Энциклопедия решений. Отличия договора аренды предприятия от договора аренды отдельных объектов движимого и недвижимого имущества (ноябрь 2024)

Отличия договора аренды предприятия от договора аренды отдельных объектов движимого и недвижимого имущества

На практике нередко бывает затруднительным отличить договор аренды отдельных объектов движимого и недвижимого имущества от договора аренды предприятия как имущественного комплекса. Это имеет немаловажное значение, так как договор аренды предприятия обладает рядом специфических признаков. Так, в отличие от договора аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации независимо от срока, на который заключен этот договор (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Незарегистрированный договор аренды предприятия считается незаключенным и не порождает правовых последствий (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2008 N А79-225/2008).

Проводя различия между "обычным" договором аренды и договором аренды предприятия, суды обращают внимание, в частности, на следующие характерные признаки:

- предприятие характеризуется наличием совокупности вещей, прав и обязанностей, образующих в целом единый имущественный комплекс. В состав предприятия должны входить не только отдельные виды вещей, но и имущественные права;

- предприятие должно быть действующим имущественным комплексом и должно использоваться в предпринимательской деятельности;

- предприятие регистрируется в соответствии со специальными правилами (ст. 46 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Суды также подчеркивают, что предприятие как объект гражданского права включает целую совокупность имущества, причем совокупность различных его видов необходима для деятельности предприятия как имущественного комплекса (постановление Второго ААС от 09.06.2012 N 18АП-4765/12 и от 31.05.2011 N 02АП-2311/11). В частности, если договор не предусматривает передачу в аренду земельных участков, оборотных средств, прав пользования землей, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, что в силу ст. 656 ГК РФ относится к обязательным признакам договора аренды предприятия, он является договором аренды отдельного объекта имущества (или отдельных объектов), но не имущественного комплекса (постановления Четвертого ААС от 12.05.2011 N 04АП-3418/10, Первого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 N 01АП-473/09).

С другой стороны, если договор, поименованный, например, как договор аренды здания, предусматривает передачу в аренду также других объектов, которые в совокупности составляют имущественный комплекс, такой договор может быть квалифицирован судом как договор аренды предприятия (постановление ФАС Центрального округа от 16.04.2004 N А54-1235/02-С19).

Тема

Договор аренды предприятия