Заключение Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на проект федерального закона N 154764-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", внесенный членом Совета Федерации М.Г. Кавджарадзе, О.М. Толкачевым, Э.Н. Василишиным и В.В. Артюховым в период исполнения ими полномочий членов Совета Федерации (по вопросам уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, а также уточнения компетенции органов товарищества собственников жилья) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
на проект федерального закона N 154764-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", внесенный членом Совета Федерации М.Г. Кавджарадзе, О.М. Толкачевым, Э.Н. Василишиным и В.В. Артюховым в период исполнения ими полномочий членов Совета Федерации (по вопросам уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, а также уточнения компетенции органов товарищества собственников жилья)

Досье на проект федерального закона

Проектом федерального закона N 154764-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", (далее - законопроект), внесенный членом Совета Федерации М.Г. Кавджарадзе, О.М. Толкачевым, Э.Н. Василишиным и В.В. Артюховым в период исполнения ими полномочий членов Совета Федерации, предлагается путем внесения изменений в статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, (далее - ЖК РФ), уточнить положения ЖК РФ в части уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, а также положения, касающиеся компетенции органов товарищества собственников жилья.

Законопроектом предлагается внести поправки в статью 36 ЖК РФ, которые позволят собственнику жилого помещения, расположенного непосредственно под или над помещениями, относящимися к общему имуществу, иметь преимущественное право на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции с последующим признанием права собственности в соответствии с порядком, установленном действующим законодательством.

Также законопроектом предлагается внести изменения в статьи 118, 120, 147 и 150 ЖК РФ, содержащие запрет включения в составы правления и ревизионной комиссии товарищества собственников жилья и жилищного кооператива членов одной семьи.

Законопроект не может быть поддержан Комитетом по следующим основаниям:

Многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.

Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.

Некоторые части общего имущества могут быть приращены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ. После получения такого согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ. Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.

В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал).

Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.

В части участия в Правлении, а также в составе ревизионной комиссии членов одной семьи необходимо учитывать, что избрание Правления и ревизионной комиссии как Товарищества собственников жилья, (далее - ТСЖ), так и жилищного кооператива, относиться к исключительной компетенции общего собрания членов этих организаций. Быть выбранным в состав Правления и Ревизионной комиссии ТСЖ, в соответствии со ст.147 и 150 ЖК РФ могут только члены ТСЖ, состоящего из собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Также необходимо учитывать, что жилое помещение может находиться в собственности всех или нескольких членов семьи, проживающих совместно, а также то, что в собственности членов семьи, проживающих раздельно, могут находиться и другие жилые помещения в данном многоквартирном доме.

С учетом изложенного, Комитет Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству не поддерживает проект федерального закона N 154764-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", внесенный членом Совета Федерации М.Г. Кавджарадзе, О.М. Толкачевым, Э.Н. Василишиным и В.В. Артюховым в период исполнения ими полномочий членов Совета Федерации.

Председатель Комитета

П.В. Крашенинников