Энциклопедия решений. Применение правил о регистрации договоров аренды недвижимого имущества к договорам, заключенным 2 и 3 марта 2013 года (ноябрь 2024)

Применение правил о регистрации договоров аренды недвижимого имущества к договорам, заключенным 2 и 3 марта 2013 года

За исключением случаев, установленных законом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В частности, необходимость государственной регистрации прямо предусмотрена для договоров аренды:

- зданий и сооружений, заключенных на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

- предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ в первоначальной редакции для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, было отменено правило об их государственной регистрации. Вместе с тем 04.03.2013 вступил в силу федеральный закон, исключающий из ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ указание на статьи 609, 651 и 658 ГК РФ, касающиеся государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Таким образом, с 4 марта 2013 г. указанные договоры подлежат госрегистрации по прежним правилам.

Тем не менее, первоначальная редакция ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ действовала 2 и 3 марта 2013 г. Следовательно, формально договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежали государственной регистрации.

Существовавшая неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98). Согласно правовой позиции, сформулированной Пленумом ВАС РФ в этом постановлении, если договор аренды недвижимого имущества, в отношении которого установлена обязанность государственной регистрации, заключен 2 или 3 марта 2013 г. и не зарегистрирован, к нему применяется тот же правовой подход, что и к подлежащим государственной регистрации, но не зарегистрированным договорам аренды: если имущество фактически передано пользователю, стороны достигли соглашения об условиях пользования имуществом (размере платы за пользование и т. д.) и исполняли эти условия, считается, что между ними возникло обязательство, условия которого не могут быть произвольно изменены одной из сторон. Однако, поскольку такое соглашение не зарегистрировано в качестве договора аренды, оно представляет собой не договор аренды, а именно соглашение об условиях пользования недвижимым имуществом. Поэтому лицо, пользующееся имуществом на основании такого соглашения, не обладает правами, которые имеет арендатор по отношению к третьим лицам, в частности, правами, предусмотренными п. 1 ст. 617 и п. 1 ст. 621 ГК РФ (сохранение в силе договора аренды при переходе прав на имущество к другим лицам, преимущественное право заключить договор на новый срок по истечении срока его действия). Аналогичный правовой подход приведен в п.п. 2 - 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (направлен информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Отметим, что с 01.06.2015 этот подход соответствует общему правилу п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Тема

Форма и государственная регистрация договора аренды