Энциклопедия решений. Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитного договора (декабрь 2024)

Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитного договора

Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека. Ипотекой именуется залог недвижимого имущества: земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иных объектов недвижимости. Залог таких объектов возможен постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 1 ст. 130, абзац второй п. 4 ст. 334 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).

Помимо правил Гражданского кодекса РФ, ипотека регулируется положениями Закона об ипотеке.

Ипотека может возникать как на основании договора об ипотеке, так и в силу закона. В частности, в силу закона возникает ипотека жилого помещения, которое приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

Если обязательство заемщика обеспечивается ипотекой на основании договора, в таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения, описание объекта недвижимости, достаточное для его идентификации), его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении), существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п.п. 1 - 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Соглашение об ипотеке может быть включено непосредственно в кредитный договор. В этом случае он в обязательном порядке должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке)*(1). Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2012 N Ф01-223/12 и от 27.02.2012 N Ф01-220/12).

Если заемщиком по кредитному договору является гражданин, получающий кредитные средства для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщика по такому договору обеспечены ипотекой, к отношениям по этому договору применяется ряд положений, установленных для договора потребительского кредита Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)". В частности, в таком договоре должна быть определена полная стоимость кредита в соответствии с требованиями названного федерального закона. Информация о полной стоимости кредита должна быть размещена на первой странице кредитного договора. Кроме того, кредитор обязан разместить в местах оказания услуг (местах приема заявлений о выдаче кредита, в том числе в сети Интернет) информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита. В связи с предоставлением кредита по такому договору кредитор не вправе взимать вознаграждение за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Те же правила применяются и к договору займа (ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014).

В отношении кредитных договоров и договоров займа, обеспеченных ипотекой, заемщиком по которым выступает физическое лицо, заключившее договор в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, закон ограничивает размер неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по возврату кредита (займа), а также по уплате процентов за пользование кредитом (займом). Если по условиям такого договора в период просрочки в уплате суммы основного долга и (или) процентов по нему заемщику продолжают начисляться проценты за пользование кредитными (заемными) средствами, размер неустойки (штрафа, пени) не может превышать ключевую ставку Банка России, установленную на день заключения этого договора. Если по условиям кредитного договора (договора займа) проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются, размер неустойки не может превышать 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Эти ограничения применяются к договорам кредита (займа), обеспеченным ипотекой, которые заключены после 24.07.2016 (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 23.06.2016 N 217-ФЗ (далее - Закон N 217-ФЗ), ст. 2 Закона N 217-ФЗ).

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает уплату залогодержателю (банку) как основной суммы долга, так и процентов за пользование кредитом. Если иное не предусмотрено договором, ипотека также обеспечивает возмещение банку убытков, причиненных ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, уплату неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Требования залогодержателя обеспечиваются ипотекой в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п.п. 1, 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Кредитор (банк, иная кредитная организация, далее - банк) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (абзац первый ст. 50 Закона об ипотеке). Взыскание может быть обращено и в том случае, если в отношении должника, обязательства которого обеспечены ипотекой, введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (абзац второй ст. 50 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2015).

Из суммы, вырученной от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов на обращение взыскания на это имущество и его реализацию. Затем погашаются требования кредитора. Оставшиеся денежные средства передаются заемщику (ст. 61 Закона об ипотеке).

Некоторые особенности обращения взыскания на имущество должника, которое является предметом залога (в том числе ипотеки), и реализации такого имущества установлены Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ). Так, с даты введения в отношении должника - залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращать взыскание на заложенное имущество. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое заключено после даты введения наблюдения, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 1 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58). Нельзя обратить взыскание, в том числе во внесудебном порядке, и на заложенное имущество гражданина в период с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании его банкротом до даты утверждения плана реструктуризации долгов такого гражданина или до даты принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом (п. 1 ст. 213.10 Закона N 127-ФЗ).

В случаях, предусмотренных Законом N 127-ФЗ, план реструктуризации долгов гражданина, в отношении которого судом вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании его банкротом и введении процедуры реструктуризации долгов, может содержать положения о порядке и сроках продажи имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 6 ст. 213.14 названного Закона).

______________________________

*(1) Пункт 3 ст. 10 Закона об ипотеке предусматривает также государственную регистрацию договора ипотеки. Однако это правило не применяется к договорам ипотеки, заключенным после 01.07.2014. Начиная с этой даты государственной регистрации подлежит лишь сама ипотека (ч.ч. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

Тема

Обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору

См. также

Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора

Формы документов

Договор ипотеки здания (сооружения)

Договор об ипотеке квартиры

Согласие супруга на передачу жилого помещения в залог (ипотека)

Ещё...

Практические ситуации

Построить список