в уточнении.

Кроме того, следует отметить, что сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в границах господствующей вещи. В установлении сервитута опоры не может быть отказано, если в соответствии со строительными нормами и правилами такая опора необходима.

Таким образом, возникает опасение, что обязательность установления сервитута опоры будет стимулировать к злоупотреблению правом собственником господствующей вещи (т.е. земельного участка предоставленного для строительства), который при подготовке проектной документации будет предусматривать размещение опоры на чужом земельном участке.

Взамен предусмотренного земельным законодательством публичного сервитута законопроект вводит новую статью 295.2 "Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия участка у собственника". При этом законопроектом не предусматривается таких оснований ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах (при которых в настоящее время допускается установление публичного сервитута), как в целях: сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (предусмотрено - только в целях проведения научно-исследовательских и проектно-изыскательских); свободного доступа к прибрежной полосе.

Кроме того, законопроектом в отличие от существующего правового регулирования не предусматривается проведение общественных слушаний, что не позволит учесть мнение населения при установлении соответствующих ограничений.

Учитывая вышеизложенное, указанная норма нуждается в дополнительной проработке.

8. Комитет отмечает правовую неопределенность положений о праве приобретения чужой недвижимой вещи.

Вызывает вопросы предусмотренное статьей 304.2 Гражданского кодекса в редакции законопроекта положение о том, что, в случае, если вещь, в отношении которой регистрируется указанное вещное право, еще не создана, государственная регистрация права приобретения чужой недвижимой вещи осуществляется как регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой или из которой будет создана новая недвижимая вещь (земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости; объекта незавершенного строительства, в котором будет находиться помещение, и др.).

По мнению Комитета, такое вопрос обременения существующей недвижимой вещи за счет недвижимой вещи, которая еще не создана, требует дополнительного обсуждения и разъяснения.

9. Законопроектом предлагается изменить существующие положения и принципы государственной регистрации прав на имущество.

Гражданский кодекс Российской Федерации предполагается дополнить статьёй 8.1, определяющей принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 предлагаемой статьи если иное не установлено законом сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. При этом государственный орган вправе проверить законность соответствующей нотариально удостоверенной сделки.

По мнению Комитета, указанные положения направлены на защиту прав и законных интересов лиц, недопущению нарушения законодательства при совершении соответствующих сделок.

Вместе с тем такие положения способны усложнить оборот недвижимости, а также удлинить оформление прав на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, Комитет полагает, что предлагаемые законопроектом положения о нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимым имуществом требует детального обсуждения и возможного разработки ряда дополнительных критериев для установления обязанности их нотариального удостоверения.

При этом, следует отметить, иные положения законопроекта, предусматривающие обязательное нотариальное удостоверение только определенных сделок, не согласуются с положениями пункта 2 указанной статьи.

Кроме того, предлагаемой статьей 8.1 не регулируются случаи государственной регистрации прав, которые возникают, изменяются или прекращаются на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, из решений собраний и др.

Учитывая, что государственная регистрация прав на имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, по мнению Комитета, не совсем обоснованными представляются нормы законопроекта, предусматривающие внесение в ЕГРП сведений, выходящие за рамки данного юридического акта (например, сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение или строить новое, о праве реконструировать здание или сооружение, о плате за право застройки (п. 2 ст. 300.2)

Требует дополнительного обсуждения норма законопроекта, допускающая внесение в ЕГРП при государственной регистрации прав одного лица отметок о наличии возражений лица, за которым аналогичное право было зарегистрировано ранее. При этом, если указанное лицо не оспорило в течение 3 месяцев зарегистрированное право в суде, то отметка о возражении аннулируется. На указанный период исключается возможность ссылаться на достоверность данных реестра. По мнению Комитета, не совсем целесообразно вносить в ЕГРП сведения о правах на недвижимое имущество, в отношении которых существует спор. Кроме того, предусмотренная норма может привести к злоупотреблению прежними правообладателями своим правом.

Требует также уточнения новый пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Следует отметить, что такие исключения Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрены, но предусмотрены иными федеральными законами (например, "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и т.д.). Следует отметить, что это учтено в иных статьях законопроекта (например, новая редакция статьи 243 Гражданского кодекса Российской Федерации).

10. Законопроектом вводятся новый вид гражданско-правовых отношений - соседские.

Посредством данной категории прав авторами законопроекта предпринята попытка установить взаимные права и обязанности собственников соседних земельных участков, а также наделить собственника (владельца) земельного участка правом подачи негаторного иска (иска об устранении нарушений прав собственника (владельца) земельного участка, которые не связаны с лишением владения) в случае, если последствия использования соседнего участка превышают установленные нормативы, разумные пределы исходя из природы и местоположения земельного участка или из обычая.

Необходимо отметить, что законопроект в этой части содержит много неопределенных понятий и формулировок, допускающих неоднозначное толкование, которые на практике приведут к большому количеству судебных споров, с одной стороны, и к отсутствию нормативно-правовой базы у судебных органов для вынесения решений, с другой стороны.

Например, на основании нового п. 1 ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка обязан, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное, не возводить здания или сооружения, в отношении которых очевидно, что их существование или использование будет иметь следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок. На основании того же пункта собственник такого здания (сооружения) обязан снести его в целях прекращения недопустимого воздействия.

Очевидно, что категория "недопустимое воздействие" слишком субъективна для того, чтобы вызывать столь серьезные последствия с учетом отсутствия системы прецедентного права в Российской Федерации.

Кроме того, представляется избыточным урегулирование в базовом федеральном законодательном акте таких частных случаев, как установление обязанности собственника соседнего участка свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им.

По мнению Комитета, целесообразно установить в Гражданском кодексе Российской Федерации основные начала и принципы регулирования взаимоотношений собственников (владельцев) земельных участков, а более детальное регулирование выделить в отдельные законодательные акты, принимаемые на основании и в развитие Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, предложенная редакция содержит редакционные погрешности и неточности, например, межевые знаки приравниваются к линии границы, вводятся не имеющие содержания понятия "приток света", "сужение вида" и т.п.

11. По вопросу о приобретательной давности (ст. 241, 242, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта), необходимо отметить, что законопроектом рассматривается исключительный вариант совпадения владения с границами признанного объекта недвижимости. На практике же фактическое пользование осуществляется на части земельных участков, на землях, в отношении которых не проведен кадастровый учет и в отношении самовольных построек. Соответственно правила о регистрации прав или о судебном признании прав на несуществующие с позиции права объекты недвижимости не возможно будет реализовать на практике.

Предлагается увеличить срок приобретательной давности в зависимости от того обстоятельства, выбыло ли имущество из владения собственника помимо его воли или нет. Однако об этом обстоятельстве правопреемник добросовестного владельца может быть неосведомлен, кроме того, факт отсутствие воли на выбытие имущества из владения собственника через такой продолжительный срок практически невозможно будет доказать. Более того, если владение вещью осуществлялось весь увеличенный срок владения помимо воли собственника (например, в связи с насильственными действиями), не позволяя собственнику осуществить защиту своих прав, то это не должно приводить к возникновению права собственности у захватчика вещи. Очевидно, что открытое и ненасильственное владение должно быть условием возникновения права собственности у фактического владельца.

Не учтено, что большинство случаев возникновения собственности в силу приобретательной давности может произойти в отношении находящихся в государственной или муниципальной земель, занятие которых не зависело от воли собственника. В связи с этим, непонятно какой срок (15 или 30 лет) является достаточным для приобретения права собственности на недвижимую вещь по рассматриваемому основанию.

12. Законопроектом предлагается в статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации установить новые правила признания прав на самовольную постройку. Так, признание самовольной постройки принадлежащей собственнику земельного участка осуществляется судом, если ее сохранение не создает угрозу жизни или здоровью граждан. Таким образом, законопроект уполномочивает любого собственника на нарушение разрешенного использования земельного участка и градостроительного регулирования, если построенное здание отвечает требованиям по его безопасному обслуживанию. Это делает невозможным проведение какой-либо действенной градостроительной и экономической политики, ставит частное право над публичными интересами, что нарушает общепризнанные юридические принципы.

13. Законопроект также направлен на гармонизацию принципов гражданского и земельного законодательства по установлению единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения.

В связи с этим законопроектом неоднократно предусматривается норма, согласно которой собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев предусмотренных законом (п. 4 ст. 287, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 297.2, п. 2 ст. 292).

Такой однозначный подход к решению вопроса не учитывает всего многообразия правовых отношений и условий осуществления строительства, может вызвать многочисленные споры на практике. Кроме того, представляется спорным в отношении зданий, сооружений, построенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Учитывая вышеизложенное, по мнению Комитета, указанные нормы законопроекта нуждаются в дополнительном обсуждении и проработке.

Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта устанавливает преимущественное право на приобретение земельного участка собственником здания или сооружения. Данное правило должно быть уточнено в случае, если здание или сооружение принадлежит нескольким лицам или если здание или сооружение размещено на основании какого-либо вещного права, либо на неделимом участке находятся несколько зданий и сооружений.

Кроме того, сама конструкция преимущественного права в данном случае представляется неприемлемой (если не согласился на выкуп на предложенных условиях собственник здания, сооружения, то вправе выкупить иное лицо). По мнению Комитета, необходимо предусмотреть исключительное право собственника здания, сооружения на приобретение прав на земельный участок, на котором находится такое здании, сооружение.

Дополнительного обсуждения, по мнению Комитета, требует новая статья 297.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, наделяющая собственника здания, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, широким кругом прав. Так, указанный собственник в случае повреждения (гибели) здания имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка.

14. Законопроект применительно к земельным участкам оперирует понятием "целевое использование земель" (ст. 296.5, 299.1, 300.1 и др).

Согласно новой редакции пункта 2 статьи 286 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесение земельного участка к той или иной категории в зависимости от его целевого назначения осуществляется на основании закона и в установленном им порядке.

В связи с этим необходимо отметить, что на рассмотрении Комитета находится проект федерального закона N 50654-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", предусматривающий отмену деления земель на категории.

15. Законопроектом (новая редакция статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации) вводится исчерпывающий перечень организационно-правовых форм некоммерческих организаций (некоммерческие корпорации и некоммерческие унитарные организации). При этом не предусматриваются такие организационно-правовые формы, как государственные корпорации и государственные компании. Термин "корпорация", используемый законопроектом, вводится как обобщающая характеристика юридических лиц, учредители (участники, члены) которых обладают правом на участие в управлении их деятельностью (право членства) (ст. 65.1).

Согласно пункту 6 статьи 8 законопроекта к юридическим лицам, создаваемым Российской Федерацией на основании специальных федеральных законов, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о юридических лицах применяются постольку, поскольку иное не предусмотрено специальным федеральным законом о соответствующем юридическом лице. Вместе с тем создание новых юридических лиц на основании закона и в организационно-правовых формах, которые не предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации, не допускается.

Учитывая, что государственные корпорации и государственные компании создаются в целях решения определенных государственных задач, указанное положение законопроекта, по мнению Комитета, нуждается в дополнительном обсуждении.

Кроме того, согласно предлагаемой редакции статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации к некоммерческим организациям отнесены, в том числе, саморегулируемые организации.

В связи с этим необходимо отметить, что исходя из федерального законодательства саморегулируемая организация - это не самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческой организации, а статус, который какая-либо некоммерческая организация вправе приобрести при условии соответствия требованиям закона.

Так, в соответствии с частью 6 статьи 3 Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" некоммерческая организация приобретает статус саморегулируемой организации с даты внесения сведений о некоммерческой организации в государственный реестр саморегулируемых организаций и утрачивает статус саморегулируемой организации с даты исключения сведений о некоммерческой организации из указанного реестра.

Кроме того, законопроект вводит дачно-строительные и садово-огороднические объединения граждан, не предусмотренные Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Учитывая вышеизложенное, Комитет считает необходимым уточнить ко второму чтению перечень организационно-правовых форм некоммерческих организаций.

В доработке нуждаются также предусмотренные законопроектом поправки в статью 49 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случаях, установленных законом, отдельными видами деятельности юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии) или членства в саморегулируемой организации. Так, указанная норма не учитывает, что членство в саморегулируемой организации не всегда является достаточным для осуществления определенных видов деятельности. Например, для выполнения работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, необходимо не только состоять в саморегулируемой организации, но и иметь выданное ей свидетельство о допуске к определенным видам указанных работ.

16. Пунктами 230 - 232 статьи 1 законопроекта предлагается новая редакция статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая более подробную регламентацию порядка проведения торгов.

Законопроектом в абзаце первом пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации расширяется перечень видов процедур торгов за счет формулировки "или в иной форме, предусмотренной законом". При этом Комитет считает целесообразным уточнить, какие виды торгов (кроме конкурсов и аукционов) имеются в виду законопроектом.

В связи с заменой законопроектом банковской гарантии на независимую гарантию, которую вправе выдавать любые коммерческие организации, по мнению Комитета, необходимо уточнить абзац 10 пункта 231 статьи 1 законопроекта в части возможности обеспечения обязательств участников торгов по заключения договора по результатам торгов посредством такой гарантии. Из предложенной редакции неясно, при каких случаях устанавливается такое условие, существует ли право организатора торгов при определенных случаях устанавливать обязательное обеспечение обязательства независимой гарантией.

Кроме того, возникает опасение, что введение данного способа обеспечения обязательства не позволит обеспечить эффективную защиту заказчика от рисков неисполнения обязательств участниками торгов по сравнению с банковской гарантией.

Требует дополнительного обсуждения абзац 14 пункта 231 статьи 1 законопроекта, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Считаем, что установление такого правила неоправданным, так как в процессе осуществления хозяйственной деятельности организации сталкиваются с наступлением различных обстоятельств, в том числе непреодолимой силы, которые могут не позволить им лично исполнить обязательство по договору. Кроме того, возникает сомнение в возможности организации при исполнении договора привлекать лиц для выполнения каких-либо отдельных, специфических видов работ.

По мнению Комитета, в случае, если одной из сторон договора является орган государственной власти или орган местного самоуправления, необходимо исключить предусмотренную абзацем 14 части 231 статьи 1 законопроекта возможность изменения условий договора, заключенного по результатам торгов сторонами, если такое изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, так как это дискриминирует иных участников процедуры торгов, а также несет риски предварительного сговора организатора и определенного участника торгов, либо конкретизировать какие условия договора имеют "существенное значение для определения цены на торгах", кем определяется степень значения условий договора.

Сроки признания торгов, проведенных с нарушением правил, недействительными, по мнению Комитета, целесообразно увязать со сроком исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, установленных пунктом 125 статьи 1 законопроекта - 3 года.

В подпункте "г" пункта 232 статьи 1 законопроекта необходимо указать, что в случае наступления последствий недействительности торгов возмещение соответствующих расходов организатора, должно производиться участниками торгов в размере, пропорциональном степени виновности каждого из них. При этом в указанном пункте следует уточнить механизм и порядок определения степени виновности участников и возмещения соответствующих расходов организатора торгов.

17. Пунктом 1 новой статьи 298.2 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливаются виды жилых помещений. Следует отметить, что данное положение законопроекта не в полной мере соответствует Жилищному кодексу Российской Федерации, который относит к жилым помещениям не только квартиру и комнату, но и жилой дом, часть жилого дома.

Учитывая вышеизложенное, Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству поддерживает законопроект при условии его доработки ко второму чтению с учетом изложенных замечаний.