Энциклопедия решений. Права на земельный участок при продаже недвижимости (ноябрь 2024)

Права на земельный участок при продаже недвижимости

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Характер этих прав определяется, в частности, тем, какими правами в отношении земельного участка обладал продавец.

Если продаваемое здание либо сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является продавец, к покупателю по общему правилу переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для их использования (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Так, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи, когда отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, может проводиться отдельно от земельного участка:

- отчуждается часть здания или сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждается здание или сооружение, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК РФ);

- отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Если отчуждаемые здание, сооружение находятся на земельном участке, который ограничен в обороте, и принадлежат одному лицу, их отчуждение проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, если такой участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, не допускается.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Если участник долевой собственности на объект недвижимости совершает сделку по отчуждению доли в праве собственности на здание, сооружение или принадлежащей ему части здания, сооружения или помещений в них, такое отчуждение проводится вместе с отчуждением доли этого лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если же продавец здания (сооружения) не являлся собственником земельного участка, а использовал его на иных основаниях, к приобретателю переходит право пользования частью земельного участка, занятой зданиями (сооружениями) и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник зданий (сооружений) (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). В таком случае приобретатель недвижимости имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - исключительное право на их покупку или приобретение права аренды (п. 3 ст. 35, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ).

В п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 Пленум ВАС РФ разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09).

Тема

Договор продажи недвижимости

См. также

Выкуп из государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)