Составляем договор купли-продажи нежилого помещения. Памятка (подготовлено экспертами компании "Гарант")

Все памятки

Составляем договор купли-продажи нежилого помещения.
Памятка

Приступая к составлению договора купли-продажи нежилого помещения, обратите внимание на ряд важных моментов.

1. Форма договора

Договор продажи нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Такой договор может быть заключен и в электронной форме (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ). Нотариальная форма обязательна лишь для определенных случаев, но, разумеется, может использоваться по соглашению сторон.

Структура договора по общему правилу определяется сторонами по их усмотрению.

Подробнее читайте в Энциклопедии решений. Структура и содержание гражданско-правового договора

2. Существенные условия договора

2.1. Предмет

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче покупателю. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Для индивидуализации помещения, являющегося предметом купли-продажи, достаточно указать в договоре кадастровый номер помещения (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Вместе с тем помещение может быть определено в договоре и иным способом - например, путем указания адреса здания, в котором расположено помещение, с описанием местоположения помещения в здании (этаж, номер и т. п.) и иных характеристик (в частности, площади), если в совокупности такие сведения позволяют однозначно установить конкретное помещение.

2.2. Цена

В договоре должна быть указана цена продаваемого помещения. Если цена не указана, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, считается, что указанная в договоре цена помещения включает цену доли в праве собственности (праве аренды) на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

2.3. Прочие условия, относительно которых по заявлению покупателя либо продавца должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Внимание

Подробнее о предмете договора продажи недвижимости и других его условиях; о составлении передаточного акта; случаях, когда необходимо получить согласие на продажу; судьбе земельного участка при продаже недвижимости см. в соответствующих разделах Энциклопедии решений.

3. Дата заключения договора

Договор купли-продажи помещения признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, то есть в момент достижения сторонами соглашения по условиям договора (см. ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ). Если договор заключается в присутствии обеих сторон момент его заключения совпадает с моментом его подписания обеими сторонами (см. абзац первый п. 1 ст. 160 ГК РФ). С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

На практике дата заключения договора указывается в его начале. Целесообразно указывать ее и рядом с подписью каждой из сторон.

Подчеркнем, что условиями договора стороны не могут предусмотреть, что договор считается заключенным не с момента, определенного в соответствии с приведенными нормами, а, например, с более поздней даты.

4. Оплата

По общему правилу (п. 1 ст. 486 ГК РФ) покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Однако закон не ограничивает максимальным пределом период, на который покупателю может быть предоставлена отсрочка либо рассрочка, не запрещает предусматривать обязанность покупателя оплатить приобретаемое помещение до передачи его продавцом. Поэтому содержание условий о порядке оплаты определяются исключительно соглашением сторон.

В связи с этим нужно учитывать, что независимо от этих условий право собственности на нежилое помещение возникнет у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему этого права. Если помещение продается с условием о рассрочке (об отсрочке) оплаты, на него возникает ипотека в силу закона, которая подлежит государственной регистрации (смотрите, в частности, ст. 11, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Если стороны не заинтересованы в том, чтобы продаваемое помещение до полной его оплаты находилось в залоге, они могут включить в договор купли-продажи условие о том, что ипотека в силу закона на помещение не возникает. В отсутствие такого указания в договоре купли-продажи не исключено, что непредставление в регистрирующий орган, помимо иных документов, заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона может повлечь отказ в государственной регистрации (см. п. 1 письма Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

5. На что еще обратить внимание

5.1. Государственная регистрация

Договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации. Регистрируется переход права собственности на нежилое помещение (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 551 ГК РФ). По общему правилу государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон. Если договор удостоверяется нотариально, заявление о госрегистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п.п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

5.2. НДС

Если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, считается, что предъявляемая покупателю продавцом сумма НДС выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом. (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33). Следовательно, если в договоре указано "НДС не облагается", а основания для этого отсутствуют, есть вероятность взыскания продавцом с покупателя суммы НДС сверх указанной в договоре цены.

5.3. Проверка обременений, прав продавца

Сведения об обременениях недвижимого имущества (залог, аренда), за некоторыми исключениями (например, аренда на срок менее года), указываются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До заключения договора целесообразно проверить, не передано ли приобретаемое помещение в залог или аренду, а также обладает ли продавец правом собственности на соответствующий объект недвижимости.

5.4. При переходе права собственности на арендованное помещение договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). "По умолчанию" с государственной регистрацией перехода права собственности на переданное в аренду помещение новый собственник приобретает право на получение арендной платы от арендатора (см. ст. 387 ГК РФ, п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Не будет лишним специально урегулировать в договоре как этот момент, так и, например, условия, связанные с судьбой обеспечительного платежа, если такой платеж передавался арендатором продавцу.

5.5. Заверения об обстоятельствах

Для покупателя особую важность имеют такие обстоятельства, как, например, наличие у третьих лиц прав на приобретаемое помещение (такие обременения могут быть не отражены в ЕГРН). Заверения продавца об отсутствии таких обстоятельств, равно как и последствия недостоверности этих заверений, могут быть включены в договор (см. ст. 431.2 ГК РФ). Ссылаться в подтверждение факта предоставления продавцом таких заверений на свидетельские показания покупатель не вправе (см. п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 162 ГК РФ, п. 34 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

6. Формирование текста договора

При составлении текста договора возьмите за основу одну из примерных форм договора купли-продажи нежилого помещения, адаптировав ее под конкретную ситуацию, либо воспользуйтесь Конструктором договора купли-продажи помещения. Это позволит существенно облегчить работу по подготовке текста договора и ускорить процесс его разработки.