Энциклопедия решений. Передача, использование и возврат предприятия по договору аренды (ноябрь 2024)

Передача, использование и возврат предприятия по договору аренды

Передача предприятия арендатору и его возврат арендодателю осуществляется по передаточному акту. Если иное не предусмотрено договором, подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, при передаче предприятия в аренду является обязанностью арендодателя, а при возврате предприятия в связи с прекращением договора аренды - обязанностью арендатора. Эти действия осуществляются соответственно за счет арендодателя и за счет арендатора (ст.ст. 659, 664 ГК РФ).

Арендодатель до передачи предприятия арендатору должен письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о том, что предприятие передается в аренду. Однако отсутствие такого уведомления не приводит к недействительности договора аренды предприятия. Кредитор, который не был уведомлен об этом обстоятельстве, вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Соответствующий иск может быть им предъявлен в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п.п. 1, 3 ст. 657 ГК РФ). Равным образом, в исключение из общего правила (п. 1 ст. 391 ГК РФ), перевод на арендатора долга, входящего в состав предприятия, не требует обязательного согласия кредитора. Перевод долга без такого согласия не приводит к ничтожности договора аренды предприятия, так как закон устанавливает для такой ситуации другие правовые последствия. Кредитор, не сообщивший арендодателю в письменной форме о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кроме того, если долги, включенные в состав предприятия, переведены на арендатора без согласия кредитора, арендодатель и арендатор после передачи предприятия в аренду несут солидарную ответственность по таким долгам (п.п. 2, 4 ст. 657 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в ст. 660 ГК РФ, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором аренды предприятия могут быть предусмотрены иные правила. В частности, договор может предусматривать необходимость получения согласия арендодателя на распоряжение арендатором отдельными видами материальных ценностей; при отсутствии такого согласия суд может признать соответствующий договор (например, договор субаренды) недействительным (постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2006 N Ф09-9432/06-С6). Кроме того, в ст. 660 ГК РФ указано, что приведенный в ней порядок распоряжения материальными ценностями не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

В отличие от общих правил, предусмотренных для договора аренды (ст. 616 ГК РФ), на арендатора по договору аренды предприятия возлагается обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт арендованного имущества, поскольку это необходимо для поддержания арендованного предприятия в надлежащем техническом состоянии (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

Арендатор также обязан, если иное не предусмотрено договором, нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества (п. 2 ст. 661 ГК РФ).

По общему правилу арендатор предприятия вправе потребовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного предприятия, если докажет наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

- издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;

- при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

Так как нормы ГК РФ о договоре аренды предприятия не предусматривают особый порядок возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений в арендованное имущество, применяется общее для договоров аренды правило п. 2 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор имеет право на такое возмещение после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено договором (постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2009 N А64-4731/08-8).

Статья 663 ГК РФ ограничивает применение в отношении договора аренды предприятия общих правил ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, которые предусматривают возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон (ст.ст. 167, 169, 171, 453 ГК РФ). Такие последствия могут применяться только в том случае, если они не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК РФ). Например, применение указанных последствий расторжения договора недопустимо, если оно повлечет за собой невозможность исполнения арендатором мобилизационных предписаний, исполнения мобилизационного задания и выполнения мероприятий мобилизационной подготовки в соответствии с Федеральным законом от 26.02.1997 N 31-ФЗ "О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации" (см. постановление Тринадцатого ААС от 31.01.2005 N 13АП-182/04).

При прекращении договора аренды предприятие должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ (ст. 664 ГК РФ).

Тема

Договор аренды предприятия

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Уведомление кредитора о передаче предприятия в аренду

Передаточный акт к договору аренды предприятия