Энциклопедия решений. Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора (ноябрь 2024)

Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора

Кредитор (банк, иная кредитная организация, далее - банк), являющийся залогодержателем по договору об ипотеке, вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспеченным такой ипотекой, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон об ипотеке).

В ряде случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита и уплаты процентов по нему, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Основанием для этого может быть, например, грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил его содержания или ремонта, обязанности принимать меры по сохранению имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. Основанием может быть также нарушение обязанностей по страхованию заложенного имущества, необоснованный отказ залогодержателю в проверке этого имущества, его отчуждение без согласия залогодержателя (за исключением случаев, когда такое согласие не требуется согласно договору об ипотеке) и т.д. (п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке, решение АС Амурской области от 24.05.2007 N А04-1931/07-5/109).

По общему правилу взыскание на предмет ипотеки обращается в судебном порядке. Однако взыскание может быть обращено и во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором об ипотеке, кредитным договором или закладной (если права залогодержателя удостоверены закладной). Исключение составляет ряд случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается (в частности, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, однако это правило, в свою очередь, не распространяется на случай, когда стороны заключают соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки после того, как у залогодержателя возникли основания для обращения взыскания на это имущество (п. 3 ст. 349 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014), п. 1 ст. 50, ст.ст. 51, 55 Закона об ипотеке).

Если кредитный договор предусматривает уплату заемщиком сумм кредита и процентов по нему периодическими платежами (что, как правило, имеет место на практике), обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков их внесения более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Однако договором об ипотеке могут быть предусмотрены иные правила (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

В некоторых случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается даже при наличии неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств. По общему правилу это относится к случаю, когда период просрочки исполнения обязательства составляет менее чем 3 месяца, а сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки (от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, если взыскание обращается во внесудебном порядке) (п.п. 1, 3 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Как правило, обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не допускается. Однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, которое является предметом ипотеки (п. 1 ст. 446 ГПК РФ, определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 12-О-О, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.07.2011 N 33-22224).

По общему правилу при обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества права пользования этими жилыми помещениями как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таких помещениях, прекращаются. Это относится к случаям, когда жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Вместе с тем наниматель (арендатор), который заключил договор найма (аренды) жилого помещения до возникновения ипотеки либо, при условии согласия на это банка, после ее возникновения, сохраняет право пользования этим помещением даже после обращения взыскания на него. Соответствующий договор (найма, аренды) сохраняет силу до момента его прекращения (расторжения) по основаниям, предусмотренным законодательством (п.п. 1, 3 ст. 78 Закона об ипотеке, определение ФАС Волго-Вятского округа от 25.11.2010 по делу N А43-33305/2009, постановление Девятнадцатого ААС от 06.02.2012 N 19АП-6790/10).

При обращении взыскания на имущество, которое является предметом ипотеки, оно, как правило, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Это касается как судебного, так и внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Если на предмет ипотеки взыскание обращается во внесудебном порядке, залогодержатель и залогодатель вправе достичь соглашения о том, что предмет ипотеки реализуется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Предмет ипотеки может быть реализован и без проведения торгов (путем оставления его залогодержателем за собой), однако лишь в случаях, когда договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, имущество передается в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, и сторонами договора об ипотеке являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель. В этом случае к отношениям сторон применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера этих правоотношений (ст. 55, п. 1 ст. 56, ст.ст. 57 - 59 Закона об ипотеке, ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между залогодержателями, заявившими свои требования к взысканию, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Если имущество является предметом последующего договора (или последующих договоров) об ипотеке, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет преимущественное право удовлетворения своих требований перед последующими залогодержателями (п. 1 ст. 342 ГК РФ, п. 1 ст. 46, ст. 61 Закона об ипотеке).

Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения обеспечиваемых ипотекой требований по обязательству должника и в том случае, когда в отношении должника, нарушившего обязательство, введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (абзац второй п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, вступившей в силу с 01.07.2015). При этом необходимо учитывать некоторые особенности, предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ, вступившей в силу с 01.10.2015.

Так, с даты введения в отношении должника - залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращать взыскание на заложенное имущество. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое заключено после даты введения наблюдения, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 1 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58).

Вместе с тем, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления конкурсный кредитор по обязательствам, которые обеспечены залогом имущества должника, вправе в судебном порядке обратить взыскание на такое имущество, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности (п. 2 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ).

В период с даты вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом до даты утверждения плана реструктуризации его долгов или до даты принятия судом решения о признании гражданина банкротом обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. В этот период гражданин, в отношении которого возбуждено производство по делу о банкротстве, вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества. Аналогичные ограничения действуют в отношении должника - юридического лица.

В случаях, когда план реструктуризации долгов гражданина, в отношении которого судом вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании его банкротом и введении процедуры реструктуризации долгов, содержит условия, касающиеся погашения требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом (ипотекой), и залоговый кредитор одобрил эти условия, планом реструктуризации могут быть предусмотрены порядок и сроки продажи имущества, являющегося предметом ипотеки. Если конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества гражданина - должника, не голосовал за утверждение плана реструктуризации долгов такого гражданина, он вправе обратиться в суд с ходатайством об обращении взыскания на заложенное имущество гражданина. Такое ходатайство может быть удовлетворено судом, за исключением случая, если будет доказано, что обращение взыскания на указанное имущество препятствует исполнению плана реструктуризации долгов (п. 4 ст. 18.1, ст. 213.10, п. 6 ст. 213.14 Закона о банкротстве).

Тема

Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитного договора

Формы документов

Исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке