Энциклопедия решений. Совет многоквартирного дома (ноябрь 2024)

Совет многоквартирного дома

Согласно ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома (далее - Совет дома) является дополнительным выборным институтом управления многоквартирным домом (далее - дом), выступающим в качестве уполномоченного представителя интересов собственников, если в этом доме не создано товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом и если в нем имеется более четырех квартир. Избрание Совета дома осуществляется общим собранием собственников из их числа.

Регистрировать Совет дома в органах местного самоуправления или иных органах не требуется.

Избрание Совета дома не является выбором способа управления домом, поскольку такого способа управления как непосредственное управление Советом дома ч. 2 ст. 161 ЖК РФ не предусматривает (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 07.08.2013 по делу N 33-4823).

Если в течение календарного года решение об избрании Совета дома собственниками не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников с повесткой дня об избрании Совета дома и председателя Совета данного дома или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, см. апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 20.11.2013 по делу N 33-24723/2013). Совет дома избирается в одном конкретном доме и не может быть избран применительно к нескольким домам (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

В случае бездействия органов местного самоуправления по созыву общего собрания с указанной повесткой дня, проведение такого собрание в порядке ч. 7 ст. 45 ЖК РФ может инициировать управляющая организация.

Совет дома осуществляет свои полномочия до переизбрания на общем собрании собственников, а случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья, до избрания его правления. Совет дома подлежит переизбранию каждые два года, однако общим собранием может быть установлен как более короткий, так и более длительный срок переизбрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет дома может быть переизбран досрочно (ч.ч. 9, 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество членов Совета дома устанавливается на общем собрании собственников с учетом имеющегося в доме количества подъездов, этажей и квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Компетенция Совета дома определена в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, при этом Совет дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников;

2) выносит на общее собрание собственников для обсуждения предложения:

- о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, на котором расположен дом;

- о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;

- о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;

- о компетенции Совета дома, избираемых комиссий;

- по другим вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;

3) представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества;

4) представляет собственникам до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе;

7) принимает решения о текущем ремонте общего имущества в случае наделения общим собранием собственников полномочиями на принятие такого решения.

Совет дома не подменяет собой такой высший орган управления домом, как общее собрание собственников, поэтому решения по вопросам исключительной компетенции общего собрания не могут быть переданы Совету дома.

Совет дома не наделен правом обращаться в суд с какими бы то ни было требованиями в интересах и от имени собственников помимо требований, связанных с управлением домом и предоставлением собственникам коммунальных услуг (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 25.01.2013 по делу N 33-455/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 23.10.2013 по делу N 33-3644).

Из числа членов Совета дома на общем собрании избирается председатель Совета дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью Совета дома и подотчетен общему собранию (ч.ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Согласно ч. 8 ст. 161 ЖК РФ председатель Совета дома осуществляет следующие полномочия:

1) до принятия общим собранием решения о заключении договора управления домом вступает в переговоры относительно условий указанного договора, доводит до сведения общего собрания их результаты;

2) на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления домом;

Примечание

По договору управления домом приобретают права и становятся обязанными все собственники, предоставившие председателю Совета дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении домом копии договоров, заключенных с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества, от этих лиц;

3) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании доверенности, выданной собственниками;

4) подписывает акты:

- приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества;

Примечание

Председатель Совета дома не уполномочен самостоятельно принимать решение о проведении текущего ремонта дома, он вправе только контролировать исполнение решения собственников о проведении такого ремонта (определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2014 по делу N 33-183/2014);

- о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;

- о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

5) направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления домом;

6) на основании доверенности, выданной собственниками, выступает в суде в качестве их представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг;

7) принимает решения по вопросам, не входящим в полномочия Совета дома, которые переданы ему для решения общим собранием, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению домом, могут избираться комиссии собственников, которые являются коллегиальными совещательными органами управления домом (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ). Комиссии собственников избираются по решению общего собрания собственников или по решению Совета дома (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Тема

???

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Протокол общего собрания собственников помещений об избрании Совета МКД

Протокол заседания Совета МКД

Доверенность на представительство интересов собственников помещений в МКД

Практическая ситуация

Построить список