Энциклопедия решений. НДФЛ при рефинансировании (перекредитовании) ипотечного кредита (ноябрь 2024)

НДФЛ при рефинансировании (перекредитовании) ипотечного кредита

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Примечание

Процедура рефинансирования (перекредитования) представляет собой досрочное погашение имеющегося кредита средствами, полученными по новому кредитному договору.

Внимание

В отношении процентов по кредитам на рефинансирование жилищных кредитов имущественный вычет можно получить только в том случае, если они получены именно от банков. Это условие прямо следует из пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Для целей НК РФ под банком понимаются коммерческие банки и другие кредитные организации, имеющие лицензию ЦБ РФ (п. 2 ст. 11 НК РФ). В связи с этим в отношении процентов по кредитам, выданным такими организациями, как, например, "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", или "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" рассматриваемый имущественный вычет не применяется, так как данные организации лицензии ЦБ РФ на осуществление банковских операций не имеют. См. также письма Минфина России от 01.06.2017 N 03-04-05/34121, от 02.02.2018 N 03-04-05/6126, от 20.03.2018 N 03-04-05/17443.

Рассматриваемый вычет можно получить как при рефинансировании первоначального ипотечного кредита, так и при рефинансировании кредита, который сам был получен в целях перекредитования. Каких-либо ограничений по количеству перекредитований законодательством не установлено. Однако для получения вычета очень важно, чтобы кредит, который берется для рефинансирования, был непосредственно связан с первоначальным ипотечным кредитом. Подтверждением такой связи могут выступать:

- наличие в новом договоре прямого указания на тот факт, что его целью является рефинансирование;

- ссылки в новом договоре на первоначальный кредит (реквизиты договора, его ключевые условия - сумма, срок и т.п.), а также на все кредиты, которые были предоставлены в целях его рефинансирования;

- упоминание в новом договоре подробных данных об объекте жилой недвижимости, в отношении которого заключался первоначальный ипотечный договор: адрес, метраж, основания возникновения права собственности и любые иные сведения, позволяющие однозначно определить, что новый кредит относится к тому же самому объекту жилья, что и предыдущий.

Если подобная связь из нового кредитного договора не прослеживается, вычетом воспользоваться не получится. См. письма Минфина России от 24.01.2018 N 03-04-05/3538, от 22.02.2018 N 03-04-05/11543, от 25.05.2017 N 03-04-07/32360

Примечание

Факт рефинансирования целевого ипотечного кредита не оказывает какого-либо влияния на порядок получения имущественного вычета, установленного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (на приобретение жилья), так как право на этот вычет в принципе не зависит от наличия или отсутствия кредита. Вычет по процентам, уплаченным в счет погашения первоначального ипотечного кредита, после рефинансирования также продолжает предоставляться налогоплательщику на тех же условиях, и в том же объеме, что и до перекредитования.

В остальном имущественный вычет на погашение процентов по кредитам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования) предоставляется на тех же условиях и в том же порядке, что и имущественный вычет на погашение процентов по первоначальному ипотечному договору.

Реструктуризация ипотечного жилищного кредита (займа)

Также следует учитывать, что на основании п. 65 ст. 217 НК РФ не облагаются НДФЛ доходы в виде суммы задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу) (далее - ИЖК) и материальной выгоды в следующих случаях (см. также письмо Минфина России от 26.05.2016 N 03-04-05/30159):

- при реструктуризации ипотечного жилищного кредита (займа) в соответствии с правительственными программами помощи отдельным категориям заемщиков в размере, не превышающем (в совокупности с материальной выгодой, если таковая возникла при реструктуризации), предельной суммы возмещения по каждому такому кредиту (займу), установленному указанными программами;

- при прекращении обязательства по ИЖК предоставлением отступного в виде передачи в собственность российской кредитной организации имущества, заложенного по такому кредиту (займу), в части, не превышающей размера требований к налогоплательщику-должнику по кредитному договору (договору займа), обеспеченных ипотекой;

- при частичном прекращении обязательства по ИЖК, выданному в период до 1 октября 2014 года росийской кредитной организацией налогоплательщику, не являющемуся взаимозависимым лицом с такой кредитной организацией.

Положения п. 65 ст. 217 НК РФ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2014 года.

Пунктом 6 Основных условий реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков..., утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 N 373 (далее - Основные условия), установлена предельная сумма возмещения по каждому реструктурированному ипотечному жилищному кредиту (займу).

При соблюдении условий, установленных абзацем вторым п. 65 ст. 217 НК РФ, а также Основных условий доход налогоплательщика, полученный в результате реструктуризации ИЖК, не подлежит обложению НДФЛ.

Доходы в виде суммы задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу) и матвыгоды при частичном прекращении обязательства по ИЖК освобождаются от налогообложения при соблюдении условий, установленных абзацем четвертым п. 65 ст. 217 НК РФ.

При этом ограничений в отношении способа частичного прекращения обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу) НК РФ (см. письма Минфина России от 12.01.2018 N 03-04-07/892, от 07.11.2016 N 03-04-06/69009, от 07.11.2016 N 03-04-06/65008).

В случае, если доходы заемщика в виде суммы прощенной задолженности по ИЖК и материальной выгоды превышают предельную сумму возмещения, установленную Основными условиями (то есть, прощение долга осуществляется вне рамок программы помощи), суммы такого превышения признаются доходом, облагаемым НДФЛ (см. письмо Минфина России от 07.08.2018 N 03-04-06/55663).

Тема

Имущественный вычет по НДФЛ в размере процентов по кредитам на приобретение (строительство) жилья

См. также

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при приобретении (строительстве) жилья

Предоставление имущественного вычета по НДФЛ налоговым органом

Предоставление имущественного вычета по НДФЛ работодателем (налоговым агентом)

Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья в рассрочку

НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах при получении кредитов (займов)